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地主那點事兒（9）耍花槍

(2024-04-11 19:09:42) 下一個

不是說模式好就應該不停地重複嗎？寧大人在套現了加州中穀S城的第一個房子後，第二個房子也漲得差不多了，理應如法炮製了。

這時，一條小陰溝擋住了寧大人的去路…

這裏科普點美國房貸的基本知識。美國每個人所允許的常規貸款的個數，是有限製的，並且這個限製也是隨美國的經濟和地產市場的形勢經常變化的。比如次貸危機前的一段時期對個人貸款個數沒限製，次貸危機後降為4個，後來又增加到了現在的10個。

除了限製常規貸款的個數，同時也限製可以做套現重貸（cashout refinance）貸款的個數，次貸危機最初為4個，也就是說一旦你的貸款個數超過4個，就不允許做套現重貸了。

2015年10月Freddie Mac把套現重貸數目限製由4個調高到6個。

2017年7月Fannie Mae由4個調高到10個。也就是說目前套現重貸貸款可以達到10個。

而當時是2014年中，套現重貸允許的最大個數是4個，而寧大人已經有4個貸款了，所以S城用現金買的第二個房子就無法套現重貸了。當時做非常規貸款非常難，不像後來比較容易，況且寧大人還是遠程。還好的是買完第五個房子剩下的資金有約5萬，而2013年在P鎮買的一個房子的貸款少於6萬，於是寧大人就勒緊褲腰帶，咬牙把那個不到6萬的貸款給還完了，這樣就可以騰出一個套現重貸的名額。

有了套現名額，寧大人就對加州中穀S城買的第二個房子進行了套現重貸，銀行估值18.7萬，拿出13.7萬現金。

他又開始在P鎮物色下一個目標。

寧大人對自己買前一個房子沒有遵從大師們的教誨反而取得不錯的成績感到有點小得意，就決定下一次來個高難度動作，耍一次花槍。

這也不是說寧大人已經覺得自己武藝高強，所以藝高人膽大，可以玩任何的把戲。現實是當時房源已經比一年前減少很多，好的買賣越來越少。再一個，寧大人從買前一個房子也得到一些啟發，意識到問題大的房子風險固然是大，但潛在的回報可能也更高，所以就決定試一把。

當然，寧大人也為這個決定付出了些代價！

這是個已經被廢棄了有七八年沒人住的銀行收回的房子，銀行列出的信息是4室3衛。房子是1993年建的，原來是3室2衛，2006年時房主開始擴建，加了一個很大的房間，一個衛生間, 和很大的一個涼台，可惜擴建還買完工就被銀行收回了，也就一直空著。由於擴建尚未完工，狀況很差，加建許可也沒完成，在市場上有半年之久都無人問津，標價也從開始的11萬逐漸降到9萬。

寧大人對這個房子做了些分析，這個房子修好後市場價格約13萬，每月能租 1100~1200。在谘詢了Kim和得到Eric的維修估算後，寧大人把預算設在維修完成後11萬的價位。

跟銀行一番討價還價後，銀行接受了寧大人8.6萬的報價。

報價被接受後，照例用Kim推薦的房檢員Dale對房子進行過戶前的房建。這個房子用的不是公用的下水道係統，而是自建的化糞池。房建員Dale非常老道和有經驗，他仔細地查看了縣政府記錄的有關此房的各種許可，房子的加建許可有問題，這是早預料到的，因為加建還沒完成。細心的Dale還是發現了一個非常關鍵的問題：這個化糞池的設計容量隻夠三個臥室，不夠四個臥室的容量，也就是說加建的那個房間不能叫臥室（盡管那個房間也已經加了閣廚了），除非把化糞池擴容，而擴容的費用需要約8千。

寧大人知道後當然不高興了，盡管他並不是個斤斤計較的人，但這個新擴建的房間是否可以叫臥室幹係重大，一個人的名字叫張大傻還是張小聰也許差別不大，但這房間是不是臥室對以後賣房子來說價格差別就大了。

四個臥室竟然變成了三個臥室和一個不能叫臥室但可以睡覺的房間, 寧大人馬上向銀行表達了他的不滿，銀行同意降了2千，最終以8.4萬成交。

房子在2014年11月底順利過戶，Eric花了一個多月的時間維修，維修完馬上租了出去，租金每月1150。這是寧大人買的第六個房子。這個房子包括維修總費用花了近11.5萬（兩倍時賣掉了，現在市值3倍多）。

盡管沒有對化糞池進行擴容，還是超出了寧大人當初最保守的預算估計，當初的預算是11萬。

花槍沒耍好，寧大人對此作了深刻的反省，超出預算有三個原因：

首先，正常的維修費用也比Eric當初估計的多出有4千多，這個在情理之中，這麽大的工程預估是不可能把所有情況都考慮進去。

第二，可是預料之外的，房子剛過戶外麵的空調就讓人給偷了，奇的是房子空了這麽多年都沒被偷，寧大人剛過戶就被偷，看來有點背，多花了有2500。

第三，是有關擴建許可的，買時因為加建沒完成，知道加建許可有問題，所以在修理的時候寧大人特地跟Eric強調要把擴建許可的問題解決掉，否則以後沒法賣房子，並且Eric也同意擴建許可的費用包括在總維修費用裏麵。Eric自己沒有總包資格證，他自己無法解決擴建許可的問題，但說他有個哥們有總包證書，可以讓他來做。但這房子被修好並被租出去快一年了，擴建許可問題還沒解決。寧大人很是不高興，就問Eric怎麽回事，Eric說他哥們關門不幹了，沒法找到總包，並且找別的總包需要花錢。寧大人一看這樣拖下去不是回事，就問Eric找別人解決加建許可需要多少錢，他找人問了問說需要2000。寧大人一想，盡管以前說好加建許可費用包括在維修總費用裏麵，但像Eric這樣賺一分花一分的人，你想讓他自己拿出2000美元是不可能的，所以寧大人決定自己出這2000元，並敦促Eric盡快把許可的問題解決掉。即便這樣，Eric又花了11個多月才最終把許可的問題解決掉。也就是說，從買房子到完成加建許可花了近兩年的時間。寧大人事後想：這房子多虧是出租，花了近兩年的時間辦許可也沒太影響出租，若是倒賣的話要等兩年才能拿到許可那麻煩可就大了！難怪別人說不要碰許可有問題的房子，寧大人算是真領教過了！

不過，這個房子遇到的也不全都是壞事，好事是白得了一塊大約有四分之一英畝的宅基地，盡管這塊宅基地在當時並不值錢。這塊在法理上已經跟房子分隔開來的宅基地緊鄰這個房子，在房子的東邊，跟房子原屬於同一個主人，並且跟房子同時被銀行收回，收回的地契都是在一起。寧大人在過戶前就在想，銀行會不會把這塊宅基地白給他？因為兩個的地契是在一塊的，結果過戶後發現銀行真的給他了。這塊宅基地2004年最高峰時值3萬美元，但過戶時市場值隻有3千美元，現在市場值3萬多點。寧大人在買房報價時並不知道這塊宅基地的存在，估計銀行是知道它的存在的，隻是隻有3千美元不值得再折騰，索性就白給寧大人了，寧大人也算白撿了個小便宜！太太經常問寧大人何時該處理掉這塊宅基地，寧大人穩坐釣魚台，言道不急不急！

小結一下就是：從2012到2014，寧大人自己拿出約10萬資金，貸款約50萬，每年買2個，總共買了6個房子，2個在加州中穀，4個在佛州濱海小鎮。

【附】這是寧大人2013年在佛州P鎮買的房子，2004年建，包括維修約9萬，現市值30萬：