建寧博客
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出租房換了新屋頂、新空調、或者新窗戶等，該如何報稅呢？
首先，看看是否滿足關於維修的那三個Safe Harbors，若能滿足的話，可以在第一年一次減掉，這個可以參考我以前寫過的一篇關於三個Safe Harbors的文章：
其次，如果是非民居（non-residential building），新空調可以用179 Expensing在第一年一次減掉，而民居則不可以。
如果不滿足以上兩條，那就隻能老老實實按固定資產折舊，民居是按27.5年，商業地產按39年期折舊。
這個隻需要單獨加一項折舊記錄，像用TurboTax等報稅軟件報稅，隻需要加一項新的折舊Asset就行，比較簡單明了。
但現在有個問題，比如說屋頂和空調等，它們的法定折舊期是27.5年，但大多根本用不到27.5年就需要換新的了，那沒折舊完的該如何處理呢？
比如一個空調，買時價格是5千，買了17年後，也就是說折舊掉了3千後，換了個新空調，那舊空調沒折舊完的那2千該如何處理呢？
這裏可以有兩種選擇：
1) 啥都不需要做，讓舊空調仍然跟建築一塊兒按原來的速度繼續折舊
2) 把剩下的這2千減掉，但同時需要把建築的Adjusted Basis減掉2千。
舉個例子，一個房子買時Basis是30萬，17年後，換了新空調花了1萬，原來的舊空調買時的估價是5千。
經過17年的折舊後，折舊掉了約3/5了，現在房子的Adjusted Basis隻剩12萬，舊空調折舊掉了3千，還剩2千沒折舊完。
首先，新空調需要以27.5年的速度開始折舊，無論哪種選擇都需要做。
對舊空調部分，若選擇 1)，啥都不需要做。
若選擇 2)，可以把沒折舊掉的2千在一年減掉，同時Adjusted Basis需要減去2千，現在的Adjusted Basis變為： 12萬-0.2萬=11.8萬。這個實際用TurboTax報稅時，隻需要把原來的Basis的30萬，減去舊空調買價的5千，變為29.5萬，就能達到想要的效果。
有些腦袋靈光的朋友很自然地就會想到，可舊屋頂和舊空調等是跟建築連在一塊兒，買時沒有單獨分出來，那如何知道它們原來的價值呢？
對，這就存在一個估價問題，關於如何估價，IRS文獻有幾種推薦的方法，感興趣的朋友可以自己做一些細致的研究。
總之，1)省事；2)麻煩但省稅。
比如一些高收入的家庭， 聯邦稅加上州稅近50%，若能把那2千一次減掉，就能省（延）差不多1千，一次擼卡都不見得能擼這麽多 (得，我也讓擼卡大拿們給傳染了）。
（注：非CPA， 若有錯誤， 歡迎指正！）
建寧 2024/2/20
