此 DSCR 非彼 DSCR

1.  商貸的DSCR

DSCR (debt-service coverage ratio) 是衡量一個商業地產(包括大型公寓樓)自身債務償付能力的一個最主要的指標。可以說，一個商業地產能貸出多少款來，基本是由DSCR來決定的。

這是DSCR的定義公式：

      DSCR = NOI/Total Debt Service

其中NOI（net operating income）是一個物業不包括債務的租金利潤，可以理解為用全現金買物業減去所有費用後一年的淨利潤。

Total Debt Service是需要付的貸款額。

比如一個物業，一年的NOI是20萬，一年需要付的貸款是15萬，這個物業的DSCR是：20/15=1.33

一般商業地產貸款要求的DSCR是不低於1.2~1.25。低於1.2的情況也是有的， 尤其對於有Value Added潛力的物業。

商業貸款的一個重要特征是不需要個人收入，也就是說是否能貸出款來，完全是由物業自身的償付能力決定的，與貸款人的收入無關。

2.  民居 DSCR Loan

與商貸不同的是，大多以DTI（Debt-to-income）為基準的民居貸款，是需要個人收入為依據的，這包括常規貸款和非常規貸款。

近幾年，因應市場的需求，在民居出租房市場上，新出現了一種類似於商貸，不需要個人收入，而隻靠物業自身償還能力的一種貸款，被稱為DSCR Loan。

不得不說，DSCR Loan這種叫法，真的是誤導人，反正剛開始我就被它搞暈了。因為前麵講過，DSCR是有明確定義的術語。剛開始讀到DSCR Loan的介紹時，我就在想，我豈能不知道DSCR是個什麽東東。未承想，此DSCR非彼DSCR，DSCR  Loan中DSCR 的定義是：

      DSCR = Gross Rent/PITIA

其中PITIA是： Principal, Interest, Taxes, Insurance, and Association fees

比如，一個出租房每月的租金是1500，每月的PITIA是1500，那麽：DSCR = 1500/1500 =1

一般情況下，lender要求DSCR  Loan中的DSCR  要不小於1。有些lender低於1的也做，不過考慮到風險，利率和費用會高些。

大多DSCR  Loan適用於1~4單元的出租房，有少數的lender 5~8單元的也做。單元再多的話，就成了商貸了。

一般情況下，DSCR  Loan的利率會比常規貸款高一些，但也高不了多少。但不同於常規貸款的是，DSCR  Loan會有1~2個點數，不少的有pre-payment penalty。

由於DSCR  Loan借貸靠的是物業本身的償還能力，DSCR  Loan當然就不適合於自住房。

也因為DSCR  Loan靠的是物業本身的償還能力，不需要個人的收入，這對於沒有工作收入，又想投資地產的人來說，是種很好的工具。它也不像常規貸款那樣，每個人沒有個數限製。

很顯然，DSCR  Loan需要物業要有好的租售比，不適合於高房價地區。

算是篇小科普文。

建寧  2024/1/23