建寧博客
地產、投資、生活、學習筆記及總結
博文
(2021-12-07 08:40:00)
這些年精力主要集中在買房上了，對各種保險沒給予太多關注，當然該買的保險都買了，像車險、房險和傘險等人家說該買的咱也都買了。隻是有一點，房子沒幾個，租金沒多少，但每年要交很多的保費，感覺都快趕得上租金利潤了，當然這樣說有點誇張，主要是這個保險費用高的太誇張。正好近些日子幾個大的保險快要到期需要續約，也有時間，就決心趁這個機會把保險的[閱讀全文]
(2021-11-29 09:47:24)
美國出租房折舊和Recapture的規則是非常複雜，容易使人犯糊塗，我試著看看能不能解釋清楚。
首先，房產分為不動產（RealProperty）和個人財產（PersonalProperty），它們各自的折舊和Recapture的規則也是有區別的。
常用的有兩種折舊法：
直線折舊法（straightlinedepreciation）每年的折舊額是相等的，按照直線折舊法的折舊額稱為容許折舊。
加速折舊法(accelerateddepreciation)開始[閱讀全文]
(2021-11-26 12:45:08)
昨天剛寫了一篇文章“為何報稅時應從房產中多分出個人財產”，文中提到，將個人財產（PersonalProperty）與不動產（RealProperty）分開有兩項好處：
可以加快折舊速度。
可以將未來稅收上不利的收入轉化為稅收上有利的收入
結論是：應該盡可能多的將個人財產從不動產中分開出來，這樣好處多多。
那麽，到底什麽是不動產，什麽是個人財產呢？關於這點，我[閱讀全文]
(2021-11-24 19:41:38)
美國稅法將出租房產分為不動產（RealProperty）和個人財產（PersonalProperty）。 不動產的折舊期比較長，民宅地產是27.5年，商業地產為39年。 個人財產的折舊期比較短，通常為3~7年。目前甚至可以用100%bonusdepreciation在一年內一次性全部減掉。 將個人財產與不動產分開有兩項好處： 1）可以加快折舊速度。
2）可以將未來稅收上不利的收入轉化為稅收上有利的收入 這[閱讀全文]
(2021-11-22 02:33:54)
任何投資都不能杠杆過度，這是毫無疑問的！ 問題是，怎樣才算是杠杆過度?如何才能防止杠杆過度？這兩個問題的答案其實很顯而易見：隻要資金鏈斷裂了就意味著杠杆過度了，要防止杠杆過度就是要防止資金鏈斷裂。隻要能保證資金鏈不會斷裂，那就說明杠杆沒有過度。這裏既沒說現金流好了就意味著杠杆不過度了，也沒有說現金流不好了就一定杠杆過度了。因為現金流[閱讀全文]
(2021-11-16 13:32:29)
十年前的今天，我還不是個地主。第一個投資房，還是半年多以後才過戶的。
但我真正下定決心開始投資地產，卻正是十年前的感恩節！
家住美國德州南部，剛開始工作的幾年，家庭收入尚算可以，可惜好景不長，意外出了變故，家庭收入變得很低，過著過著就成了貧困戶了。
我是被家住加州灣區的一個朋友忽悠上船的。
因此，有必要先說一下這個貴人朋友。
以[閱讀全文]
(2021-11-06 10:02:39)
我是個遠程投資者，我的投資策略是在現金流至少能打平的基礎上，尋找增值潛力稍微好點的地方，爭取達到美國長期曆史平均增值的3%，我的自住房連這個標準都難達到，並且我也不願意自己管理。
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這些年買了有上百本投資的書，大多是地產投資的。現在看來，隻有很少幾本值得買，因為地產投資理論上也就那麽點東西，各種書基本上都是大同小異，而投資最重要的[閱讀全文]
(2021-11-01 06:57:42)
2021年8月24號FederalReserveBankofDallas網站上有一篇分析文章，主要講房價增長和租金增長的關聯性，這是文章的鏈接： SurgingHousePricesExpectedtoPropelRentIncreases,PushUpInflation 這裏主要摘錄兩點： 1.房價增長與租金增長有很強的關聯性，也就是說隨著房價的增長，租金也會增長,房價增長是領先指標。下圖中藍線是Zillow房價增速，紅線是BureauofEconomicAnalysis租金增速。隻要把左邊的藍[閱讀全文]
(2021-10-30 09:59:47)
一提到用杠杆來投資房產的風險，大家便不約而同地想起次貸危機，以及次貸危機中由於杠杆過度而造成的無數受害者，其中也包括因杠杆過度加上失業以致生活難以為計而殺害上司的華人吳京華。
所以，債務的風險管理問題是每個投資者都必須要慎重對待的一個重要的問題。
其實，債務風險管理最重要的一條就是：需要錢時要能拿出錢來。如果你真的明白了這句看似是[閱讀全文]
(2021-10-15 12:32:06)
我以前曾經寫過一篇介紹美國曆史房價和房價指數的文章（文章鏈接），裏麵提到過，美國各個都市區（MSA）比較準確的房價指數，無論是FHFA房價指數，還是FreddieMac房價指數，數據最早隻能追溯到1975年，其中FreddieMac都市區房價指數最為全麵。這裏結合FreddieMac都市區房價指數，簡單介紹一下自1975年開始近半個世紀以來，美國發生的三次大的地產崩盤，它們分別是： 八十[閱讀全文]
