“大家幫我買房“,我們倆握個手,到此為止吧,我太過鑽牛角尖了,抱歉!

本文內容已被 [ 萬楓 ] 在 2012-03-23 20:03:17 編輯過。如有問題,請報告版主或論壇管理刪除.
回答: 現金流之爭的症結在哪裏?萬楓2012-03-23 14:05:29

你的意思我明白,我的意思你明白,在這美妙的夜晚,我兩各自花了好幾個小時,爭著無味的事,錯誤在我,好在活躍了投壇氣氛。祝你周末愉快

所有跟帖: 

如果你能從我們來往的貼子中受益,我會很高興,不然,確實有些鬱悶。 -大家幫我買房- 給 大家幫我買房 發送悄悄話 大家幫我買房 的博客首頁 (90 bytes) () 03/23/2012 postreply 17:38:14

總結:從Cap rate之類的回報相當於微分求導,是局部概念。而現金流回報是積分後反倒,整體概念。 -大家幫我買房- 給 大家幫我買房 發送悄悄話 大家幫我買房 的博客首頁 (0 bytes) () 03/23/2012 postreply 18:49:25

什麽是微分,微分就是除法,所以cap rate=net income / value,可以local -大家幫我買房- 給 大家幫我買房 發送悄悄話 大家幫我買房 的博客首頁 (0 bytes) () 03/23/2012 postreply 18:59:01

就像曲線上求某點的斜率。 -大家幫我買房- 給 大家幫我買房 發送悄悄話 大家幫我買房 的博客首頁 (0 bytes) () 03/23/2012 postreply 19:03:14

而曲線上某點的斜率,隻是其切線的斜率,如果用它來預測曲線的走向,未來的投資,會犯錯的。 -大家幫我買房- 給 大家幫我買房 發送悄悄話 大家幫我買房 的博客首頁 (0 bytes) () 03/23/2012 postreply 19:08:35

什麽是積分,積分就是加法,所以C0+C1/(1+r)+...+Cn/(1+r)^n=0.不是local -大家幫我買房- 給 大家幫我買房 發送悄悄話 大家幫我買房 的博客首頁 (0 bytes) () 03/23/2012 postreply 19:00:58

就像算包括所有的涵蓋麵積。在於整體趨勢。 -大家幫我買房- 給 大家幫我買房 發送悄悄話 大家幫我買房 的博客首頁 (0 bytes) () 03/23/2012 postreply 19:05:27

你還是跟大家解釋一下整個PV和NPV的算法和解釋會比較清楚,不然人家不明白你算這個cash flow -asd_123- 給 asd_123 發送悄悄話 (90 bytes) () 03/23/2012 postreply 19:09:44

根本不用NPV的概念。我在第一篇文中已經詳細的說了 -大家幫我買房- 給 大家幫我買房 發送悄悄話 大家幫我買房 的博客首頁 (3384 bytes) () 03/23/2012 postreply 19:17:31

你那裏麵不是有NPV嗎?怎麽叫不用NPV了?你都用到discount rate了,不就是用來算PV的嗎,所以 -asd_123- 給 asd_123 發送悄悄話 (107 bytes) () 03/23/2012 postreply 19:22:37

當然可以看NPV,但是忘掉NPV,直接從irr看,就能看出A好了。irr比NPV更本質,因為它不在乎discount rate -大家幫我買房- 給 大家幫我買房 發送悄悄話 大家幫我買房 的博客首頁 (278 bytes) () 03/23/2012 postreply 19:35:34

你看,你現在又說是IRR,那你就要跟人解釋你算的是IRR,IRR也有自己的弱點的,你考過CFA不會不知道。 -asd_123- 給 asd_123 發送悄悄話 (5438 bytes) () 03/23/2012 postreply 19:43:06

重點最後一段 -asd_123- 給 asd_123 發送悄悄話 (0 bytes) () 03/23/2012 postreply 19:44:19

我前麵特地都推薦了MIRR可彌補IRR問題,但是IRR更直接明了。NPV相當於殺雞的牛刀,把大家搞混。 -大家幫我買房- 給 大家幫我買房 發送悄悄話 大家幫我買房 的博客首頁 (0 bytes) () 03/23/2012 postreply 19:50:29

你看我引用的那段,IRR在計算mutually exclusive projects和cash flow有正有負的及初始有投入 -asd_123- 給 asd_123 發送悄悄話 (161 bytes) () 03/23/2012 postreply 19:53:27

嘿,我沒有反對NPV,隻是從更容易的IRR入手,至於多重解,我前麵也有探討過,懂得取舍不是大問題。 -大家幫我買房- 給 大家幫我買房 發送悄悄話 大家幫我買房 的博客首頁 (0 bytes) () 03/23/2012 postreply 20:01:22

所以我說要解釋清楚,你指的現金回報率是指什麽呀 :p -asd_123- 給 asd_123 發送悄悄話 (0 bytes) () 03/23/2012 postreply 20:05:14

不就是現金回籠率嗎?大家都清楚了,現金流總和歸0,不需要引入NPV的概念。 -大家幫我買房- 給 大家幫我買房 發送悄悄話 大家幫我買房 的博客首頁 (0 bytes) () 03/23/2012 postreply 20:10:54

現在大家才明白你指的是現金總和歸零來算IRR,剛才都不明白你指什麽呢 -asd_123- 給 asd_123 發送悄悄話 (0 bytes) () 03/23/2012 postreply 20:14:45

我歸0公式寫了有十遍了吧,大家都讀過了。隻有你沒有對我的舊帖。 -大家幫我買房- 給 大家幫我買房 發送悄悄話 大家幫我買房 的博客首頁 (0 bytes) () 03/23/2012 postreply 20:18:03

不好意思,確實沒看你的舊貼,隻是發現他們好像都沒提歸0公式,:p -asd_123- 給 asd_123 發送悄悄話 (0 bytes) () 03/23/2012 postreply 20:20:42

前麵和kukuren也有討論過,我要用IRR先定性,而NPV是屬於定量的。 -大家幫我買房- 給 大家幫我買房 發送悄悄話 大家幫我買房 的博客首頁 (196 bytes) () 03/23/2012 postreply 19:55:13

問題是你讓他們怎麽算IRR?如果不懂公式,或者沒有一個financial calculator?何況對出租房這種 -asd_123- 給 asd_123 發送悄悄話 (1339 bytes) () 03/23/2012 postreply 20:03:19

你完全多慮,用Excel的IRR,MIRR即可,前麵都介紹了。+---++也沒有問題。 -大家幫我買房- 給 大家幫我買房 發送悄悄話 大家幫我買房 的博客首頁 (121 bytes) () 03/23/2012 postreply 20:07:54

問題是你一直在提現金流率,他們老地主對現金流率有自己的定義的。你才提的IRR,如果不提,誰 -asd_123- 給 asd_123 發送悄悄話 (52 bytes) () 03/23/2012 postreply 20:13:17

你的臆想了,哪個老地主自己定義現金流回報率啦?隻要我在婆婆媽媽的說個不停。 -大家幫我買房- 給 大家幫我買房 發送悄悄話 大家幫我買房 的博客首頁 (0 bytes) () 03/23/2012 postreply 20:20:23

我剛才看到好多貼在寫現金流啊什麽的 -asd_123- 給 asd_123 發送悄悄話 (0 bytes) () 03/23/2012 postreply 20:21:39

是啊,用現金流計算回報率啊。 -大家幫我買房- 給 大家幫我買房 發送悄悄話 大家幫我買房 的博客首頁 (0 bytes) () 03/23/2012 postreply 20:22:40

總之,和你說了半天,也還是和kukuren討論過的一樣,我還是先用IRR是分析是否值得投資,再用NPV計算具體回報,兩者相互相成 -大家幫我買房- 給 大家幫我買房 發送悄悄話 大家幫我買房 的博客首頁 (144 bytes) () 03/23/2012 postreply 20:25:15

如果是個人投資,有時候不必算那麽多,差不多就可以下手,再說人算不如天算,預期的現金流可能 -asd_123- 給 asd_123 發送悄悄話 (65 bytes) () 03/23/2012 postreply 20:32:25

這你就從反對我的立場轉到我的立場了。正因為IRR不依賴discount rate,所以它比NPV更明確簡單的給出是否投資的信號。 -大家幫我買房- 給 大家幫我買房 發送悄悄話 大家幫我買房 的博客首頁 (378 bytes) () 03/23/2012 postreply 20:41:38

可是它還是依賴cash flow啊,你怎麽設置每年的空置率和維修之類的費用?怎麽預期突然上漲的 -asd_123- 給 asd_123 發送悄悄話 (46 bytes) () 03/23/2012 postreply 20:45:29

對每個Ci的決定,IRR與NPV一樣做。 -大家幫我買房- 給 大家幫我買房 發送悄悄話 大家幫我買房 的博客首頁 (0 bytes) () 03/23/2012 postreply 20:51:14

and discount rate usually would not be negative, since it is a r -asd_123- 給 asd_123 發送悄悄話 (1496 bytes) () 03/23/2012 postreply 19:55:50

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