說起來寧大人在加州中穀S城跟風買的兩個破白菜房,從套現自住房開始, 到最終把兩個房子租出去,也整整用了一年的時間。盡管寧大人本人所花的時間並不多,也不過是做了一個重貸,報了幾個價,被接受了後等待,再簽字過戶,但這個漫長的等待批準過程卻讓寧大人大大的不耐煩。由於不知何時能批下來,害得寧大人遠門也不敢出,這免不了讓喜歡外出旅遊的太太多牢騷幾句!
但無論如何,當房子被順利租出去後,喜歡琢磨數字的寧大人,就免不了再琢磨一下這兩個房子的有關數字。他大致估算了一下, 一般情況下每個房子每年的現金流加上被付掉的貸款本金(盡管是用自住房套現重貸的現金買的,但也該算到出租房頭上), 應該有約5千美元的回報,兩個房子就應該有1萬美元的回報,而自己投入的實際資金隻有4萬左右,其它都是別人(銀行)的錢,這還不包括已經增值的四五萬。
寧大人越琢磨越覺得有點像天上掉餡餅的節奏,他怕自己真是一時讓驢給踢了以至於算錯了,就在考慮各種不同因素情況下又重複算了有NxN遍,最後寧大人得出非常肯定的結論:現在真的是天上掉餡餅的時候!
股神巴菲特好像說過,天上掉餡餅的時候就應該拿個大大的盤來接。
也有人說過,一種模式好的話就應該重複無數遍,直到再無法重複為止!
既然天上掉餡餅,並且已經有很多人家早已行動起來在大盆大盆地接。寧大人知道自己家裏實力單薄並沒有太大的盆,但無論如何也想抓住時機多撈一把,於是寧大人就把家翻了個底朝天,期望能有大的奇跡出現。
上蒼仿佛是在眷顧寧大人,他老人家可能看到寧大人這幾年日子過得太緊巴,有點過意不去,想幫他一把,在這關鍵的時期寧大人竟然多了些額外的收入,家裏正常收入盡管不多,但不存退休金也能省下些錢,就這樣,到2013年剛開始的不幾個月裏,寧大人手裏竟然又有了4萬多的現金了。
子彈在手,寧大人精神倍增,決定再度出手!
各位看官肯定早把寧大人的那點把戲給看透了:大人您繼續到加州中穀S城去鼓搗不就挺好的嗎?寧大人何嚐不是這麽想的! 但人算不如天算,這世界變化就是快,此時S城的房價早已開始瘋漲了,去年10萬能買下來的房子現在13萬估計都拿不下了,而租金卻沒有漲。10萬的房子每月租1000還能接受,13萬的房子每月還租1000,這是寧大人萬萬不能接受的:
得,寧大人終於意識到:這茅坑已經不適合自己了!看來,這餡餅還真不是什麽時候什麽地方都有的!
人不能在一棵樹上吊死,這道理寧大人顯然是明白的,這個茅坑拉不出S來換個茅坑也無妨。再說,投資S城跟投資別的什麽Y城或W城對寧大人來說有區別嗎?沒區別!寧大人在有了S城的經曆後終於明白遠程投資是怎麽回事了,也就不再怕了!
那麽哪裏的茅坑適合寧大人呢?上次投資S城純粹是瞎跟風,都是人家英老大的主意和功勞,寧大人自己可是沒動半點腦筋,而這一次看來寧大人的腦細胞是要遭受磨難了…
趕緊去玩大數據!一些時髦的聰明者在一旁著急地提醒著寧大人。大數據?不就是從海量的信息中找到對自己有用的嗎?寧大人盡管不甚聰明,也對大數據沒有深入的研究,但他顯然明白提醒者的意思。
好個寧大人!趕緊訂了華爾街日報等報刊,每日開始留意、閱讀和查詢各地有關的房產、經濟、就業數據、以及人口增長趨勢等各種各樣的新聞和數據報告。寧大人讀啊讀,看啊看,查啊查,終於有一天…
在這一天裏,寧大人像往常一樣隨意瀏覽有關的房產新聞,不經意間看到了這樣一份數據報告,題目為“美國最好的20個獨立屋出租市場”。
當然大家不要太迷信這一類的報告,不要把排名看的太認真。因為排名用的標準本身就不見得是那麽可靠。如果你讓一百個人去做一份類似的排名,你可能會得到一百種不同的結果,甚者會包括一百多個不同的城市!
話雖這麽說,但這份報告還是給馬虎啃天無處下口的寧大人帶來了極大的啟示,寧大人決定以這份材料為基礎,再做些深入的研究。
顯然,這份報告選的是租售比比較好的獨立屋租售市場。熟悉地產的朋友應該清楚,租售比好的地方一般都不是好地方,而好地方的租售比一定很低。這份排名上,上榜的或者是經濟特別不好的地方,或者是人口流失的地方,或者是鳥不拉屎的地方,或者是房屋過建的泡沫重鎮,或者是前麵幾者都有的地方,總之,都是些在當下不是太好的地方。
寧大人再次仔細地審視這份名單,中西部灰鏽帶地區經濟不好,工會實力強大,惹得人家都不敢去開公司,稅收高,人口也流失,寧大人不想去那裏趟渾水。後來寧大人注意到20個名單中竟然有8個是佛州的,佛州雖然經濟不是很好,實體經濟不是很強大,旅遊業是很大的產業,而當時旅遊業也正處於低穀,但佛州人口是在增加的,人口增長就好辦,寧大人決定把目光聚焦在佛州!
最後,寧大人選中了離奧蘭多西南80多英裏的海邊小鎮P鎮。
P鎮也是地產泡沫的重災區,約有10萬人口,最低時房價約有高峰時的1/3,這個鎮的東邊有一小塊是靠海的,但大多居民區都在離海邊有四五英裏的西邊,實際上作為出租房離海邊遠點不是壞事,可以避開颶風。
當時的不利因素是:當地房子嚴重過剩,大批銀行收回房,出租房的空置率大約15%, 而屋主空置率有3%。
但有利因素有二: 一是人口好像是增長的;二是房價遠低於建築成本,一般房子的建築成本每平方英尺約$80, 而當地的房價約$44, 即便加上維修後也遠低於每平尺$60。寧大人覺得也許可以去博一博。
寧大人的如意算盤是:人口增長會減少空置的多餘房屋,隻要能消耗掉多餘房屋庫存,等需要建新房子的時候,就是房價起來的時候,因為舊房跟新建房的價格是有很大關聯的,計劃成敗的關鍵是房子能否租出去並堅持到革命勝利的那一天!
【未完待續】
建寧 2024/4/6 (轉載須經作者本人同意)
----------------------------------------------------
【地主那點事兒】目錄:
地主那點事兒(1)前言
地主那點事兒(2)寧大人
地主那點事兒(3)英老大
地主那點事兒(4)頓悟
地主那點事兒(5)跟風
地主那點事兒(6)移師
地主那點事兒(7)考察
地主那點事兒(8)識懶驢
地主那點事兒(9)耍花槍
地主那點事兒(10)領悟
地主那點事兒(11)改弦
地主那點事兒(12)結語