劫後餘生，更加精彩的2018

相信很多人在2017年的最後一天都長舒一口氣，喔，親愛的，我們終於渡過了房地產猶如過山車一般令人心驚肉跳的2017。

充斥在各大微信文章頭條的都是，多倫多的房價跌幅創曆史之最；財富一年縮水50萬；家庭破產虧本賣房……越聽越令人絕望，越看也越讓人心寒。

不過也有人貼出這樣兩張圖，是bloomberg對比溫哥華在2016年施行外國人額外收稅的政策後到2017年的房地產變化圖；和2017年多倫多房地產施行新政後的房產變化以及由此而預測的2018年多倫多的房地產走勢。

其實通過這張圖可以清晰地看到，目前真的是入市的最佳良機，如果一再等待，等到風起雲湧又開始烏煙瘴氣搶offer，就得不償失了。

滿懷複雜的情感回顧2017，年初的瘋狂售房，四處狼煙起，OFFER搶的真的讓人手顫抖，心兢兢。房價居然可以攀升到叫價和售出價比高達130%-140%的奇觀。政府一看形勢不對，狠下重手出台好幾個政策，還沒到暑期淡季，4月就兜頭一盆冷水澆得2017年下半年從5月開始就一直萎靡不振，2017下半年多倫多房地產開始急轉直下，多倫多所有房屋平均價格為732292加元，較4月份的峰值(920761加元)暴跌20.5%。大多倫多地區的房屋銷量同比下降34.8%，至6357套。

從5大區來看，降幅也都達到雙位數：其中多倫多市和約克區降幅最大，降幅各為19.95%和19.67%；杜蘭區和荷頓區的降幅各為16.82%和14.19%；降幅最小的是皮爾區，但也達到11.28%。

若論絕對數字，幾乎每個區減幅都超過10萬，其中多倫多市獨立屋均價下滑最多，按月淨減$311,645；約克區淨減$284,716；荷頓區淨減$176,856；杜蘭區和皮爾區則各為$129,208，以及$116,771：

若與去年3月份相比，GTA地區上月獨立屋價格普遍回落，但華人聚居區似乎差別很大：比如皮爾區的密市，去年12月份比3月份的均價下滑低於GTA平均，僅為8.99%；而約克區的萬錦市，雖然12月份的均價比3月下降10.91%，但也低於GTA平均；降幅最大的要數列治文山，兩個月相比，降幅竟然高達25.62%。

僅僅看比例還看不出變化，若比較12月和3月的均價之差，這個差距就再明顯不過了：列治文山獨立屋均價下滑嚴重，12月與3月份竟然相差$470,346！而萬錦則為$183,503；密市更隻有$112,792。

實際上，去年3月還不是GTA地區獨立屋價格最高之時。2017年的4月才是最高峰，當時列治文山獨立屋價格曾經衝到$188萬之多，如果與年底的12月份比較，那就不止$47萬，而是超過半個million，差不多$52萬！

$52萬是個什麽概念？要是在10年前，拿這筆錢買個獨立屋可以說輕輕鬆鬆，想當年GTA像模像樣的獨立屋的價格也不過就是$30萬，拿$50萬買獨立屋可以說是隨便挑。

怎麽說呢，任何事件都有它的兩麵性。暴跌的同時也控製了瘋長的泡沫，這是件好事兒，要不然，2018年，保不齊就把2012年沒來的世界末日一起過了。

2017年的這個全年平均價格，雖然較年初略低，但是，對比2018年，又有了進步。2017年全年的平均房價82萬2比2017年的72萬9漲了8.8%，比夕子認同的5.8%到6%的幅度要高不少，數量縮減了一些，整體出入並不是很大。

售出待售比例再一次降到30%以下，但是總掛牌數量隻有區區12926，證實了8月份開始慌張上市拋售的很大一批賣家，由於三個月賣不掉，選擇了繼續住在房裏，或者把房屋出租。市場價格被拋售壓力向下的動力已經明顯減弱。

整個2017年，其實很明確的可以分為兩個階段，第一個階段是4月份之前的搶Offer階段，市場上資源稀缺，買家個個摩拳擦掌，進入到搶Offer階段的買家，信心堅定者，多加10萬20萬都可以接受，隻要自己喜歡這個房子。

而第二個階段是5月到12月的下跌階段，尤其以獨立屋最甚。各種政府打壓政策不僅打擊了海外買家，更重挫本地買家的積極性，同時嚇退了一批準備躍躍欲試的新買家。市場上掛牌的房屋越積越多，最終一部分賣家不得已掛出低價，接受賣出。

上漲和調整，在2017年完整地演繹了一遍，未來大部分時候，市場都會沿著這樣相似的情形繼續下去，唯一沒有出現的，隻有大規模失業或者暴漲之後的泡沫破滅，一條街10戶人家，超過一半在賣房子，房價將會崩盤。

這好像是很多人心目中對於房產市場的一個預兆，因為基本上每天都會有客人打電話給夕子，憂心忡忡，好像不大難臨頭就不像話一樣。

那麽2018年可能出現什麽情況呢？讓夕子同學客觀地、理性地、大膽地給大家勾勒一個藍圖吧——

低價房大熱！將成為寵兒

低價房包括了低價位的Condo，以及低價位的Townhouse或者單車庫的小獨立屋。其中的Townhouse和單車庫小獨立屋在2017年下半年市場調整的時期，依然有一些區域在某幾個月保持上升的態勢。原因很簡單，買房是剛性需求，家庭人口結構發生變化，就非要買賣不可，尤其對於一個越來越大的家庭來說，租房變得更加不切實際。每一次搬家，不隻是對自己傷筋動骨的折磨，更加是對小孩的朋友圈一種傷害。

在2017年貸款新政帶來的調整中，一大部分受影響的買家，都隸屬於這個範疇，他們首付不多，很多是第一次購房者，在大一些的房子買不了以後，特定情況下不得不選擇小一些的房子，作為未來幾年的一個“過渡”。

還有一批買家，在貸款新政出台之後，選擇了退出買家市場，轉而租房。但是租房終究不是長遠之計，在明年租約到期之後，他們將有一部分看到市場疲軟無效的時候，陸續入市買房，成為低價房的生力軍。

在市場處於平衡市場的時候，尤其是首次購房者被人為擠出市場之後，恢複的過程裏，低價房將會成為他們的目標，多人搶Offer的情況將會可能在春夏之際再現在小戶型的Condo，以及Townhouse上麵。

高價房平緩！將會壓力更大

如果確定地說去年海外買家的15%附加稅是市場轉折的最大推手的話，2018年還有一個推手，就是可能出台的，央行再次加息。如果美國加息加拿大跟進，全球市場會迎來加息周期，那麽過去十年低利息的優勢可能會因此大幅度削弱。

多倫多市場中，百萬元以上的房子，在稍稍新一點的社區，以及傳統的豪宅區裏比比皆是，如傳統富人區玫瑰穀，森林山這些地方，是沒有低於兩三百萬的房屋的。

對於這些地方的買家，大部分是來源於舊房升級，舊房裏麵一般除了自己以前的首付，貸款被付清的部分，還有就是市場增值部分。這些價值累積在一起，就可以給買家提供豪宅超過20%的首付。

然而對於某些高薪的年輕人（做設計，做高端文化產業，做高精尖科技和金融人材），他們有可能是幾百萬房產的買家，但是讓他們高薪在短期內積攢20萬以上的現金作為首付似乎很難。這一批買家在2018年貸款新政，將被踢出局，或者選擇租，或者選擇降級，退而求其次，買低一些價位的房產。

這個高價位房屋受限製之後，平均房價將會被上遊的房屋拉低，但是這個並不影響數量龐大的中低價房屋，所以這個房價下跌完全不能反映市場的供求變化，而是人為地改變了數字，市場依然還是老樣子。

所以說，2017年，因為宏觀調控，作為價格並沒有繼續飆升而有所回落的一年，我們應該趕到慶幸。

夕子講過，房價下跌，有兩個情況，一是大量的集中失業，像2007年2008年的底特律、溫莎；一是下跌之前出現過短時期的暴漲，比如1986到1989年的多倫多市場，2004到2007年的美國大部分市場，尤其與加州，佛羅裏達，內華達州這些泡沫巨大的地區為巨。

多倫多，作為大都市，大規模的失業在2018年基本是不可能的事情，而市場從2005年到2017年的12年，其中包括了兩次大調整，一次是2008年，一次是2012年；除此之外，平均的增長數值大概是6%；如果拋去2017年3月高峰時期的房價離譜變態漲幅，對於多倫多過去的40年來說，平均的增長數值也就是5-6%。

這個漲幅已經持續了40年，所以不能說市場出現過度暴漲。那麽兩個因素都不能實現的話，市場將平穩地度過2018年，市場還會維持適當的活躍，在低利率和良好就業的環境下，繼續維持6%左右的上漲。

讓我們一起預祝，2018，順心順意，更加精彩！