建寧博客
地產、投資、生活、學習筆記及總結
博文
(2024-03-09 08:45:25)
大阿牛兄說的那個關於第二貸款拍賣的案例，應該說是個比較常見的反麵例子，主因是第二貸款競拍者沒對房子做詳細了解，事先可能不知道第一貸款的存在以及餘額，因而鑄成大錯。
這裏我就蹭一下關於第二貸款討論的熱度，說說第二貸款是否值得投資。
注意，大阿牛兄講得是拍賣，而我要講的是投資（購買）貸款，是兩碼子事！
因為房貸（Notes，或票據）跟國債等[閱讀全文]
(2024-02-23 07:13:29)
接著前天說的那個外州朋友想移地投資房產的話題。這個朋友是個專業地主，執行力非常強，但他們家門口房價太高，現金流不好，發展遇到了瓶頸，所以在考慮想轉移陣地。
在房價高和現金流不好的地區，專業地主要做大，最靠譜的方式可能是建商或者flipping，且不說這兩者都自有其風險和難度，我個人一直覺得長期持有並逐漸擴大規模，是更穩健更容易致富的策略。而[閱讀全文]
(2024-02-21 19:12:03)
出租房換了新屋頂、新空調、或者新窗戶等，該如何報稅呢？
首先，看看是否滿足關於維修的那三個SafeHarbors，若能滿足的話，可以在第一年一次減掉，這個可以參考我以前寫過的一篇關於三個SafeHarbors的文章：
美國投資房維修費用報稅的三個SafeHarbors
其次，如果是非民居（non-residentialbuilding），新空調可以用179Expensing在第一年一次減掉，而民居則不可以。
如果不滿[閱讀全文]
(2024-02-20 08:09:24)
【前言：一位地產投資執行力很強的外州朋友，他們當地的房價比較高，租售比不好，想進軍我們德州地產市場，問我的意見。我一直不喜歡德州的高地產稅，實際對德州地產關注不多，這裏也不過是胡說亂說。】
德州的四大都市區，基本可分為三個檔次：1）賭升值無現金流的Austin；2）現金流好些但升值潛力不大的Houston和SanAntonio；3）介於前兩者之間的Dallas。
由於Austin[閱讀全文]
(2024-02-19 03:10:32)
一直以來，家裏主要用一兩張信用卡，回扣都差不多是1%，也一直對信用卡沒給予太多關注，主要是刷卡不多，大多與出租房有關的費用也不走信用卡，前些年又經常貸款，也不想讓信用卡影響信用分數（實際上這屬於多慮了）。
現在終於閑暇了，最近也不會貸款了，外出也多了，又看了JY老大和goingplaces等擼卡大佬的信息，受益匪淺，覺得也該選幾張對自己合適的信用卡。
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(2024-02-05 04:49:59)
在美國從事地產投資的朋友，大多都知道1031Exchange，這是一種延稅的投資策略。 通常1031Exchange有兩種形式：
1）第一種就是大家常用的以房換房，賣掉一個或多個房子，用以置換一個或多個房子。其中的關鍵是，置換前後物業必須要在同一個業主（個人或實體）名下，業主對物業擁有絕對的控製權，當然這種控製權也意味著經營和管理上的麻煩。
2）第二種就是DSTExchang[閱讀全文]
(2024-01-26 20:09:22)
大家都知道地產中一般的1031Exchange，如果賣掉投資房，想繼續買新的投資房，就可以利用1031Exchange來延稅。
那肯定有人會問了，如果地主當煩了，再也不想自己折騰房子了，賣掉投資房，會不會有類似的延稅措施呢？
答案是有，通常有兩種：DST(DelawareStatutoryTrust)1031Exchange和UPREIT721Exchange。
先簡單地說一下UPREIT721Exchange。UPREIT操作起來非常複雜，可能僅適用於大機構和大[閱讀全文]
(2024-01-25 03:27:01)
1.商貸的DSCR
DSCR(debt-servicecoverageratio)是衡量一個商業地產(包括大型公寓樓)自身債務償付能力的一個最主要的指標。可以說，一個商業地產能貸出多少款來，基本是由DSCR來決定的。
這是DSCR的定義公式：
DSCR=NOI/MortgagePayment
其中NOI（netoperatingincome）是一個物業不包括債務的租金利潤，可以理解為用全現金買物業減去所有費用後一年的淨利潤。
比如一個物業，一年的NOI[閱讀全文]
(2024-01-23 03:09:27)
自2023年11月18日起，FannieMae把2~4單元自住房的最低首付，由原來的15~25%，降到了5%。原來2單元的首付是15%，3~4單元的首付是25%：
FannieMaeRollsOut5%DownMultifamilyHomeLoans
注意，這隻適用於自住房，不適用於自己不居住的出租房。比如買個Fourplex，自己住一單元，然後把其它的三個單元給租出去。
從某種意義上來講，這種新貸款算不上是什麽新玩意兒，因為首付是3.5%的FHA貸款，[閱讀全文]
(2024-01-21 18:28:17)
自1987年稅改以來，美國個人收入被分為三類：
主動/普通收入
投資收入
被動收入
一般情況下，隻允許同類收入之間可以相互抵消，也就是說主動隻能抵消主動，被動隻能抵消被動，而不準跨類抵消。
比如一個高工資收入的人，年薪80萬，同時又有30萬的被動損失，這兩者是不可相互抵消的，這30萬的被動損失隻能帶到下一年，用來抵消未來的被動收入，或者賣房[閱讀全文]
