建寧博客
地產、投資、生活、學習筆記及總結
在美國，你知道你投資房產的借貸能力是無限的嗎？！
當然，以上的論斷要完全正確的話還需要加上兩個條件：1）你能買得起自住房（或租得起住房）；2）所有出租房的現金流不能為負，要至少能打平或為正。
這個在地產投資規模化中至關重要的問題，也是在我當了好幾年地主後才明白的！
很多人在計算DTI的時候都有一個誤區： 就是把自住房跟出租房混淆起來，認為應該合到一起計算：Debt 就是所有房子的債務加起來，Income 就是個人收入和出租房收入加起來，然後 Debt/Income。這種算法是不對的。自住房和出租房要分開計算。
計算DTI 需要先算出三個數字( 數據都為 monthly )：
- Debt （不包括出租房）： 包括自住房貸款月供（本金加利息)、地產稅、保險、HOA Fee、汽車貸款月供、學生貸款月供、信用卡月付等； 但一般不包括：水電費、電話費、旅遊費、日常生活費等開銷。
- Income（不包括出租房）：家庭稅前收入。
- 出租房現金流: 算出每個出租房的現金流， 然後加到一起。
計算方法：
- 若出租房現金流為正， 作為income 加到分母： Debt/(Income + 現金流)
- 若出租房現金流為負， 作為Debt加到分子： （Debt + 現金流) /Income
舉個例子，小地主 A:
- 若每月自住房房貸 $2000，地產稅 $600, 保險 $100， 車貸 $300, 無其它債務（不包括出租房債務），則每月總債務為 2000+600+100+300 = $3000
- 若稅前家庭年收入（不包括出租房收入）為12萬美元， 月收入是$10000；
在以下三種情況下：
- 若 A 沒有出租房， DTI 是: 3000/10000 = 30%。
- 若 A 有5個出租房， 出租房總現金流是正$1000/month，DTI 是: 3000/(10000+1000) = 3000/11000 = 27%
- 若 A 有3個出租房， 出租房總現金流是負$900/month， DTI 是: (3000+900)/ 10000 = 3900/10000 = 39%
目前，若信用分數在740分以上, 兩房機構 Fannie Mae 和 Freddie Mac 允許的 DTI 上限都可以達到50%（一般是45%）, 自己可以很容易算出能不能貸到款！
另外，有些銀行允許把要買的投資房的未來估計收入計入現金流。
結論：正現金流能降低DTI，隻有負現金流才能增加DTI，所以隻要保持正現金流，貸款能力是無限的, 當然常規貸款有10個的限製。 所以隻要能貸出款來， 保證是正現金流， 就應該拿出吃奶的勁來使勁貸， 狠勁買！
我們舉個例子，假定你的自住房買價是40萬，地產稅加保險每年7200， 25% 首付，30年4%固定利率貸款，並且假定你沒有其它任何債務，我們來算算你需要多少家庭收入才能買得起你的自住房（或者說使你的借款能力達到無限）：
每月總債務： 7200/12（地產稅加保險） + 1500（貸款） = 2100
需要的月收入： 2100/0.45 = 4667
需要的年收入： 4667*12 = 56004
也就是說隻要你的家庭稅前收入能達到 $56004，並且你的所有出租房的現金流不為負，你的貸款能力就是無限的，這個門檻不是我們想像的那麽高吧？！
這個結論看起來不太合常理， 但規則就是這樣的。當然，這個隻適合於美國。
這也說明，許多常理都是荒謬的，隻有用知識來武裝自己，才不會被荒謬所蒙蔽！
作者： 建寧 原創於2017/07/02 更新於2021/7/22 (轉載須經作者本人同意)
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按此計算，在自住房付清的前提下，每月即便有1000 付現金流， 需要的收入也不高。
是的，有報稅記錄的會用報稅收入，沒報稅記錄的會按75%算。