建寧博客
地產、投資、生活、學習筆記及總結
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大約是2011年，那一年，Mike剛過四十歲，而Steven剛剛三十出頭。
Mike以前有過建房子的經驗。
而Steven是個broker，還在上大學期間，他就已經是他們州RE/MAX的銷售冠軍，以至於他大學隻上了三年半就中途輟學，專注於地產經紀業務。
因為當時，當地備受投資者青睞的小型多單元物業短缺，他們倆一拍即合，決定共同開發小型多單元物業，主要對象是投資者。
於是他們創立了一個空殼地產品牌，這個空殼品牌不是個實體，隻是為推銷用的，因為投資者買房是通過Steven的經紀公司，與Mike的建築公司簽合同，也就是說Mike才是真正的建商，包括Steven自己買房都是跟Mike的建築公司簽合同，而Steven隻是個推銷的經紀人。
顯然，這個空殼品牌主要是靠Steven來推銷和運作的。
可以猜想得到，Mike賺當建商的錢，Steven賺傭金。隻是不清楚Steven在Mike的建築公司有沒有股份，包括買地的費用由誰來出。因為所有項目都是單靠Steven的經紀公司來推銷的。
剛開始時Steven本人還參與推銷，後來他本人退至幕後，改由他手下的經紀Stephen的團隊(剛開始就Stephen一人)負責推銷。
我剛投資他們項目時，還發生過一次小小的誤會。當時已經是Stephen在負責推銷，在要簽合同的時候，我提出要自己找個buyer agent，因為他們項目的價格是固定的，沒有協商餘地，我就想找個buyer agent，讓buyer agent給我弄點回扣，結果弄得Stephen大怒，以為我在過河拆橋。經交流才明白，原來Stephen是我的buyer agent，而Steven才是Listing Agent。
也就是說，Steven啥事都不需要做，就可以坐擁賣房傭金，在外麵張羅的Stephen們可以賺取買房傭金。
搞清楚後，我趕緊向Stephen道歉，說我一直看是你在吆喝，還認為你是Listing Agent呢，不知者不怪麽，這樣Stephen一直是我的buyer agent。
有一年Steven的年銷售額達到1.5億，傭金比例約1.5%，一年隻傭金就可以賺到2米多，也讓咱見識到了地產經紀中的高人！
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有道是一人得道，雞犬升天！
地產行業也是如此，一個公司的成功，可以帶動產業鏈，使很多公司或個人收益。
運作的成功，不僅富了Mike，肥了Steven，就連Steven手下管推銷的小弟Stephen，也已經住上了豪宅。
Steven和Mike本來對成立物業管理公司並不感興趣，可後來發現， 隨著規模的擴大，有很多外地投資者，尤其是加州的闊佬們，強烈建議他們統包管理。後來有個叫Corey的，便成立了物業管理公司來管理這些物業， 現在管理有上千個單元了。幾乎在一夜之間，Corey的公司便成了個規模很大的物業管理公司，不知Steven和Mike在物業管理公司有沒有股份。
隨著開發社區的增多，HOA的管理也成了一門生意，於是有人又成立了HOA 管理公司，專門管理這些社區。HOA 管理公司的員工也由最初的2~3人，擴大到現在有6個人了。
另外，投資者的貸款，從建築貸款到長期貸款，都是一個叫Lane的貸款經紀辦的，也跟著一起發了。
這些都是我眼見著發起來的人。
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由於各自特長的不同，Mike和Steven的投資風格迥異。
做為建商的Mike，在一個項目中，自己預留了一排有20多個townhouse，打算建成後做為單個townhouse賣。他賣給投資者多單元批發的價格(pre-sale，投資者自己負責建築貸款)是每單元約17.5萬，一年後建成後每個單元他的零售價是約24萬(約2018年)。這些townhouse在2022年最高點時每個價格約45萬，後來降到約40萬，估計現在又快接近高點了。也就是說，如果他不賣，持有到現在，可以多賺4米。
而做為broker 的Steven，跟我們這些普通的投資者一樣，以同樣的價格買房子(隻是省了傭金)，一直是長期持有，也是由物業管理公司管理，現在可能有40多個單元了。三年前他剛在滑雪勝地買了近千萬的豪宅，豪宅看起來氣勢不凡。
不知Mike和Steven誰的經濟狀況更好。
我本人一直認為長期持有是更靠譜的策略，當建商和flipping房子，且不說都是高風險，也很難抓住市場的增值。
房子和股市一樣，你不知道它哪天會漲，也許很長時間不漲，但一漲起來就可能發瘋，隻有一直待在裏麵，才有可能抓住增值。
這讓我想起加州一個很資深的投資者，他主要是投資小型公寓樓的，他一直抱怨自己在Idaho投資了十幾年，房價一直不漲，結果他忍無可忍，終於在2018年把房子處理掉了。而2019年後接下來的兩三年，正是Idaho房價瘋漲的幾年。即便經過大幅度的價格調整後，增長幅度仍遠高於全國平均。
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剛開始的時候，我並不知道投資這些項目的都是些什麽人，隻聽推銷者講有不少來自加州的投資者。後來，才知道還有不少是與開發商有關聯的人，以及當地的幾個地產經紀人，還有他們的親戚朋友。
有一個投資者是北卡一個科技公司的CEO。
有一個華人女士是洛杉磯的broker。
有一次，我發現一個不到30歲的小夥子，他已經投資了5個項目了(每個成本約六七十萬，25%首付)。這讓我大為驚訝，想知道他是何方神聖，一查才知道，乖乖，原來人家盡管年紀輕輕，卻是傳銷界的大佬！
終於明白，弄了半天，人家都是富人，就咱一窮光蛋！
於是，隻好自嘲地想，不是有句話說，隻要思維方式跟富人相近了，也快離富人不遠了。哈哈，咱也當回阿Q。
比較搞笑的是，人家當甩手掌櫃是因為太忙沒時間，而我有大把大把的時間，可惜我不好這一口！
歡迎對號入座，隻要給我留個空位子，哈哈！
建寧 2024/3/28
