建寧博客
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自2023年11月18日起，Fannie Mae把2~4單元自住房的最低首付，由原來的15~25%，降到了5%。原來2單元的首付是15%，3~4單元的首付是25%：
Fannie Mae Rolls Out 5% Down Multifamily Home Loans
注意，這隻適用於自住房，不適用於自己不居住的出租房。比如買個Fourplex，自己住一單元，然後把其它的三個單元給租出去。
從某種意義上來講，這種新貸款算不上是什麽新玩意兒，因為首付是3.5%的FHA貸款，是一直都有的，並且適用於1~4單元的自住房。
但是，3~4單元的FHA貸款，有個嚴格的限製條件，就是需要滿足所謂的Self Sufficiency Test。如果所有單元全部出租，要求房子需要至少能自己養自己。具體算法就是：預估房租的75%，應該大於其它所有的費用，包括房貸。如果滿足不了Self Sufficiency Test，家庭收入再高也白搭。這條限製隻適用於3~4單元的自住房，而1~2單元的自住房則沒有這個限製。
而Fannie Mae最新的5%首付貸款，卻沒有Self Sufficiency Test的限製。隻要家庭收入足夠高，即便房子不能自養也可以。這在高房價地區，尤其是目前高利率時期，是非常重要的。
如果能同時滿足，FHA貸款和Fannie Mae的最新貸款各有利弊。FHA貸款可能利率要低些，貸款信用的要求也低，但有1.75%的額外費用，不過這筆費用是加到貸款上，不需要付現金。同時，FHA貸款的貸款保險（Mortgage Insurance）是一直都有不能取消的， 不像Fannie Mae貸款，隻要LTV小於80%，貸款保險就可以取消。所以如果兩者都滿足的話，最好讓貸款經紀把兩種的利率和費用都報一下價，好做個比較。
另外，對於獨單元的自住房，Fannie Mae和Freddie Mac都有3%首付的常規貸款。FHA 3.5%首付的貸款，當然也適用於獨單元的自住房。
這些低首付的自住房貸款，對於我們這些老留們來說，可能價值不大。但對於剛起步的人，包括剛出校門的大學生來說，應該說是一種非常好的工具。
人生的起步階段，收入低，相對生活成本高，住房費用會占收入的很大一部分，無論是租房還是買房。如果能把住房的費用降低，或者可以免費住房，這對於以後的財富積累，是非常有利的。
那如何才能降低住房費用，甚至免費住房呢? 這裏House Hacking策略就可以排上用場，這是我2018年寫的關於House Hacking的文章：
建寧 2024/1/21
