建寧博客
地產、投資、生活、學習筆記及總結
說起來寧大人在加州中穀S城跟風買的兩個破白菜房，從套現自住房開始， 到最終把兩個房子租出去，也整整用了一年的時間。盡管寧大人本人所花的時間並不多，也不過是做了一個重貸，報了幾個價，被接受了後等待，再簽字過戶，但這個漫長的等待批準過程卻讓寧大人大大的不耐煩。由於不知何時能批下來，害得寧大人遠門也不敢出，這免不了讓喜歡外出旅遊的太太多牢騷幾句！
但無論如何，當房子被順利租出去後，喜歡琢磨數字的寧大人，就免不了再琢磨一下這兩個房子的有關數字。他大致估算了一下, 一般情況下每個房子每年的現金流加上被付掉的貸款本金(盡管是用自住房套現重貸的現金買的，但也該算到出租房頭上)， 應該有約5千美元的回報，兩個房子就應該有1萬美元的回報，而自己投入的實際資金隻有4萬左右，其它都是別人（銀行）的錢，這還不包括已經增值的四五萬。
寧大人越琢磨越覺得有點像天上掉餡餅的節奏，他怕自己真是一時讓驢給踢了以至於算錯了，就在考慮各種不同因素情況下又重複算了有NxN遍，最後寧大人得出非常肯定的結論：現在真的是天上掉餡餅的時候！
股神巴菲特好像說過，天上掉餡餅的時候就應該拿個大大的盤來接。
也有人說過，一種模式好的話就應該重複無數遍，直到再無法重複為止！
既然天上掉餡餅，並且已經有很多人家早已行動起來在大盆大盆地接。寧大人知道自己家裏實力單薄並沒有太大的盆，但無論如何也想抓住時機多撈一把，於是寧大人就把家翻了個底朝天，期望能有大的奇跡出現。
上蒼仿佛是在眷顧寧大人，他老人家可能看到寧大人這幾年日子過得太緊巴，有點過意不去，想幫他一把，在這關鍵的時期寧大人竟然多了些額外的收入，家裏正常收入盡管不多，但不存退休金也能省下些錢，就這樣，到2013年剛開始的不幾個月裏，寧大人手裏竟然又有了4萬多的現金了。
子彈在手，寧大人精神倍增，決定再度出手！
各位看官肯定早把寧大人的那點把戲給看透了：大人您繼續到加州中穀S城去鼓搗不就挺好的嗎？寧大人何嚐不是這麽想的! 但人算不如天算，這世界變化就是快，此時S城的房價早已開始瘋漲了，去年10萬能買下來的房子現在13萬估計都拿不下了，而租金卻沒有漲。10萬的房子每月租1000還能接受，13萬的房子每月還租1000，這是寧大人萬萬不能接受的：
- 房子不滿足1%租金規則，現金流太差，寧家收入又不高，風險太高
- 到目前為止，寧大人所能接受的最高房價是10萬，就算包括過戶費用也絕不能超過11萬
得，寧大人終於意識到：這茅坑已經不適合自己了！看來，這餡餅還真不是什麽時候什麽地方都有的！
人不能在一棵樹上吊死，這道理寧大人顯然是明白的，這個茅坑拉不出S來換個茅坑也無妨。再說，投資S城跟投資別的什麽Y城或W城對寧大人來說有區別嗎？沒區別！寧大人在有了S城的經曆後終於明白遠程投資是怎麽回事了，也就不再怕了！
那麽哪裏的茅坑適合寧大人呢？上次投資S城純粹是瞎跟風，都是人家英老大的主意和功勞，寧大人自己可是沒動半點腦筋，而這一次看來寧大人的腦細胞是要遭受磨難了…
趕緊去玩大數據！一些時髦的聰明者在一旁著急地提醒著寧大人。大數據？不就是從海量的信息中找到對自己有用的嗎？寧大人盡管不甚聰明，也對大數據沒有深入的研究，但他顯然明白提醒者的意思。
好個寧大人！趕緊訂了華爾街日報等報刊，每日開始留意、閱讀和查詢各地有關的房產、經濟、就業數據、以及人口增長趨勢等各種各樣的新聞和數據報告。寧大人讀啊讀，看啊看，查啊查，終於有一天…
在這一天裏，寧大人像往常一樣隨意瀏覽有關的房產新聞，不經意間看到了這樣一份數據報告，題目為“美國最好的20個獨立屋出租市場”。
當然大家不要太迷信這一類的報告，不要把排名看的太認真。因為排名用的標準本身就不見得是那麽可靠。如果你讓一百個人去做一份類似的排名，你可能會得到一百種不同的結果，甚者會包括一百多個不同的城市！
話雖這麽說，但這份報告還是給馬虎啃天無處下口的寧大人帶來了極大的啟示，寧大人決定以這份材料為基礎，再做些深入的研究。
顯然，這份報告選的是租售比比較好的獨立屋租售市場。熟悉地產的朋友應該清楚，租售比好的地方一般都不是好地方，而好地方的租售比一定很低。這份排名上，上榜的或者是經濟特別不好的地方，或者是人口流失的地方，或者是鳥不拉屎的地方，或者是房屋過建的泡沫重鎮，或者是前麵幾者都有的地方，總之，都是些在當下不是太好的地方。
寧大人再次仔細地審視這份名單，中西部灰鏽帶地區經濟不好，工會實力強大，惹得人家都不敢去開公司，稅收高，人口也流失，寧大人不想去那裏趟渾水。後來寧大人注意到20個名單中竟然有8個是佛州的，佛州雖然經濟不是很好，實體經濟不是很強大，旅遊業是很大的產業，而當時旅遊業也正處於低穀，但佛州人口是在增加的，人口增長就好辦，寧大人決定把目光聚焦在佛州！
最後，寧大人選中了離奧蘭多西南80多英裏的海邊小鎮P鎮。
P鎮也是地產泡沫的重災區，約有10萬人口，最低時房價約有高峰時的1/3，這個鎮的東邊有一小塊是靠海的，但大多居民區都在離海邊有四五英裏的西邊，實際上作為出租房離海邊遠點不是壞事，可以避開颶風。
當時的不利因素是：當地房子嚴重過剩，大批銀行收回房，出租房的空置率大約15%, 而屋主空置率有3%。
但有利因素有二： 一是人口好像是增長的；二是房價遠低於建築成本，一般房子的建築成本每平方英尺約$80, 而當地的房價約$44, 即便加上維修後也遠低於每平尺$60。寧大人覺得也許可以去博一博。
寧大人的如意算盤是：人口增長會減少空置的多餘房屋，隻要能消耗掉多餘房屋庫存，等需要建新房子的時候，就是房價起來的時候，因為舊房跟新建房的價格是有很大關聯的，計劃成敗的關鍵是房子能否租出去並堅持到革命勝利的那一天！
【未完待續】
建寧 2024/4/6 (轉載須經作者本人同意)
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【地主那點事兒】目錄：
地主那點事兒（1）前言
地主那點事兒（2）寧大人
地主那點事兒（3）英老大
地主那點事兒（4）茅塞頓開
地主那點事兒（5）跟風
地主那點事兒（6）移師
地主那點事兒（7）考察
地主那點事兒（8）識懶驢
地主那點事兒（9）耍花槍
地主那點事兒（10）領悟
地主那點事兒（11）改弦
地主那點事兒（12）結語
