美國房貸中投資房現金流的計算

美國房屋貸款中是如何計算出租房的現金流的呢？

出租房的主要固定費用PITIA包括 : Principal（貸款本金）, Interest（貸款利息）, Property Tax（地產稅）, Insurance（保險），以及Home Association Fees（如果有HOA社區費的話)。

投資房現金流計算方法有以下幾種情況：

一.  投資房有報稅記錄

如果你的出租房有兩年以上的報稅記錄（有的銀行隻要求一年）， 大多銀行會用個人聯邦稅表1040 中Schedule E裏報的淨收入來推算出租房現金流， 這是2020年1040中Schedule E 中一個出租房的例子:

注意稅表中彩框中強調的三個數字：

• Line 12: 年交利息
• Line 18: 房屋折舊
• Line 21: 一年總利潤

如果這個出租房固定貸款月供（本金+利息）是$830，容易算出一年中交的本金是：
貸款本金 = 月供*12 – 年付利息（Line12） = 830*12- 6998 = 2962

報稅記錄的最後一行（Line 21）是這個房子一年報稅的總利潤（報稅收入），這裏是 -$201, 也就是說是損失$201， 那麽這個數字是否就是貸款中出租房的現金流呢？ 不是的！報稅收入中多減了折舊（Line 18）， 而少算了貸款中這一年付的貸款本金， 所以：
年現金流 = 報稅收入（Line 21）+ 折舊（Line 18）- 貸款本金 = （-201）+ 3289 – 2962 = 126
月現金流 = 年現金流/12 = 126/12 = 10.5
這就是貸款中用的出租房淨收入， 也就是現金流。

二.  投資房無報稅記錄但有租約合同

如果是最近買的投資房並沒有報稅記錄，一般銀行會按照租賃合同租金收入的75%估算：
月現金流 = 租賃合同上的租金*0.75 – PITIA
 

三.  既無報稅記錄也無租約合同的新買投資房（Subject Property ）

如果貸款就是為了買這個投資房，並且這個房子現在也無人住，一些銀行允許用Appraisal的未來租金收入的75%來估算：
月現金流 = Appraisal月租金收入*0.75 – PITIA

注意這個隻適用於貸款要買的這個房子（稱為subject property）， 而既無報稅記錄也無租約合同的非subject property的投資房是不能用估算收入的。

舉個例子， 假定你剛過戶了一個投資房A， 還沒有租出去， 你接著就買了投資房B, 也是空著的， 在申請房子B的購房貸款時，你可以用B的未來租金的75%來估算， 因為B是subject property（貸款的這個房子）， 而A由於不是subject property，它既無報稅記錄也無租約合同， 估算月租金隻能算是零。

四. 小結 

如果你有多個出租房， 把每個出租房的月現金流加起來就可以了。 當然這個數可能正也可能負。 如果是正數則計入收入， 對貸款人有利。 如果是負數， 計入負債， 對貸款人不利。這也是為什麽隻要保持現金流不為負， 理論上講出租房可以無限買下去（參見 你知道你的借貸能力是無限的嗎？）。

一般情況下Second Home 和自住房分租的收入不允許計入租金收入。但若采取House Hacking策略買Duplex， Triplex 或 Fourplex，自己住一單元，而把其他單元租出去，出租單元的收入不少銀行允許計入租金收入。這就是為什們起步資金不足時House Hacking是個非常聰明的策略（詳見 巧用House Hacking開始地產投資）！

另外， 不同銀行在處理收入時也是有些小差別的， 比如一個出租房隻有7個月的報稅記錄（如果是5月份買的房子）， 有些銀行會用這個報稅記錄， 按7個月的平均來算每月的現金流； 而有些銀行可能會覺得這個收入不全， 而選擇用租賃合同上的租金加75%折扣來算。

有些情況下銀行間差別還是蠻大的：比如你借貸要買的這個投資房，那麽算不算這個要買的投資房的未來收入有時候就是成敗的關鍵， 尤其是買像Fourplex等相對貴一些的房產時。如果一些銀行不算這個投資房的收入， 就需要多問別的銀行。 實際上在這種情況下啟用有經驗，尤其是有熟悉出租房貸款經驗的貸款經紀人，可能是個更好的選擇。 這些貸款經紀人由於會跟多個銀行打交道，應該知道每個銀行的借貸計算方法！

作者：建寧   原創於2018/2/21  更新於 2021/7/30    (轉載須經作者本人同意)

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