“大家幫我買房“，我們倆握個手，到此為止吧，我太過鑽牛角尖了，抱歉！

來源: 萬楓 於 2012-03-23 17:30:16 [] [博客] [舊帖] [給我悄悄話] 閱讀數 : (135 bytes)
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回答: 現金流之爭的症結在哪裏？ 由 萬楓 於 2012-03-23 14:05:29

你的意思我明白，我的意思你明白，在這美妙的夜晚，我兩各自花了好幾個小時，爭著無味的事，錯誤在我，好在活躍了投壇氣氛。祝你周末愉快

所有跟帖： 

• 如果你能從我們來往的貼子中受益，我會很高興，不然，確實有些鬱悶。 -大家幫我買房- ♂ 給 大家幫我買房 發送悄悄話 大家幫我買房 的博客首頁 (90 bytes) () 03/23/2012 postreply 17:38:14

• 總結：從Cap rate之類的回報相當於微分求導，是局部概念。而現金流回報是積分後反倒，整體概念。 -大家幫我買房- ♂ 給 大家幫我買房 發送悄悄話 大家幫我買房 的博客首頁 (0 bytes) () 03/23/2012 postreply 18:49:25

• 什麽是微分，微分就是除法，所以cap rate=net income / value,可以local -大家幫我買房- ♂ 給 大家幫我買房 發送悄悄話 大家幫我買房 的博客首頁 (0 bytes) () 03/23/2012 postreply 18:59:01

• 就像曲線上求某點的斜率。 -大家幫我買房- ♂ 給 大家幫我買房 發送悄悄話 大家幫我買房 的博客首頁 (0 bytes) () 03/23/2012 postreply 19:03:14

• 而曲線上某點的斜率，隻是其切線的斜率，如果用它來預測曲線的走向，未來的投資，會犯錯的。 -大家幫我買房- ♂ 給 大家幫我買房 發送悄悄話 大家幫我買房 的博客首頁 (0 bytes) () 03/23/2012 postreply 19:08:35

• 什麽是積分，積分就是加法，所以C0+C1/(1+r)+...+Cn/(1+r)^n=0.不是local -大家幫我買房- ♂ 給 大家幫我買房 發送悄悄話 大家幫我買房 的博客首頁 (0 bytes) () 03/23/2012 postreply 19:00:58

• 就像算包括所有的涵蓋麵積。在於整體趨勢。 -大家幫我買房- ♂ 給 大家幫我買房 發送悄悄話 大家幫我買房 的博客首頁 (0 bytes) () 03/23/2012 postreply 19:05:27

• 你還是跟大家解釋一下整個PV和NPV的算法和解釋會比較清楚，不然人家不明白你算這個cash flow -asd_123- ♀ 給 asd_123 發送悄悄話 (90 bytes) () 03/23/2012 postreply 19:09:44

• 根本不用NPV的概念。我在第一篇文中已經詳細的說了 -大家幫我買房- ♂ 給 大家幫我買房 發送悄悄話 大家幫我買房 的博客首頁 (3384 bytes) () 03/23/2012 postreply 19:17:31

• 你那裏麵不是有NPV嗎？怎麽叫不用NPV了？你都用到discount rate了，不就是用來算PV的嗎，所以 -asd_123- ♀ 給 asd_123 發送悄悄話 (107 bytes) () 03/23/2012 postreply 19:22:37

• 當然可以看NPV，但是忘掉NPV，直接從irr看，就能看出A好了。irr比NPV更本質，因為它不在乎discount rate -大家幫我買房- ♂ 給 大家幫我買房 發送悄悄話 大家幫我買房 的博客首頁 (278 bytes) () 03/23/2012 postreply 19:35:34

• 你看，你現在又說是IRR，那你就要跟人解釋你算的是IRR，IRR也有自己的弱點的，你考過CFA不會不知道。 -asd_123- ♀ 給 asd_123 發送悄悄話 (5438 bytes) () 03/23/2012 postreply 19:43:06

• 重點最後一段 -asd_123- ♀ 給 asd_123 發送悄悄話 (0 bytes) () 03/23/2012 postreply 19:44:19

• 我前麵特地都推薦了MIRR可彌補IRR問題，但是IRR更直接明了。NPV相當於殺雞的牛刀，把大家搞混。 -大家幫我買房- ♂ 給 大家幫我買房 發送悄悄話 大家幫我買房 的博客首頁 (0 bytes) () 03/23/2012 postreply 19:50:29

• 你看我引用的那段，IRR在計算mutually exclusive projects和cash flow有正有負的及初始有投入 -asd_123- ♀ 給 asd_123 發送悄悄話 (161 bytes) () 03/23/2012 postreply 19:53:27

• 嘿，我沒有反對NPV，隻是從更容易的IRR入手，至於多重解，我前麵也有探討過，懂得取舍不是大問題。 -大家幫我買房- ♂ 給 大家幫我買房 發送悄悄話 大家幫我買房 的博客首頁 (0 bytes) () 03/23/2012 postreply 20:01:22

• 所以我說要解釋清楚，你指的現金回報率是指什麽呀 :p -asd_123- ♀ 給 asd_123 發送悄悄話 (0 bytes) () 03/23/2012 postreply 20:05:14

• 不就是現金回籠率嗎？大家都清楚了，現金流總和歸0，不需要引入NPV的概念。 -大家幫我買房- ♂ 給 大家幫我買房 發送悄悄話 大家幫我買房 的博客首頁 (0 bytes) () 03/23/2012 postreply 20:10:54

• 現在大家才明白你指的是現金總和歸零來算IRR,剛才都不明白你指什麽呢 -asd_123- ♀ 給 asd_123 發送悄悄話 (0 bytes) () 03/23/2012 postreply 20:14:45

• 我歸0公式寫了有十遍了吧，大家都讀過了。隻有你沒有對我的舊帖。 -大家幫我買房- ♂ 給 大家幫我買房 發送悄悄話 大家幫我買房 的博客首頁 (0 bytes) () 03/23/2012 postreply 20:18:03

• 不好意思，確實沒看你的舊貼，隻是發現他們好像都沒提歸0公式，:p -asd_123- ♀ 給 asd_123 發送悄悄話 (0 bytes) () 03/23/2012 postreply 20:20:42

• 前麵和kukuren也有討論過，我要用IRR先定性，而NPV是屬於定量的。 -大家幫我買房- ♂ 給 大家幫我買房 發送悄悄話 大家幫我買房 的博客首頁 (196 bytes) () 03/23/2012 postreply 19:55:13

• 問題是你讓他們怎麽算IRR？如果不懂公式，或者沒有一個financial calculator?何況對出租房這種 -asd_123- ♀ 給 asd_123 發送悄悄話 (1339 bytes) () 03/23/2012 postreply 20:03:19

• 你完全多慮，用Excel的IRR，MIRR即可，前麵都介紹了。+---++也沒有問題。 -大家幫我買房- ♂ 給 大家幫我買房 發送悄悄話 大家幫我買房 的博客首頁 (121 bytes) () 03/23/2012 postreply 20:07:54

• 問題是你一直在提現金流率，他們老地主對現金流率有自己的定義的。你才提的IRR，如果不提，誰 -asd_123- ♀ 給 asd_123 發送悄悄話 (52 bytes) () 03/23/2012 postreply 20:13:17

• 你的臆想了，哪個老地主自己定義現金流回報率啦？隻要我在婆婆媽媽的說個不停。 -大家幫我買房- ♂ 給 大家幫我買房 發送悄悄話 大家幫我買房 的博客首頁 (0 bytes) () 03/23/2012 postreply 20:20:23

• 我剛才看到好多貼在寫現金流啊什麽的 -asd_123- ♀ 給 asd_123 發送悄悄話 (0 bytes) () 03/23/2012 postreply 20:21:39

• 是啊，用現金流計算回報率啊。 -大家幫我買房- ♂ 給 大家幫我買房 發送悄悄話 大家幫我買房 的博客首頁 (0 bytes) () 03/23/2012 postreply 20:22:40

• 總之，和你說了半天，也還是和kukuren討論過的一樣，我還是先用IRR是分析是否值得投資，再用NPV計算具體回報，兩者相互相成 -大家幫我買房- ♂ 給 大家幫我買房 發送悄悄話 大家幫我買房 的博客首頁 (144 bytes) () 03/23/2012 postreply 20:25:15

• 如果是個人投資，有時候不必算那麽多，差不多就可以下手，再說人算不如天算，預期的現金流可能 -asd_123- ♀ 給 asd_123 發送悄悄話 (65 bytes) () 03/23/2012 postreply 20:32:25

• 這你就從反對我的立場轉到我的立場了。正因為IRR不依賴discount rate,所以它比NPV更明確簡單的給出是否投資的信號。 -大家幫我買房- ♂ 給 大家幫我買房 發送悄悄話 大家幫我買房 的博客首頁 (378 bytes) () 03/23/2012 postreply 20:41:38

• 可是它還是依賴cash flow啊，你怎麽設置每年的空置率和維修之類的費用？怎麽預期突然上漲的 -asd_123- ♀ 給 asd_123 發送悄悄話 (46 bytes) () 03/23/2012 postreply 20:45:29

• 對每個Ci的決定，IRR與NPV一樣做。 -大家幫我買房- ♂ 給 大家幫我買房 發送悄悄話 大家幫我買房 的博客首頁 (0 bytes) () 03/23/2012 postreply 20:51:14

• and discount rate usually would not be negative, since it is a r -asd_123- ♀ 給 asd_123 發送悄悄話 (1496 bytes) () 03/23/2012 postreply 19:55:50

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