建寧博客
地產、投資、生活、學習筆記及總結
在美國，很多不熟悉房地產行業的人都會有一個天大的誤解：就是以為購買房產需要很多資金。在我自己開始投資出租房之前我也有這種誤解。表麵上看這種誤解很有道理：就是買個20萬美元的房子，若10%的首付就至少需要2萬，20%的首付就至少需要4萬，另外還得再加上額外的過戶費用！而在美國，由於稅收高，醫療費用高，還有很多人有學生貸款，以至於有1/3以上的家庭都入不敷出，更談不上積蓄買房，投資出租房產更是天方夜譚，連想都不要想！事實果真如此嗎？
實際上不是這樣的，投資房產並不需要那麽多資金，隻要你想做，同時也肯付出，你就可以做到！
事實上，美國曆史上有很多屆政府都在致力於鼓勵美國民眾，尤其是低收入民眾，實現美國夢 - 擁有一套自住房，最近的一屆就是克林頓政府。克林頓政府包括當時的聯儲會主席格林斯潘推出了一係列鼓勵美國人民購買自住房的優惠政策，使美國的自住房擁有率達到曆史高峰。當然這也直接引發了後來的次貸危機（可見有時好心也會辦壞事），使得次貸危機後自住房擁有率大幅下跌。
美國政府是如何鼓勵民眾買自住房的呢？由於買房主要靠借貸，所以優惠政策主要體現在貸款上，具體說就是低首付上。但問題來了，美國的商業銀行都是私營的，盈利是首要目的，政府不可能用行政手段命令銀行在不符合自身利益的情況下往外借貸。因為所有債權人包括銀行往外借貸的原則是一樣的：除了能掙取滿足回報要求的利息外，保證本金能收回來是最主要的前提。這就是為什們大多貸款要求首付至少要20%，隻有這樣銀行才會有一定的保證空間，一旦房主付不起房貸而收回房子，高的首付可以使銀行不受損失或少受損失。而政府要鼓勵的這些低收入，信用差，再加上低首付的民眾對銀行來說是高風險而極力想回避的群體，若借給他們不少情況下銀行可能連本金都收不回來。在這種情況下，政府隻好對銀行做出保證：你們放心往外借，政府來擔保，出了事政府當接盤俠。銀行在得到保證，無後顧之憂的情況下就願意往外借了。這種由政府擔保的貸款叫FHA貸款（FHA Loan）。
目前FHA貸款的最低首付3.5%，信用分數隻需要580分，但缺點是隻適合自住房，另外每月還得交貸款保險（每年貸款保險約為總貸款額的0.45~1.05%）, 加上過戶費的話買房自己需要出大約5%的資金。
FHA 貸款對收入無限製，但貸款最大額有上限，不同地區上限不同，從HUD網站上可查到各地的最大上限額：
當然除了FHA貸款以外，政府擔保的房貸還有針對特殊群體的，比如針對現役和退役軍人及家屬的VA貸款是零首付；農業部擔保的針對農村和偏遠地區的USDA貸款也是零首付，但這些是特殊群體的，不像FHA貸款可以適合於大多人。
另外常規貸款（沒有政府擔保的）中也有低首付的，比如兩房機構都提供首付為3%的常規貸款，但費用和保險比FHA貸款通常情況下要高些！
若用FHA貸款，一個20萬的房子，5%的現金，相當於自己出1萬多一點就能買到，不算太高吧？！
你可能會說，這囉嗦了大半天都是講自住房的，好像與投資房連半毛錢關係都沒有吧？！ 現在就入正題，說說House Hacking投資策略。
House Hacking策略就是利用自住房的優惠低首付貸款，買到房子後把部分房子租出去，來賺取一定的租金收入。比如買一個兩室或三室的房子，自己住一室， 把多餘的租出去。這個可以做長租，如果地點好，政府和社區都允許的話，也可以做AirBnB類的短租。
由於歲數稍微大一些的華人朋友大多都已經有了自己的自住房，即便這種策略自己用不上了， 如果家裏有大學剛畢業的孩子，還是可以勸孩子們去嚐試這種策略的。
身邊就有兩個現成的例子。
一個朋友幫工作剛不久的孩子買了個房子，這個房子所處的地點很好，並且房子的結構也非常適合分租：兩個臥室在樓下，樓上有個相對獨立的臥室。剛開始的時候，朋友就勸孩子把樓上的房間給分租出去，可以租給同事，也可以做AirBnB短租。但這些在優越家庭環境下長大，視金錢如糞土的孩子剛開始是不可能聽得進去的。後來經不住再三勸說，才決定試一試AirBnB，結果就一發不可收拾，因為每個月可以很容易得到$1500的額外收入，差不多就是每月房貸的數目， 一年就可以省下1.8萬的稅後收入， 對一個年輕人來說是個不小的數目。
另一個朋友利用低首付在孩子上大學的地方買來個second home，自己孩子住一個臥室， 其它房間租給孩子的同學，也能做到房養房， 相當於自己孩子免費 住房子，也是非常聰明的策略。
如果覺得買個獨單元的房子跟別人一塊生活不太方便的話，如果你的經濟實力也允許的話，更好的策略是買小型多單元的duplex（兩聯棟），triplex（三聯棟），或fourplex（四聯棟）。
- 如果買這樣一個duplex：
自己住一個單元， 把另外一個單元租出去，若一個月能租1000的話，租金就差不多能覆蓋房子的大部分花費了。
- 或者買一個triplex:
自己住一個單元，把另外兩個單元租出去，就算每個單元每月隻能租出800的話，作為房東，你也不僅可以白住房子，可能還能掙幾個零花錢！
- 當然最好是能買得起一個類似的fourplex：
住一租三，既可以白住房子， 還能賺不少租金！
House Hacking的另一個好處是由於出租單元的租金可以算到收入裏去，貸款對個人收入的要求可以大大減低。 就是說不需要太高的個人收入就可以貸出款來。當然這個隻適用於多單元的，不適用於獨單元的自住房。
當然買三聯棟或四聯棟需要的首付資金多一些，對資金不多的人來說不一定買得起。
五聯棟以上的屬於商業貸款了， 遊戲規則就不同了！
在任何一個國家，當然也包括美國，對家庭收入不高的人來說，也包括剛走出校門的年輕人，住房是一筆很大的費用，無論是租房還是買房。如果我們能善用已有的政策，巧妙節省住房開支，就會為自己的財務奠定一個良好的開端。而我們知道，在人生的初期，尤其收入不高的時候，單純靠工資，哪怕一年要省下1萬的積蓄，都是相當不容易的。
世上的很多事，並不是說能不能做，重要的是想不想去做，想不想去努力，想不想去付出！
作者：建寧 原創於2018/02/09 更新於2021/07/21 (轉載須經作者本人同意)
FHA貸款對收入沒限製，但對買的房子價格有限製，譬如說我們德州的平均房價約25萬， FHA在我們德州的最高房價限製是約42萬， 4單元的約68萬。 總之你不能買太豪的， 但對絕大多數一般民眾來說足夠了。
再說即便FHA貸款不夠格， 兩房機構也都有類似的首付為3%的貸款，跟FHA貸款差不多， 好像還沒什麽限製。
總之，自住房， 和second home還是有不少優惠政策的。