地主那點事兒（11）改弦

2016年寧大人在做套現重貸的同時，也在繼續尋找機會。他先是沿用以前的老套路，想繼續在佛州P鎮投資，但此時P鎮的房價已經升高了一些，他連續對幾個房子投了標都沒有拿到。此時的P鎮相對於自己的家鄉德州H城來說已經沒有什麽優勢了，他又花了有近一個月的時間分析H城當地的房產市場，H城由於前一段時間的石油價格崩盤，有些地方房價有些下滑，西部靠近能源走廊有不少14萬左右，可以租1300~1400的房子。實際上這些房子，買了長期持有的話也應該說的過去。

寧大人最終並沒有投這些房子，此時他的想法發生了改變。

首先，市場是在不斷變化的，隨著房價的升高，越來越難買到滿足現金流要求的獨立屋，以前的玩法玩不轉了，要想繼續的話就得改變方法。

其次，獨立屋很難快速規模化。要使地產投資回報最大化，必須要用盡可能少自己的資金，控製盡可能多的房產，就是說要好好利用杠杆。貸款可用常規貸款，也可以用商業貸款。商業貸款盡管沒有貸款個數的限製，但一般情況下商業貸款條件苛刻，利率和費用相對常規貸款都要高，還有關鍵的一點是，商業貸款隻有當地的小銀行才提供，大多情況下需要貸款人親自跟銀行建立直接的關係，這對寧大人這樣的遠程地主顯然是非常不利的。所以寧大人想盡可能的利用優惠的常規貸款, 而常規貸款目前的限額是10個。一般現金流好的房子價格都不貴，假定每個房子15萬，買10個總資產才150萬，而如果用10個貸款，買10個Fourplex, 每個80萬，就可以控製800萬資產，過幾年很可能就會漲到1000萬，這比控製150萬的潛力就要大的多了。

這樣寧大人就把目標鎖定在Fourplex上…

寧大人以前買的投資房都在遠程，也想試試本地的房產。開始花了不少時間在本地查找和溜達，看看有沒有合適的Fourplex。結果非常失望，本地本來Fourplex就不多，上市的那兩三個或者是歪瓜裂棗，或者貴得離譜！

正在意興闌珊時，有一次隨意瀏覽Loopnet，忽然發現一個照片看起來很新、價位也合適的Fourplex，進去一看才知道這是尚未開發的預售房。後來同商家在寧家本地的經紀無數次溝通，包括實地考察等，才知道，原來是大本營在猶他的一個開發商第一次到寧家本地試水，準備開發Fourplex。後來又到他們的網站查了查，也同建商大本營的經紀溝通過很多次，詳細了解後，覺得這種模式非常好，就先後跟投了幾個項目，地點分別在猶他、Idaho和寧家門口。

投資的Fourplex基本長這模樣（跟寧大人投的類似的項目）：

一個獨立的Fourplex:

 三個Fourplex相連，也可做為一個單獨的12-plex用商貸來投:

這種投資基本屬於被動投資，一旦決定投資後，投資者需要做的也就是申請建築貸款（由於是建商的合作銀行，申請跟常規貸款一樣，很容易），建完後再轉成長期貸款，再由他們的物業管理公司來管理（兩年後願意自己管理或者換管理公司也可以），剩下的就隻有數錢（也可能數虧的錢）的份了。寧大人的遠程項目到現在他都沒親眼見過，隻有家門口的一個見過。 

盡管寧大人隨這個建商購置的房產占他房產的大多數，但由於投資者自己需要做的工作很少，實際上還真沒有什麽可多說的。

這個建商的運作模式非常獨特，盡管後來有不少公司複製他們的模式，但剛開始他們好像是獨一家。

一般上百個單元以上的出租社區的開發，其建築費用都是由建商（或者背後的業主）來承擔，自己會出一部分資金，然後到銀行申請剩下的建築貸款，一般整個社區是一家擁有的。

而寧大人跟投的這些項目，產權確是獨立分開的，比如200個單元會分成50個Fourplex，每個投資者可以獨自擁有一個或多個Fourplex，並且建築費用完全由投資者自己承擔，而不是由建商承擔。當然這樣做的一個重要原因是建商很難貸到建築貸款。

由於投資者自己承擔建築風險，建商會讓些利。建好的房子，市場上同樣的價格是很難買得到的。建商起初的宗旨是讓1個點Cap Rate的利給投資者。剛開始的項目，市場上的Cap Rate低於6，而建商賣給投資者預售房的Cap Rate高於7。

地產是有地域性的，即便是跟投建商的項目，不同地區的差別也是非常大的。前麵說過，寧大人發現這個建商是因為他們在寧家本地的項目，後來發現他們的大本營猶他同時也有類似的項目。兩地項目的Pro Forma，Cap Rate一個是7.2，一個是7.1，應該說基本是相同的，幾乎沒什麽差別。但兩份Pro Forma一放到寧大人麵前，他隻撇了一眼，就能辨出好壞，決然地選擇投猶他，現在看來是非常英明的決策，兩者無論是增值還是現金流，都不是一個量級的。

房產的類型也是有差別的，其中有一個少有的混合型項目，既有Townhouse類型的Fourplex，也有公寓類型的Triplex(三層每一層算一單元)，結果僅有的幾個Fourplex很快就給搶光了，Triplex一直賣不出去。現在看來，大部分人的判斷還是正確的，當時（2017年）成本60萬多的triplex，目前市場價隻有85萬，而成本是70萬的Fourplex，價格早翻倍了。

寧大人多次對太太說，第一個項目選的多虧是猶他，如果選的是寧家本地，那效果就差老遠了。因為開始時資金少，因而彌足珍貴，隻有快速增值套現再投入，才能實現資金的快速周轉，否則不增值的話，資金窩在裏麵啥事也幹不了！

在投猶他項目時，由於寧大人並沒去過那裏，還曾谘詢了住在當地的田薯兄，田薯兄給出了非常正麵的反饋。不過，公平地講，寧大人是在自己已經拿定主意後谘詢的田薯兄。無論如何，寧大人還是非常感謝田薯兄的正麵反饋，也算為寧大人吃了顆定心丸！

有些朋友可能想知道建商的信息，隻能說，時機不同了，建商的實力不同了，現在即便知道了也無濟於事。

剛開始時，建商所在的地域房價漲勢淩厲，選的地塊也好，未來他們是否還能選到好的地域和地塊？尤其是各地的法規越來越嚴格，限製越來越多。

起初，建商還默默無聞，需要招攬投資者，也就是說需要求著投資者，願意讓很大的利。後期建商聲譽好了，不缺投資者了，不僅不再讓利，好的項目也都讓建商周圍的人給消化掉了，剩給普通投資者的都是些歪瓜裂棗。用寧大人的話說，剛開始時投資者是大爺，建商是孫子，後來位置就倒過來了，投資者變成了孫子。

天上掉餡餅，偶爾會有的，但不常有！寧大人的親身經曆也印證了這一點！

【未完待續】

建寧  2024/4/11   (轉載須經作者本人同意)

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【地主那點事兒】目錄：
地主那點事兒（1）前言 
地主那點事兒（2）寧大人 
地主那點事兒（3）英老大 
地主那點事兒（4）頓悟 
地主那點事兒（5）跟風 
地主那點事兒（6）移師 
地主那點事兒（7）考察 
地主那點事兒（8）識懶驢 
地主那點事兒（9）耍花槍 
地主那點事兒（10）領悟 
地主那點事兒（11）改弦 
地主那點事兒（12）結語