地主那點事兒（7）考察

麵對巨大的風險和不確定性，即便是像寧大人這樣懶得屁股都抬不動的人，都覺得有必要勞動大駕，屈尊親自到P鎮去考察一番了。於是寧大人就把想法向太太做了匯報，說旅遊加考察。其實寧大人不用問就知道太太的反應，盡管寧大人本人並不太喜歡外出旅遊，但太太是個一提旅遊就兩眼放光的人，再加上去年一直在等S城的兩個白菜房的過戶而沒法出遠門，太太早憋壞了。所以果不其然，太太一聽就很高興地請了一個周的假，並準備到P鎮的行程。

既然決定看房買房，就得找個當地的地產經紀人，寧大人在當地不認識任何人，就趕緊到Zillow 去找了找，找了個好評比較多，但又不是非常多的人。沒好評的人咱不敢用，誰知道他/她好壞？ 好評太多的人估計都是些大神，人家是否有足夠多的時間來伺候咱這小蝦米？！寧大人如是想，也不知道他這邏輯是否靠譜！

最後選中了一位叫Kim經紀人，跟她聯係了一下，她當然很高興了。寧大人把自己的買房標準發給她, 仍然是：3房2衛，建於1990年後，約10萬，不能是差區。並告訴她要到那裏去看一看，並約好了在她辦公室見麵的時間。在寧大人他們要去的前幾天，Kim發來了滿足條件的在售房子的清單，寧大人打印了下來，並開始著手研究。

閑話少說， 2013年5月12日，一個晴朗的日子，寧大人及太太坐上了從H城到奧蘭多的班機，並於下午約1點左右達到奧蘭多機場，在機場租了車，又在機場附近一個不錯的中國餐館吃過中午飯，然後又在奧蘭多轉了轉，順便看看當地的房產情況，那裏的房產市場也是慘不忍睹，大量的銀行收回房。轉了大約1個小時後，兩人便上了高速開往東南方向的P鎮。

下午約4點左右到達P鎮，由於跟經紀人Kim約好見麵的時間是第二天，寧家夫婦就自己開車在鎮上先轉了轉，也順便看了幾個預先打印在清單上的房子，看了後真是怵目驚心，以前想到會挺慘，但沒想到會這麽慘！有些街道本來也隻有一半空地，一半有房子，即便那一半有房子的，又大都空著，很多窗上，門上貼有銀行要收回的通知，有很多在售，在租的房子，也有很多窗戶被從外麵用木板釘死看似廢棄的房子，直看得起初還有些興奮的寧大人心裏變得哇涼哇涼的，心想：完了完了，這麽多空房，這他M買了以後咋能租的出去呢？

已經有些沮喪的寧大人趕緊發短信給Kim，讓她第二天見麵時提供一份過去半年當地的出租數據報告。

已臨近傍晚，略感困頓的寧家夫婦就想先找個旅館住下來。前麵已經提過，P鎮東邊靠海，但絕大多數居民區都在離海岸線有四五英裏的西邊，這時寧大人他們就是在西部的居民區，而他們想住在海邊。於是心裏帶著些許失望的寧大人就和太太開著車往東部海邊開去。

到了海邊，一下主路不多遠他們就發現了一個看起來很簡單，全是平房的小旅館。接待的是一位年輕的女士，交談中才知道她和她丈夫都是因為當時難找工作，是從外地過來的，她在小旅館做工，她丈夫好像是搞地產，可能是幫人做維修的。因為當時已過了旅遊旺季，空的房間很多，寧家夫婦就要求先看一下房間，年輕女士就帶著他們隨便進了一間看了看，房間極為普通，還沒等寧家夫婦開口表態，這年輕女士率先開口道：我們這個旅館有個最好的靠海邊的房間，你們想不想看看？寧大人本人對住處是不甚介意的，本來都不想再動了，但太太說：看看就看看！於是年輕女士就帶著他們來到這個直接靠海的房間：這是個非常大的studio房間，除了一張大床外，廚房也非常大，還有辦公桌和非常大的辦公空間，幾個挺大的沙發。靠海的這邊全是大玻璃窗，寬大的法式對開門，一開門就是這個小旅館的小沙灘，下去就是大海灘，躺在床上就能看到和聽到海浪，真真是個好環境，並且也不貴， 每晚隻有100多美元，寧家夫婦一看就喜歡的不得了，就是它了！

第二天，寧家夫婦如約在Kim的辦公室見到了她，Kim是一位五十多歲的白人女士，盡管寧大人覺得Kim臉上有些凶相，但寧太太卻不這麽認為。後來打交道中發現，Kim是一位非常幹練，專業和可靠的地產經紀人。看來，寧大人眼光還不錯！

經紀人是否有凶相不是寧大人關心的重點，寧大人現在最關心的是當地的出租情況。在略作寒暄後，寧大人便直奔主題，向Kim要出租數據報告。Kim非常細心，把寧大人他們要看的每一個房子周圍過去3個月的出租數據都打印下來了，結果出租數據是出奇的好！很多房子上市很快就租出去了，這就讓人納悶了，饒是寧大人那點小智商怎麽也搞不明白以下兩個事實會同時存在：

• 大量空置房和廢棄房
• 出租市場還挺俏

寧大人後來才明白其中的緣由：原來佛州銀行收回房需要法院批準, 當時銀行收回一個房子平均需要970多天（真他M離譜），人都被銀行趕跑了，而法院人手太少致使大量案卷積壓在法院的文件堆裏，銀行在等法院收回判決前也沒法賣，長期沒人住的房子或多或少遭到破壞，有很多房破壞嚴重，比如有些裏麵的燈和吊扇沒了，或者裏麵的門都被撬走了，根本沒法住。後來寧大人買的每個房子都需要大額維修費。也就是說盡管有很多空房，但市場上真正能達到住人標準的不多。實際上是缺房而不是房子過量，所以好租，這真讓寧大人開眼了！

看了Kim提供的出租數據報告，寧大人心裏有了底。房子價位沒問題，寧大人決定先買個試試。於是寧大人夫婦就跟著Kim一同去看房子。

這一天Kim帶著寧家夫婦看了總共能有七八個房子，都是些被銀行收回的房子。有些房子昨天寧家夫婦已經在外麵看過，隻是昨天無法進去，今天可以看看裏麵。總體感覺是這些房子結構沒問題，但由於被破壞，小毛病可都不少，需要不少的修理費用。寧大人是個隻注意數字而不在意細節的人，盡管有時候也裝模作樣地記錄下看過的每個房子的問題，總起來說有點走馬觀花。

這裏必須要批鬥一下地主寧大人！你說寧大人本來挺好的一老實人，非得跟地主扯上什麽關係，就算你非得當地主也不是什麽丟人的事，可寧大人的所作所為怎麽看都不像一個地主，你一跟他提管理租客的事，他的腦袋搖得就跟個撥浪鼓似得，說打死他，他也不會自己去管理，即便出租房在對門，您說這算是哪門子的地主？！當了好幾年的地主，自己的出租房竟然大多還沒見過！更別跟他提關於房子具體細節的事，他說他隻關心數字，不關心房子本身。實際上寧大人自己有時候都感到蠻慚愧的，人家經紀人好不容易把他想買房子的細節，比如哪裏壞了拍了一大堆照片發給他，可寧大人隻瞟一眼就過去了，說他不關心這玩意兒，隻想知道維修需要花多少錢。至於什麽風水，什麽台麵最流行，那種布局最合理等，基本上都不是寧大人該關心的事。所以，我私底下一直認為寧大人根本配不上地主這一光榮的稱號！

果不其然，一旦寧大人決定要買房子，就馬上要經紀人Kim給他推薦物業管理。Kim給他推薦了和她同一個經紀公司的一位男同事Eric。 Eric是個三流的經紀人，主業是物業管理，同時也兼職維修。於是寧大人的日子就好過多了：每次他和Kim看好目標，在遞交報價前，都先讓Eric去檢查一下房子，並報一下維修的估計費用，因為這些銀行收回房的損壞都挺大，需要很大的維修，有了維修估計寧大人報價心裏就有底了。這種合作模總體來說效果相當不錯，大多情況下與最終估計費用差別不大，除了一兩次小小意外之外。

在寧大人他們離開P鎮之前，遞交了幾個報價，其中有一個HUD房的報價被接受了，價格$77K, 20%首付，後來維修花了$12K, 但這個房子因為title有些問題，直到11月底才過戶， Eric 負責一切維修和管理，月租$1000。這是寧大人過戶的第四個房子（現在的房價約是成本的3倍多，下麵將要提到的第三個過戶的房子買的晚，但過戶早）。

寧大人後來回想起來，那個海邊旅館住處的選擇仿佛一下子就改變了這次行程的性質，本來寧大人是帶著任務，很不情願而來的，但後來的幾天卻是寧大人和太太渡過的非常愉快，非常美妙的一段時光。除了跟Kim見過兩次麵外，他們大部分時間都是在海灘和旅館度過的，即便是買房報價等，都可以在電話裏和網上進行，房間裏有很大的廚房和廚具，他們自己買了些肉和蔬菜，煮了點肉丸和肉湯，晚飯後可以光著腳在沙灘上散步，白天可以在自己房間外的椅子上上網，或看點別的東西。清晨太太喜歡在沙灘跑步，寧大人是個懶蛋，不睡到太陽照到屁股是決不會起床的。醒來躺在床上的寧大人，聞著海風，聽著海浪，看著窗外被海風吹動的搖曳的蘆葦，仍覺無限愜意！

可惜好景不長，在P鎮的最後一天，寧家夫婦被他們喜歡的這家海邊旅館給趕了出來。原來這個地方盡管已經過了旅遊旺季，但仍有許多奧蘭多的人到這裏度周末，人家很早就預定好周末的房間了，寧大人他們隻是中間撿了個漏。有點戀戀不舍的寧大人和太太隻好搬到高速旁又吵又鬧、 不便宜也不咋樣的旅館裏住了最後一晚，興致頓失，馬上變得仿佛真是來趕任務的！

佛州P鎮一行，給寧大人帶來了不少的啟示。寧大人終於意識到，保持一個開放的心態是多麽的重要，許多內心害怕做的事情做起來是否真的那麽可怕呢？有時候是不是自己在嚇自己？寧大人本不是個愛動的人，像到外地考察本來是他極不願意做的事情。就像這次到P鎮考察，寧大人本來是懷著風蕭蕭兮易水寒的豪情而去的，去溜達了一圈回來後覺得好像也沒那麽嚴重：玩得挺愉快，該幹的事也幹了。抄用一句那誰誰說的話：拉屎打兔子兩不誤！ 自此後，寧大人的心態就坦然多了！

寧大人在佛州隻買一個房子顯然覺得不過癮，但當時寧大人並不知道自己有多大貸款能力。實際上，由於寧大人買的每個房子都是有正現金流的，並且即便每個房子都用75%貸款也仍然還是正現金流的，所以理論上講寧大人的貸款能力是無限的，願意貸多少就能貸多少。當然這是寧大人在後來熟讀兵書後才知道的，當時無知的他哪能知道這些！

寧大人從佛州P鎮回來後，谘詢了貸款經紀，說是可以繼續貸款，就決定繼續買，又是老一套：先和Kim選房子，再讓Eric估計維修費用，再報價。又是個銀行房，價格$82K，20%首付，2013年7月中過戶，維修8千，Eric負責修好後， 租金每月$950, 這是寧大人過戶的第三個房子（現在的房價約是成本的3倍多，第四個過戶的房子盡管買的早，但過戶晚）。

說起來P鎮的這兩個房子從2013年初開始篩選城市，到最終買了並完全租出去，也整整花了一年時間。

這樣到2013年底，寧大人把家底又全掏光了，2012年投入了4萬，2013年投入了6萬，自己總共投入10萬美元現金，這也是寧大人在地產方麵的全部現金投入，即使以後也沒有再多投入，當然家庭收入少也拿不出多餘的錢來！

【未完待續】

建寧  2024/4/7   (轉載須經作者本人同意)

----------------------------------------------------
【地主那點事兒】目錄：
地主那點事兒（1）前言 
地主那點事兒（2）寧大人 
地主那點事兒（3）英老大 
地主那點事兒（4）茅塞頓開 
地主那點事兒（5）跟風 
地主那點事兒（6）移師 
地主那點事兒（7）考察 
地主那點事兒（8）識懶驢 
地主那點事兒（9）耍花槍 
地主那點事兒（10）領悟 
地主那點事兒（11）改弦 
地主那點事兒（12）結語