地主那點事兒（5）跟風

既然下定決心，那麽說幹就幹，在這方麵，寧大人尚算得上是個雷厲風行之人！

下一步就是選擇投資地點，實際上也就兩種選擇：或者跟風英老大殺入加州中穀，或者選擇寧家住的本地德州南部重鎮H城。

英老大推薦的加州中穀S城是次貸危機的泡沫重鎮，最低時房價跌幅達到2006年高峰值的70%以上，英老大自己在2011買的幾個房就是以高峰值時約1/4的價格買下的，由於泡沫破滅使得本地哀鴻滿地，犯罪率奇高，也是後來美國曾經破產的最大城市。

一般人都忌諱遠程投資，個中理由寧大人也不是不明白，所以寧大人也不得不把自住的本地也作為一個選項。但自住房的際遇著實讓寧大人感到大大的不爽：2002年花20萬買的自住房，到2012年整整十年竟然可以一個子也不漲，而同一時期，人家英老大在灣區的房價早已經是原來的兩倍多了，就是國內父母在縣城買的房子也是三倍了。人家在十年間房產上的增值，已經是包括寧大人在內的普通人辛苦小半輩子都掙不來的。

所以地點的選擇對於寧大人來說是太容易不過了：他早就被自住地過去十幾年房價的增值率給惡心夠了，況且德州地產稅又那麽高，再說S城跟當地的現金流也差不多，所以跟風英老大殺入加州中穀賭升值基本上就是用屁股都可以做出的決定！

2012年新年剛過，寧大人就馬上聯係了英老大在S城用過的經紀人帕拉，帕拉是位比較年輕的墨西哥裔女士，專業熱情又能幹，跟她說了說自己的情況，說自己現有的現金隻有4萬，但自住房已經付清了，並問她如何操作。帕拉說用現金買有優勢，建議從自住房拿出錢來用現金買。寧大人二話不說，馬上開始辦理自住房的套現重貸，並於2月底從自住房拿出約16萬，加上已有的4萬現金，共約20萬，就開始找房。

寧大人很明確地告訴經紀人帕拉自己的買房標準：3房2衛，建於1990年後，約10萬，不能是差區。帕拉就把符合這些要求的房子源源不斷地用電子郵件給發過來，寧大人把帕拉發過的房子瞟一瞟就讓帕拉馬上開始報價。實際上對買房子寧大人還真沒什麽可說的，因為寧大人從來不看房子，而隻看數據。房子對別人來說是個房子，而對寧大人來說隻是些數據，隻要房價，租金以及可能的維修等數據都靠譜了，寧大人才不管房子長什麽樣子，自己喜不喜歡呢，反正又不是他自己住。所以在這方麵，寧大人是個挺好伺候的主！

就這樣，寧大人跟帕拉不停地投標，標價一般10萬的，他們就報價9萬，總之投標了大約有10個，到3月底終於被接受了2個，最後價位都在10萬左右，兩個都是短賣房，每個房子都有兩個現有貸款需要清理，也就是說每個房子都需要兩個銀行的批準，於是就開始了長達半年多漫長的等待銀行批準的過程…

那麽什麽是短賣房呢？短賣房就是房主已經負不起房貸，而房貸的餘額仍高於房子現有的市場價格，銀行還沒有啟動收回程序前就在出售的房子。比如幾年前房主花30萬，貸款24萬買了個房子，經過幾年後，房子價格大幅下跌到隻有15萬，房主還不起貸款了，而貸款還剩下20萬，這時賣掉15萬的房子根本還不起剩下的20萬房貸，這就是短賣房。那麽為什麽有時銀行選擇短賣而非收回呢？這是因為收回房子既費錢又費時，有時短賣對銀行的代價更小。相對被銀行收回，短賣對房主也是有好處的，短賣對房主信用的負麵影響比被銀行收回要小得多。

短賣房的成交，理論上講需要房主和銀行雙方的同意，但因為房主所欠銀行的貸款高於房子的市場價，所以實際上決定權基本是掌握在銀行手中，就是說基本上隻要銀行批準就行了。寧大人被接受的兩個短賣房，每一個竟然都有兩個貸款，也就是說每一個都需要兩個銀行的批準。寧大人還清楚地記得其中一個房子的第一貸款是16萬，第二貸款是9萬。當時人們都把房子當成了提款機，房子一漲價就往外拿錢揮霍，再漲了再拿再揮霍，房價一大跌交不起房貸了就拍屁股走人，把房子留給銀行，讓銀行自己給自己擦屁股。所以銀行也算咎由自取，自作自受，誰讓他們當年往外拋灑自己的資金時那麽大方呢？次貸危機前的瘋狂時期，銀行和房主的很多行為實在是太荒唐！

長話短說，經過近4個月的漫長等待，寧大人2012年3月底被接受的第一個短賣房終於被兩個銀行先後批準並於7月底順利過戶了。寧大人把過戶後的房子交給也替朋友英老大管理物業的Tim來管理，Tim接手後花了不到1千美元維修打掃，大約2個周後就順利租出去了，租金約$1100/月，這是寧大人的第一個出租房（2019年以3倍的價格賣掉，現在市場價4倍了）。

第二個被接受的短賣房則有點好事多磨，自3月底被接受後寧大人就等啊等，終於在10月初接到回信，說第一家銀行批準了，但第二家銀行卻要求另加8千美元（房子接受的報價是10萬，第一貸款欠款16萬， 第二貸款欠款9萬）。當時寧大人並不知道其實第二銀行是有權要錢的，還認為是無理取鬧，大怒之下的寧大人在經過0.01秒的長考後欣然答複：完全接受。寧大人的態度是如此堅定，以至於他甚至都拒絕在過戶前再對房子進行房檢。

各位在旁的看官可能會著急了：這個寧大人是不是腦袋讓驢給踢了？ 8千看起來不多，卻也是8%！啥？不做房檢？難道這個寧大人是個賭徒？！ 我來肯定地告訴各位，寧大人的腦袋沒有讓驢給踢過，寧大人盡管不是聰明之人，但確有自己的考量：

• 寧大人盡管自己沒見過房子，但經紀人帕拉檢查過房子，總體狀況相當不錯。
• 房子是2004年建的，比較新，屋頂是瓦的，意味著屋頂的壽命應該在四五十年以上
• S城在寧大人剛開始找房的時候的房價盡管還在低穀，但人們已經開始搶房了，這與一年前英老大在當地買房時無人過問的情況形成鮮明對比。報價被接受後房價就開始瘋漲了，到10月的時候估計多加2萬都不一定能拿下來。寧大人算是想明白了，就算真有大問題，多花2萬修也不虧。
• 一般情況下短賣房的狀況比銀行收回房的狀況要好一些，因為短賣房一般還住著人，說明狀況還沒差到不能住人的地步。

寧大人在這裏提醒大家，盡管他的腦袋並沒有讓驢給踢過，但也絕不鼓勵大家不做房檢，尤其是後來寧大人在見識了佛州銀行收回房的慘狀後，對先前的這個房沒做房檢，寧大人竟然還有點小小的後怕！

同意多交8千後，第二個房子在2012年10月底順利過戶。過完戶仍然交給物業管理Tim來打理，花了2300美元把臥室髒的地毯換成合成地板，年底比較難出租，快兩個月才租出去，$1050/月，這是寧大人的第二個出租房（現在市場價是買價的4倍左右）。

【未完待續】

建寧  2024/4/5   (轉載須經作者本人同意)

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【地主那點事兒】目錄：
地主那點事兒（1）前言 
地主那點事兒（2）寧大人 
地主那點事兒（3）英老大 
地主那點事兒（4）茅塞頓開 
地主那點事兒（5）跟風 
地主那點事兒（6）移師 
地主那點事兒（7）考察 
地主那點事兒（8）識懶驢 
地主那點事兒（9）耍花槍 
地主那點事兒（10）領悟 
地主那點事兒（11）改弦 
地主那點事兒（12）結語