美國短租房中的 Tax Loopholes

自1987年稅改以來，美國個人收入被分為三類：

• 主動/普通收入
• 投資收入
• 被動收入

一般情況下，隻允許同類收入之間可以相互抵消，也就是說主動隻能抵消主動，被動隻能抵消被動，而不準跨類抵消。

比如一個高工資收入的人，年薪80萬，同時又有30萬的被動損失，這兩者是不可相互抵消的，這30萬的被動損失隻能帶到下一年，用來抵消未來的被動收入，或者賣房利潤。

對於一些高工資的人來說，如果想延稅又不怕煩的話，就應該努力爭取一下，看看能不能同時達成以下兩個目標：

1）盡可能多地創造被動損失
2）爭取把被動損失轉換為主動損失

關於如何創造更多的被動損失，通常也不過是通過多分出個人資產， 甚至通過Cost Segregation來達到加速折舊的目的。關於這一點，我曾經寫過幾篇文章：

•  為何報稅時應從房產中多分出個人財產
•  Cost Segregation能替代1031 Exchange嗎

而要把被動損失轉換為主動損失，通常主要是通過滿足REPS（Real Estate Professional Status）資質來達到的。

當然若能滿足REPS資質，那是再好不過了。但要滿足REPS資質比較難，至少如果有其它全職工作的話，基本上是不可能的。

如果無法達到REPS資質，而又有短租房的，可以利用短租房的Tax Loopholes，把短租房的經營，變為像旅店一樣的主動經營，使收入變為主動收入。

而短租房要滿足主動經營的要求，並不難，主要有兩點。

第一，是要短租，具體條件如下：

• A guest stay lasts no more than seven days on average.
• The average period that a guest uses the property as a rental is 30 days or less and the owner provides basic services that are on par with what a hotel might offer.
• Owners provide extraordinary personal services to make the property ready for us.
• Property rentals are treated as being incidental to the non-rental activity of the owner.
• Use of the property is available during defined business hours and it’s not exclusive to any one guest.
• Any provision of the property for use in activities conducted by a partnership, S-corp or joint venture the property owner has an interest in is not a rental activity.

一般來說，隻要房客平均住的期限不超過7天就行。

第二，是要滿足 material participation test的要求，這個比滿足REPS資質的條件要求要容易得多，隻需要滿足以下7個條件中的任何一項就行：

1) You spend more than 500 hours working in your short-term rental business.

2) You carry out all the necessary tasks to run the business yourself.

3) If working with someone else, your participation must be greater than 100 hours and equal to the number of hours they put in.

4) You significantly participate in activities for more than 100 hours, with 500 combined hours of participation in the business.

5) You participated in the activities in five of the last 10 years.

6) You participated in a personal service activity for three of the previous taxable years.

7) You worked more than 100 hours in the business on a regular, continuous basis.

比如第2)條，如果自己經營管理，就滿足條件。

或者第3)條，在所有參與經營管理的人中，你參與的時間要最多，並且要超過100小時，這個也不難做到。

不過，我的理解是，如果滿足REPS資質，那所有出租房的收入，都可以變為主動收入。而短租房Tax Loopholes，隻適用於滿足條件的物業。

比如，你有10個出租房，且滿足REPS資質，那這10個房子的收入全都是主動收入。

而如果你有10個房子，不滿足REPS資質，隻有一個房子滿足短租房Tax Loopholes的條件， 那隻有這一個房子可以變為主動收入，其它的仍然是被動收入。

所以，對於工資高又不怕煩的人來說，每年買個短租房，然後做一下Cost Segregation，就可以延掉不少稅。

注：非CPA，隻是自己的學習筆記，若有理解錯誤，歡迎指正！

建寧 2024/1/19