說說 DST 1031 Exchange

大家都知道地產中一般的1031 Exchange，如果賣掉投資房，想繼續買新的投資房，就可以利用1031 Exchange來延稅。

那肯定有人會問了，如果地主當煩了，再也不想自己折騰房子了，賣掉投資房，會不會有類似的延稅措施呢？

答案是有，通常有兩種：DST(Delaware Statutory Trust) 1031 Exchange 和 UPREIT 721 Exchange。

先簡單地說一下UPREIT 721 Exchange。UPREIT 操作起來非常複雜，可能僅適用於大機構和大業主，並且隻是一錘子買賣，不像DST那樣可以無限地交換下去。UPREIT通常是把物業賣給REIT，所得可以置換REIT的股份。投資者可以在任何時候換成REIT股份，隻要不換成REIT股份就可以繼續延稅。但一旦換成REIT股份，就需要交稅了，就如同exercise股票的option一樣。

鑒於 UPREIT 對小地主們很難有操作空間，這裏主要講講操作簡單，廣受歡迎的DST 1031 Exchange.

2004年8月16日，美國國稅局通過2004-33號公告，承認把賣掉的物業置換到到DST裏，符合1031 Exchange的規則，因而可以延稅。

簡單地講，DST 1031 Exchange就是把賣掉投資房的錢，跟別人合夥購買一個或多個物業，整個過程都由專業的公司來完成，類似於一般的私募眾籌，但它跟一般的私募眾籌投資房產還是有差別的。

這裏引用Wikipedia裏的一段話：

The DST property ownership structure allows the smaller investor to own a fractional interest in large, institutional quality and professionally managed commercial property along with other investors, not as limited partners, but as individual owners within a Trust.

這段話，清楚地說明了DST和一般私募眾籌在組織結構和產權擁有方式上的差別：DST是投資者通過信托直接擁有物業的產權，當然是按照投入資金的比例擁有相應比例的產權（fractional interest）；而一般的私募眾籌是大家合夥成立公司，由公司直接擁有物業的產權，投資者是合夥人，每個合夥人擁有公司的一部分。

下麵簡單說說關於DST幾個大家可能比較感興趣的話題。

1.  投資的期限和物業種類

一般一個DST隻投資一個物業，當然有時幾個物業打包一起賣，所以有時一個DST也可能包括幾個物業。DST投資的期限一般是3~10年，大多是5~7年。投資的物業種類繁多，像公寓樓、工業物業、商店、包公樓等各式各樣都有可能。

不像一般的1031 Exchange，賣掉房子後需要很長時間才能置換成功。DST一般隻需要3~5天的時間就可以完成置換。

2.  如何找到要投資的DST

主要是通過brokerage，有專門幫助投資者的投資公司，比如，這個公司的marketplace，平均每天就有二十幾個籌資的DST：

    1031 Exchange Listings & DST Marketplace 

估計，這樣的公司有很多。這一點，還請有實戰經驗的行家指點。

3.  費用

另一個大家很關心的問題就是關於費用，這裏就來看看各種可能的費用。

首先，DST是通過買賣房子來投資的，有關買賣房子的各種費用，是少不了的，包括經紀傭金和各種各樣的過戶費用，以及雇傭第三方物業管理公司的費用等，這些費用到不了操盤手的口袋裏。

DST大多是通過broker拉進來的，broker的傭金大約是2~10%。

操盤的DST公司直接收取的費用包括：成立信托的費用，融資費，財產管理費，賣掉物業後按賣價收取一定比例的費用等。

這個網站說，DST公司收的傭金的比例約是5~10%，並且收取的費用 not pay up front as a load，而是從日後的現金流中抽取：
   Delaware Statutory Trust fees commissions - What Will You Pay On DST? 

與一般的私募眾籌相比，DST在利潤分配上，對投資者來說更有利。這可能是由它們不同的產權結構決定的，由於DST中物業的產權完全歸投資者所有，做為操盤手的DST公司隻是個物業管理者，如果有利潤了，操盤手就不好參與利潤分配。你可以想象一下，如果你的房子，讓一個物業管理公司來管理，如果房子增值了，物業管理公司有權來參與增值的分成嗎？答案可能是否定的。

而一般的私募眾籌則不一樣，物業是由公司擁有的，房子增值了，說明公司賺錢了，做為公司管理者的操盤手就可以分得一部分利潤（一般私募眾籌中利潤的分配是采取所謂的Waterfall分配方式）。

也就是說， DST的操盤手隻收與管理資產數目有關的固定比例的費用，大多不參與利潤分配；而一般的私募眾籌的操盤手會參與利潤分配。

4.  投資風險

一般的私募眾籌，基本沒有什麽約束規則，比如物業的選擇、杠杆的比例、是否允許再融資等，都沒有任何限製。

而DST卻有一些明確的規則限製，比如，盡管DST允許在購買物業的時候使用杠杆，但買完物業後，不準第二次融資。

最近，有很多買在高點的私募眾籌，由於利率的迅速飆升，撐不下去了，不僅停止了分紅，有很多還要求投資者繼續追加資金（Capital Call），否則會有懲罰。

而DST的規則，是不允許再追加資金的。由於這些限製，DST的操盤手比一般私募眾籌的操盤手來說，要保守的多，具體體現在：杠杆用的低，甚至不用杠杆，資金儲備多。

另外，很多DST的投資者都是年紀比較大，接近退休的人，追求高回報並不是他們的主要目的，讓錢保值才是。

基於上述的原因，總起來說，DST比一般的私募眾籌風險要小的多，他們所選擇投資的物業大多是些狀況比較好的所謂core物業。

5．投資回報

DST的回報率是多少呢？在網上搜一下，說 cash-on-cash return大約是4~9%。但千萬別忘了，這個回答到底是在哪個時間段？由於從次貸危機低穀到現在，很多物業的增值和現金流的增值都不錯，如果指的是這個時間段，就沒多少參考意義。過去能做到，未來不見得能做到。投資的回報當然與進入的時機有關，尤其是DST持有的時間並不是太長。

美國Class A公寓樓目前的Cap Rate 近5%，如果不用杠杆的話，再減去DST收的費用，能有4%的收益就不錯了，當然這不包括增值。

再說由於DST相對比較保守和穩健，很多根本不用杠杆，回報相對就會低些。

6．優缺點

 DST的優點：可以延稅，可以快速置換，是不需要自己參與的被動收入。

但缺點是：無法自己掌控，中途想退出來很難，各種費用，私募眾籌和房產投資中的風險都存在。

我本人不是很喜歡DST，若是我以後當地主當夠了，把房子全賣掉了，我寧可交稅，然後投到標普指數裏，至少我覺得這樣風險不見得比DST高，回報也不見得比DST差。

當然，我不喜歡，不見得不適合別人。比如有些收入很高的人，現在賣掉了房子，投到無杠杆的DST裏，等五六年退休後收入低的時候再把錢拿出來，就不能說是個餿主意。

我自己沒投過DST，若有理解錯誤，歡迎有實戰經驗的行家指出來，可能的話，請分享一下您的實戰經驗。

建寧  2024/1/25