現金流之爭的症結在哪裏？

本來不想再討論這個事了，因為這都是紙上談兵，沒有實際意思。

還有，我明白了“大家幫我買房”的 cash flow 其實是指 net income，如果是這樣的話，他的那些計算就有意義了，因為net income當然是個盈利指標。

但是，“大家幫我買房”堅持說，他的cash flow 不是指 net income。而且，他說，他是在銀行天天坐班的CFA，他在投壇，看了kukuren2000的帖子（不知底細），覺得可能有較高的理論水平外，其他的真的沒見到太高的。這麽說，我們碰到專家了，那麽我就有興趣利用這個機會請教一下專家，搞明白你的cash flow到底是什麽意思：

假如，一出租房，每月應付按揭3000元，其中有500元付到本金，其它是利息，保險和房產稅。這個月租金收入3500元，沒有其他收支。問：這個月的cash flow 和 net income 各為多少？

如果，房東在這個月，交按揭時，故意額外多交了200元到本金，問：這個月的cash flow 和 net income 又各為多少？

在不考慮其他條件的前提下，按照一般的定義，第一種情況的cash flow=500元； net income=1000元。第二種情況的cash flow=300元； net income還是1000元。如果，老大在計算贏利率時用的是net income（1000元）那是沒有問題的，但如果用的是cash flow就有問題了不是？是500呢，還是300呢？這樣算出來的東西是贏利嗎？

 

——萬楓

所有跟帖： 

• 那麽，如果他堅持說是用cash flow 計算贏利，付到本金裏的部分就漏掉了 -萬楓- ♂ (67 bytes) () 03/23/2012 postreply 14:33:27

• 用net pv方法一定沒錯的吧，因為現在的100元，5年後,一定值》100元。他的方法是把通貨膨脹考慮進去了。　 -馬嘉- ♀ (0 bytes) () 03/23/2012 postreply 14:42:56

• 我沒有質疑他把通貨膨脹考慮進去的部分，隻質疑他的C1,C2是不是cash flow　 -萬楓- ♂ (157 bytes) () 03/23/2012 postreply 14:50:18

• net pv方法也有個缺限，好象沒把折舊的好處加進去。 -馬嘉- ♀ (0 bytes) () 03/23/2012 postreply 14:53:59

• 這樣說吧，你的每年都有正收入，並不保證你的npv是》0的，if npv》0，　這個deal should be good dea -馬嘉- ♀ (0 bytes) () 03/23/2012 postreply 14:58:40

• 你說的對，那個公式可簡單看作，啥時候我能白賺一座房子 -萬楓- ♂ (91 bytes) () 03/23/2012 postreply 15:09:26

• 他的npv方法錯不了的，是金融101呀。可以把關很大的項目的。 -馬嘉- ♀ (0 bytes) () 03/23/2012 postreply 15:18:52

• 對頭，兩碼事，但是有相關性 -萬楓- ♂ (0 bytes) () 03/23/2012 postreply 14:59:09

• 大房老大，看了你在下麵計算，你的cash flow不包括付本金的部分 -萬楓- ♂ (115 bytes) () 03/23/2012 postreply 14:41:05

• 我是指“大家幫我買房“老大的計算，他算出的cash flow 是 500 -萬楓- ♂ (441 bytes) () 03/23/2012 postreply 14:56:00

• 壇友握手 -萬楓- ♂ (0 bytes) () 03/23/2012 postreply 14:58:07

• 萬老板，你這就很不地道了，你總是缺乏事實的亂說 -大家幫我買房- ♂ (5236 bytes) () 03/23/2012 postreply 16:14:06

• 如果你覺得我在攻擊你，我說聲抱歉，你隻要告訴我 -萬楓- ♂ (80 bytes) () 03/23/2012 postreply 16:26:36

• 你別彎彎繞，你的問題一個比一個荒唐。你說說你的現金流和net income 是什麽再說 -大家幫我買房- ♂ (0 bytes) () 03/23/2012 postreply 16:28:28

• 這麽直接的問題怎麽是繞彎？我的答案在帖子的最後一段 -萬楓- ♂ (260 bytes) () 03/23/2012 postreply 16:33:52

• 你這不是胡攪蠻纏，無理取鬧嗎？ -大家幫我買房- ♂ (299 bytes) () 03/23/2012 postreply 16:40:48

• 怎麽個“當然可以從現金流算“？你還是回答怎麽用例子裏的300或500來計算吧？ -萬楓- ♂ (0 bytes) () 03/23/2012 postreply 16:46:13

• 你的問題真的沒有水平。你的例子沒法算，從現金流算，必須從開始投資的整個過程算，你給我一個月的，無法算。 -大家幫我買房- ♂ (403 bytes) () 03/23/2012 postreply 16:52:15

• 至於如何計算回報率，即可以用現金流，也可以用net income。我隻能說你懂得太少 -大家幫我買房- ♂ (0 bytes) () 03/23/2012 postreply 16:30:02

• 從你問的問題，我隻能說你懂得太少。抱歉，這真是事實。 -大家幫我買房- ♂ (0 bytes) () 03/23/2012 postreply 16:31:17

• 你或許比我懂得多很多，但你在這個問題上，概念有點模糊 -萬楓- ♂ (0 bytes) () 03/23/2012 postreply 16:36:35

• 我哪個概念模糊了？ -大家幫我買房- ♂ (0 bytes) () 03/23/2012 postreply 16:41:24

• 計算贏利要用net income而不是cash flow, 因為cash flow不直接反映盈利 -萬楓- ♂ (0 bytes) () 03/23/2012 postreply 16:50:08

• 你的這個理解真合眾人意。孤立的看現金流，所以才得出不管首付，拚命維護C1，C2的正值這樣的事。 -大家幫我買房- ♂ (0 bytes) () 03/23/2012 postreply 16:57:59

• 這真是你不理解的地方，回報可以從收入算，也可以從現金流算。不是我模糊，是你不了解。 -大家幫我買房- ♂ (0 bytes) () 03/23/2012 postreply 17:32:39

• 還在討論呀，你們都對啦，你的 -馬嘉- ♀ (193 bytes) () 03/23/2012 postreply 17:24:26

• 現金流的理解基本相同，關鍵是萬楓不理解現金流和回報率的關係。這是我給他第一封貼子就說的 -大家幫我買房- ♂ (0 bytes) () 03/23/2012 postreply 17:34:20

• 如果你認為現金流=500，net income=1000。你不是抄我48分鍾前的嗎。還抄漏了。 -大家幫我買房- ♂ (221 bytes) () 03/23/2012 postreply 16:35:33

• 你怎麽不明白我質疑你什麽？——不應該用cash flow計算贏利 -萬楓- ♂ (151 bytes) () 03/23/2012 postreply 16:41:07

• 你沒有誤會我，很簡單，你在攻擊你不懂得東西，加上強加與詞給我。 -大家幫我買房- ♂ (0 bytes) () 03/23/2012 postreply 16:43:12

• 你不說道理，回避問題，隻說我不懂 -萬楓- ♂ (0 bytes) () 03/23/2012 postreply 16:47:57

• 我一直在說道理，哪個問題回避了。我說你不懂，隻是在看到你真不懂的時候才說的，沒有一直說。 -大家幫我買房- ♂ (0 bytes) () 03/23/2012 postreply 16:54:28

• 我說你不懂，隻是在看到你真不懂的時候才說的，沒有一直說。 -大家幫我買房- ♂ (0 bytes) () 03/23/2012 postreply 16:54:58

• 你的公式裏的cash flow意思是net incom嗎？是還是不是？ -萬楓- ♂ (0 bytes) () 03/23/2012 postreply 17:01:27

• 我公式裏的是cash flow！不是net income!! -大家幫我買房- ♂ (95 bytes) () 03/23/2012 postreply 17:03:52

• 那麽按照你在計算例子時的cash flow定義， 那是不包括付本金部分的盈利的 -萬楓- ♂ (59 bytes) () 03/23/2012 postreply 17:08:04

• 不要繞，現金流是很簡單的。本金沒有漏算，它體現在最後的Cn上了。給你提個醒，總現金流守恒。 -大家幫我買房- ♂ (154 bytes) () 03/23/2012 postreply 17:14:52

• 你質疑的所有漏算，並沒有真的漏掉。從現金流，更直接看到資金回籠。付出的本金無助於資金回籠。 -大家幫我買房- ♂ (203 bytes) () 03/23/2012 postreply 17:21:42

• 萬楓，做點貢獻，寫一篇white paper 盡可能把各個term解釋一下,我們現在是一頭霧水:) -一般- ♀ (0 bytes) () 03/23/2012 postreply 15:08:58

• 沒有那個能力，古哥吧。不過我以前寫過一個短文，希望有點幫助 -萬楓- ♂ (59 bytes) () 03/23/2012 postreply 15:12:58

• 古石,萬楓合著 如山編審 Ms 螺絲螺冒發行 -一般- ♀ (0 bytes) () 03/23/2012 postreply 15:18:46

• 你這小文藏在我BLOG裏很久了，一直用它計算。 -SunshineInCA- ♀ (35 bytes) () 03/23/2012 postreply 15:23:26

• 還那麽油條，70後的名銀 -SunshineInCA- ♀ (0 bytes) () 03/23/2012 postreply 15:47:59

• 你不斷地說我的錯，請你給出你自己的答案。 -大家幫我買房- ♂ (475 bytes) () 03/23/2012 postreply 16:26:46

• 我隻有苦笑了，最後重複下我的觀點 -萬楓- ♂ (205 bytes) () 03/23/2012 postreply 16:58:07

• 我隻能祝賀你從我這裏學到新東西了。從現金流算回報，你算是免費受訓，但成績還是不及格。 -大家幫我買房- ♂ (0 bytes) () 03/23/2012 postreply 17:01:43

• 我算是免費在你這受訓，但成績還是不及格？不知我該鬱悶還是你該鬱悶 -萬楓- ♂ (0 bytes) () 03/23/2012 postreply 17:04:11

• 瓦， 這口氣， 不得了了。 -HenryLi- ♂ (52 bytes) () 03/23/2012 postreply 17:09:09

• 我知道萬楓名氣大，聲望高，一呼百應，因為我更知道因為99%的人還不如萬楓呢。所以，其他人對我的質疑和駁斥，我就不回答了。 -大家幫我買房- ♂ (130 bytes) () 03/23/2012 postreply 17:10:55

• 哈！別這麽說，投壇裏藏龍臥虎，我是個新手，所以才冒冒失失地向你請教 -萬楓- ♂ (0 bytes) () 03/23/2012 postreply 17:16:41

• 我們從二位討論中學到很多，二位多保重繼續為大家服務 -一般- ♀ (0 bytes) () 03/23/2012 postreply 17:05:28

• 我知道萬楓名氣大，聲望高，一呼百應，因為我更知道因為99%的人還不如萬楓呢。 -大家幫我買房- ♂ (130 bytes) () 03/23/2012 postreply 17:10:03

• 你說我不及格，而且99%的人還不如我，你真是敢說話啊 -萬楓- ♂ (0 bytes) () 03/23/2012 postreply 17:22:47

• 你的基本概念還是清楚的，但之間的聯係的了解欠缺，起碼90%的人連基本概念都不清，也難怪你質疑我。 -大家幫我買房- ♂ (0 bytes) () 03/23/2012 postreply 17:43:24

• 起碼90%的人連基本概念都不清，也難怪你質疑我。 -大家幫我買房- ♂ (0 bytes) () 03/23/2012 postreply 17:43:52

• 你的質疑也有合理的部分，真因為所謂的漏算，所以現金流回報率不能在某個月來算，而要從頭算才行。 -大家幫我買房- ♂ (0 bytes) () 03/23/2012 postreply 17:46:32

• 所以現金流回報率不能在某個月來算，而要從頭算才能全兜住。 -大家幫我買房- ♂ (0 bytes) () 03/23/2012 postreply 17:47:49

• 別這樣。兩位都是大師級的。論點不同那就各成一派。無謂逞這口舌之爭。造福大眾才是正道。 -MrsKwok- ♀ (0 bytes) () 03/23/2012 postreply 17:22:59

• 隻有這口舌之爭。才造福大眾。不然大家還是不懂。所以謝謝萬楓和我，一爭口舌以造福大眾。 -大家幫我買房- ♂ (0 bytes) () 03/23/2012 postreply 17:49:45

• 還沒完呢 --企鵝-- ♀ (45 bytes) () 03/23/2012 postreply 19:01:53

• 我下麵用微分和積分，很通俗易懂言簡意賅的總結了一下。 -大家幫我買房- ♂ (5074 bytes) () 03/23/2012 postreply 19:11:04

• “大家幫我買房“，我們倆握個手，到此為止吧，我太過鑽牛角尖了，抱歉！ -萬楓- ♂ (135 bytes) () 03/23/2012 postreply 17:30:16

• 如果你能從我們來往的貼子中受益，我會很高興，不然，確實有些鬱悶。 -大家幫我買房- ♂ (90 bytes) () 03/23/2012 postreply 17:38:14

• 總結：從Cap rate之類的回報相當於微分求導，是局部概念。而現金流回報是積分後反倒，整體概念。 -大家幫我買房- ♂ (0 bytes) () 03/23/2012 postreply 18:49:25

• 什麽是微分，微分就是除法，所以cap rate=net income / value,可以local -大家幫我買房- ♂ (0 bytes) () 03/23/2012 postreply 18:59:01

• 就像曲線上求某點的斜率。 -大家幫我買房- ♂ (0 bytes) () 03/23/2012 postreply 19:03:14

• 而曲線上某點的斜率，隻是其切線的斜率，如果用它來預測曲線的走向，未來的投資，會犯錯的。 -大家幫我買房- ♂ (0 bytes) () 03/23/2012 postreply 19:08:35

• 什麽是積分，積分就是加法，所以C0+C1/(1+r)+...+Cn/(1+r)^n=0.不是local -大家幫我買房- ♂ (0 bytes) () 03/23/2012 postreply 19:00:58

• 就像算包括所有的涵蓋麵積。在於整體趨勢。 -大家幫我買房- ♂ (0 bytes) () 03/23/2012 postreply 19:05:27

• 你還是跟大家解釋一下整個PV和NPV的算法和解釋會比較清楚，不然人家不明白你算這個cash flow -asd_123- ♀ (90 bytes) () 03/23/2012 postreply 19:09:44

• 根本不用NPV的概念。我在第一篇文中已經詳細的說了 -大家幫我買房- ♂ (3384 bytes) () 03/23/2012 postreply 19:17:31

• 你那裏麵不是有NPV嗎？怎麽叫不用NPV了？你都用到discount rate了，不就是用來算PV的嗎，所以 -asd_123- ♀ (107 bytes) () 03/23/2012 postreply 19:22:37

• 當然可以看NPV，但是忘掉NPV，直接從irr看，就能看出A好了。irr比NPV更本質，因為它不在乎discount rate -大家幫我買房- ♂ (278 bytes) () 03/23/2012 postreply 19:35:34

• 你看，你現在又說是IRR，那你就要跟人解釋你算的是IRR，IRR也有自己的弱點的，你考過CFA不會不知道。 -asd_123- ♀ (5438 bytes) () 03/23/2012 postreply 19:43:06

• 重點最後一段 -asd_123- ♀ (0 bytes) () 03/23/2012 postreply 19:44:19

• 我前麵特地都推薦了MIRR可彌補IRR問題，但是IRR更直接明了。NPV相當於殺雞的牛刀，把大家搞混。 -大家幫我買房- ♂ (0 bytes) () 03/23/2012 postreply 19:50:29

• 你看我引用的那段，IRR在計算mutually exclusive projects和cash flow有正有負的及初始有投入 -asd_123- ♀ (161 bytes) () 03/23/2012 postreply 19:53:27

• 嘿，我沒有反對NPV，隻是從更容易的IRR入手，至於多重解，我前麵也有探討過，懂得取舍不是大問題。 -大家幫我買房- ♂ (0 bytes) () 03/23/2012 postreply 20:01:22

• 所以我說要解釋清楚，你指的現金回報率是指什麽呀 :p -asd_123- ♀ (0 bytes) () 03/23/2012 postreply 20:05:14

• 不就是現金回籠率嗎？大家都清楚了，現金流總和歸0，不需要引入NPV的概念。 -大家幫我買房- ♂ (0 bytes) () 03/23/2012 postreply 20:10:54

• 現在大家才明白你指的是現金總和歸零來算IRR,剛才都不明白你指什麽呢 -asd_123- ♀ (0 bytes) () 03/23/2012 postreply 20:14:45

• 我歸0公式寫了有十遍了吧，大家都讀過了。隻有你沒有對我的舊帖。 -大家幫我買房- ♂ (0 bytes) () 03/23/2012 postreply 20:18:03

• 不好意思，確實沒看你的舊貼，隻是發現他們好像都沒提歸0公式，:p -asd_123- ♀ (0 bytes) () 03/23/2012 postreply 20:20:42

• 前麵和kukuren也有討論過，我要用IRR先定性，而NPV是屬於定量的。 -大家幫我買房- ♂ (196 bytes) () 03/23/2012 postreply 19:55:13

• 問題是你讓他們怎麽算IRR？如果不懂公式，或者沒有一個financial calculator?何況對出租房這種 -asd_123- ♀ (1339 bytes) () 03/23/2012 postreply 20:03:19

• 你完全多慮，用Excel的IRR，MIRR即可，前麵都介紹了。+---++也沒有問題。 -大家幫我買房- ♂ (121 bytes) () 03/23/2012 postreply 20:07:54

• 問題是你一直在提現金流率，他們老地主對現金流率有自己的定義的。你才提的IRR，如果不提，誰 -asd_123- ♀ (52 bytes) () 03/23/2012 postreply 20:13:17

• 你的臆想了，哪個老地主自己定義現金流回報率啦？隻要我在婆婆媽媽的說個不停。 -大家幫我買房- ♂ (0 bytes) () 03/23/2012 postreply 20:20:23

• 我剛才看到好多貼在寫現金流啊什麽的 -asd_123- ♀ (0 bytes) () 03/23/2012 postreply 20:21:39

• 是啊，用現金流計算回報率啊。 -大家幫我買房- ♂ (0 bytes) () 03/23/2012 postreply 20:22:40

• 總之，和你說了半天，也還是和kukuren討論過的一樣，我還是先用IRR是分析是否值得投資，再用NPV計算具體回報，兩者相互相成 -大家幫我買房- ♂ (144 bytes) () 03/23/2012 postreply 20:25:15

• 如果是個人投資，有時候不必算那麽多，差不多就可以下手，再說人算不如天算，預期的現金流可能 -asd_123- ♀ (65 bytes) () 03/23/2012 postreply 20:32:25

• 這你就從反對我的立場轉到我的立場了。正因為IRR不依賴discount rate,所以它比NPV更明確簡單的給出是否投資的信號。 -大家幫我買房- ♂ (378 bytes) () 03/23/2012 postreply 20:41:38

• 可是它還是依賴cash flow啊，你怎麽設置每年的空置率和維修之類的費用？怎麽預期突然上漲的 -asd_123- ♀ (46 bytes) () 03/23/2012 postreply 20:45:29

• 對每個Ci的決定，IRR與NPV一樣做。 -大家幫我買房- ♂ (0 bytes) () 03/23/2012 postreply 20:51:14

• and discount rate usually would not be negative, since it is a r -asd_123- ♀ (1496 bytes) () 03/23/2012 postreply 19:55:50

• 祝投壇各位兄弟姐妹周末愉快，外麵的日子真精彩！ -萬楓- ♂ (0 bytes) () 03/23/2012 postreply 17:31:21

• Thx! U周末愉快2! 精彩ending! :D) -小心翼翼的小地主- ♀ (0 bytes) () 03/23/2012 postreply 17:48:33

• have a good weekend! -jessefan- ♀ (0 bytes) () 03/23/2012 postreply 19:33:56

• 把簡單的規律說得眼花繚亂複雜無比的是--書生 -金玉屋- ♂ (21 bytes) () 03/24/2012 postreply 00:41:57

• 總結一下，爭論源於對cash flow的定義不同，此貼沒有啥意義，建議班長刪除 -萬楓- ♂ (0 bytes) () 03/25/2012 postreply 09:47:33