地主那點事兒（10）領悟

2015年是寧大人在地產上閑得蛋疼的一年，從2012年的一無所知，跟風別人買房開始，到現在也算是忙活了三年了，如今手上的資金又沒了，未來的市場形勢也不知如何，再說寧大人也需要歇歇。這一年除了交地稅和保險外，寧大人隻收到三四個與房子有關的電子郵件，也不過是物業管理有些稍微大的修理需要寧大人的批準。

這一年寧大人在地產上是如此悠閑，以至於他幾乎忘了自己是個地主，有好幾次他需要恨恨地敲打幾下自己的腦瓜，方意識到原來自己竟然是個地主了。忽然間，地主這一本來應該是寧大人最討厭的齷齪行業，寧大人竟覺得它並不那麽令人討厭，甚至竟有些喜歡了！

當然，2015年全年寧大人所做的全部事情不可能隻是發幾個電子郵件，也就是說寧大人還有別的勾當，地產並非他的主業。隻是寧大人所做的別的勾當是既費功夫，也不賺幾分錢。

這一年就這樣平平淡淡地過去了，轉眼到了年底，這時發生了一件對寧大人來說有深遠影響的事。

其實也不是什麽大事，寧大人也不過是比較了一下這一年出租房的收入和自己主業的收入，結果是令人震驚的：出租房的收入（現金流加付掉的房貸本金）已經不少於主業的收入了，這還不包括這一年房子十多萬的增值。當然寧大人的主業賺得是少得可憐，他老人家就那麽點能耐，這個大神們要多給些理解！

這也太不公平了！自己的主業這一年需要付出多少時間和精力，而那幾個破房子盡管自己投入了有10萬，但這一年所做的也不過是發幾個電子郵件而已。

心懷沮喪的寧大人憤憤不平地對太太說：想想自己真不能幹，辛辛苦苦幹了一年還不如幾個破房子！

太太倒是在一旁趕緊勸慰著寧大人。

寧大人算是想明白了，自己還沒有那10萬美元能幹，或者換句話說，如果把自己貼個標簽往外賣的話，估計還賣不到10萬！這也有點太傷自尊了！

被震了總得長點記性，或者說總該有點收獲，寧大人當時還真的被震出了不少感想。

剛開始投資房產時，由於一無所知，隻是瞎跟風，也不過是小打小鬧，就想賺點零花錢，並沒有什麽長期的規劃。現在看明白了，世上很多事，相同的付出，有時得到的回報會大大的不同。

是不是應該多做些少付出而回報大的事？寧大人轉而在思考以後是不是應該多花些時間和精力到地產上，甚至把它變成主業！如果是的話，該如何做？尤其是現在手上既無資金，房價也已經上漲不少了。

這許多疑惑困擾著寧大人，他覺得有必要好好理一理自己的思緒，於是寧大人便開始了長達兩個月的長考…

寧大人思考的問題主要有兩個：
    1) 是不是應該繼續擴張
    2) 若繼續擴張的話其中的風險問題，主要是杠杆風險問題

現實情況是，寧大人家庭收入不高，基本家庭收入無法再提供投資資金，而自己的手中已無資金，倒是經過過去幾年房價的快速增長，投資房和自住房已經有了不少的淨值，要想繼續投資的話隻能把房子多餘的淨值拿出來，而相對過去來說，寧大人目前的貸款已經不少了，所以自己必須要好好斟酌一番。

這幾年的學習和投資經曆，讓寧大人明白了不少道理。這世上被別人雇傭者以及自雇者，都是靠出賣自己的勞動來賺取回報的，本質上是用自己的時間(也就是生命)去換取收入，可以說是用命換錢。由於每個人的時間和精力是有限的，這也意味著可以換取的收入和回報也是有限的。這個既適用於低收入的勞工，也同樣適用於醫生律師等高薪職業者，盡管後者的收入天花板比前者要高得多。如果他們要賺取更多的收入，就必須要付出更多的時間和精力。

問題是，如果越成功人越累那還叫成功嗎？！

一個人若要使自己的收入，或者說自己的收入潛力無限的話，必須要打破有限的資源（時間或資金）天花板，也就是說必須要利用別人的時間（馬老爺在資本論中提到的剝削別人），或者資金，或者兩者皆利用。一個人的時間是有限的，但無數人的時間加起來卻是無限的；同樣，一個人的資金是有限的，而多人的資金加起來，就可能是一筆巨大的資金。能利用別人的時間越多，能利用別人的資金越多，自己的潛在回報就越多！ 世界上的富豪和成功的公司，有哪一個是隻靠自己一個人的時間和一個人的資金做到的？！

有些人可能會說，要剝削別人你也得有資格！說的沒錯，對許多常規的行業來說，要剝削別人和利用別人的資金還真不是一件容易的事，因為首先要建立一個好的公司，單就這一點，世上就沒有幾個人可以做得到！

但地產卻是個很另類的行業，在這個行業裏，根本不需要成立公司，一個人就可以剝削別人，並可以拿到數額無限的低息固定長期貸款！

單說利用別人資金方麵，美國過去一百多年的房價年均增長率跟通脹率差不多，約3%。近些年房價增速加快，差不多每年有4%。若能貸到100萬的話，每年房屋增值就有4萬。如果能買到租金回報率達到6%的房產，並拿到5%利率的貸款，租金上也有1萬的收入，加起來一年就能多增加5萬的財富。若能貸到200萬的話一年就能增加約10萬的財富，趕得上一般人一年的收入了，這可全都是用別人的錢。當然對於收入不高的人來說，要貸到200萬的話也需要多年的首付積累！

而在利用別人的時間方麵，每一個地產投資者實際上已經在不同程度上早已經用到了，從地產經紀、貸款經紀、評估者、房檢員、過戶律師、以及維修工人等，我們都是在利用別人的時間。

對於另外一個重要的潛在參與方 - 物業管理，是否用不同的人有不同的考量。有些人覺得自己管理可以省錢，而有些人則有不同的思維：首先，自己想賺錢但並不想給自己再找一份工作；其二，假如自己管理最多能管10個的話，也可以選擇買20個讓別人管理，這樣不僅自己的工作量小，賺的也不見得比你10個少，盡管單個房子的收益比你低；其三，最重要的是，選擇別人管理可以使投資規模化、係統化而不增加自己的工作量。

可見，每個人的思維方式和格局是不同的！

於是，就有了寧大人對地產投資最深刻的領悟：地產投資就是利用別人的資金和勞動，讓時間為你工作！

當然，寧大人花的時間最多的還是考慮杠杆的風險問題，以及風險管理問題。

我們做或者不做任何事都是有風險的，但也可以采取措施來管理或降低風險。而在房產投資上，具體措施就是多留儲備金，買現金流好的房子，用長期固定利率貸款，以及通過購買不同地區的房子來分散風險。

經過近兩個月的長考，寧大人得到的結論就是：要想多賺錢就要多剝削別人，多利用別人的資金。具體到地產投資上就是要多借錢，多買房子！

一旦想通了，寧大人就馬上行動起來。要多買房子就需要首付，現如今他手中並無資金，就隻能從增值的房產淨值中取。於是從2016年2月開始，寧大人花了近10個月，連續對自己所有的房子進行套現重貸，共取出了有近半米資金。其中買的第一個房子，不到2年前剛取出14.5萬，這次又取出4萬。

【未完待續】

建寧  2024/4/10   (轉載須經作者本人同意)

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【地主那點事兒】目錄：
地主那點事兒（1）前言 
地主那點事兒（2）寧大人 
地主那點事兒（3）英老大 
地主那點事兒（4）茅塞頓開 
地主那點事兒（5）跟風 
地主那點事兒（6）移師 
地主那點事兒（7）考察 
地主那點事兒（8）識懶驢 
地主那點事兒（9）耍花槍 
地主那點事兒（10）領悟 
地主那點事兒（11）改弦 
地主那點事兒（12）結語