建寧博客
地產、投資、生活、學習筆記及總結
十年前的今天，我還不是個地主。第一個投資房，還是半年多以後才過戶的。
但我真正下定決心開始投資地產，卻正是十年前的感恩節！
家住美國德州南部，剛開始工作的幾年，家庭收入尚算可以，可惜好景不長，意外出了變故，家庭收入變得很低，過著過著就成了貧困戶了。
我是被家住加州灣區的一個朋友忽悠上船的。
因此，有必要先說一下這個貴人朋友。
以前寫過一篇文章，提到在過去半個世紀，美國有三次地產崩盤，其中第二次崩盤加州是重災區，區間大約是1990~1997，1990年是高點，大約1995~1997年觸底。
這個朋友在96年因為工作關係從別的州搬到加州灣區，並於97年買了自住房，結果買房後灣區的房價開始狂飆，並在幾年內翻了倍。人運氣好的時候真是擋都擋不住，就連他因為孩子上學而錯買的一個房的房價不幾年也翻倍了。
如果說這個朋友在那個周期是無心插柳，隻是在合適的時間出現在合適的地點，純屬運氣好的話，那麽在次貸危機的低穀期間，人家卻主動出擊了，分別於2010~2011年在灣區外圍的幾個泡沫重鎮連連出擊，斬獲頗豐。
這個朋友以前就經常跟我通電話，當然，免不了講房子的事，也免不了忽悠我也買投資房。但我當時既無這方麵的意識，再說我連1萬美元的現金也拿不出來，對“空手套白狼”的技法更是一無所知。
後來，就有了十年前感恩節朋友那通最終說服我上賊船的電話，當時他很得意地對我說：“你看，我現在住房子是白住，房子的租金收入可以涵蓋所有的費用，包括我自住房的地產稅和保險，15年到30年後還白得幾個房子！”。朋友這話對我震撼很大，當時就在想：“這事也太美了，不說別的，我的自住房就算貸款還完了，一年地產稅、保險、社區費加起來也快1萬了， 如果我也能像朋友一樣白住，那麽一年就能省下1萬，年複一年也是個不小的數字，況且還白得房子！”，所以才決定行動。可見，我的目標很渺小：就想白住房子，未來再白得幾個房子！
下定決心的另一個重要原因是那幾年正好有點額外收入，手中終於有了幾萬美元的資金了，價格不貴的自住房的貸款也還清了，所以決定放手一試。
感恩節時下的決心，但我決定新年過後再行動。2012年新年剛過，就立即行動起來，當時啥也不懂，先是聽了別人的建議從自住房套現重貸，接著找房買房， 就這樣一步步走了過來…
投資過程大致經曆了三個階段：
1）2012年：在啥也不懂的情況下跟風朋友到加州中穀泡沫重災區買了兩個便宜的短賣房，由於時機比較好，這兩個房子是增值最快的， 增值有兩三倍了。
2）2013~2014：到佛州中部的另一個泡沫重災區濱海小鎮又買了幾個便宜的銀行房。這個小鎮倒是我自己經過分析選擇的，也是我唯一親身去考察過的一個地方。移師佛州的主要原因是加州的房子價格上漲太快，一年半內翻了一倍，而租金卻沒有增長，我又是窮光蛋一個，當時不想買價格太貴的。到目前為止這些房子的增值也不錯。
3）2016~現在：到增長潛力比較好的西部山地州投資fourplex。2015年後，獨居屋的價格已經漲上去了，租金回報已經不是太好了。更重要的是，我終於被便宜的白菜房給煩夠了，主要是覺得很難規模化。價格10萬一個房子，就是用盡10個常規貸款，也才能買一百萬的總資產，這要買到猴年馬月？！況且我還沒到10個。於是就決定以後隻買60萬以上的房產，但60萬以上的獨居屋單就現金流來說也是無法規模化的，咱本來家庭收入就低，如果又無現金流的話，銀行是不會陪咱玩的，最終決定隻投三單元或四單元的。因為理論上講，10個常規貸款就可以控製上千萬資產。過去幾年，西部山地州的房價增值率在美國是名列前茅的，我買的房子增值也很好。2019年在家門口買的一個房子是回報最差的一個，到目前增值最慢，並且租金回報還不好，是最寒磣的一個，不過也是在意料之中。
到目前為止， 我的回報絕大多數是增值， 租金利潤隻占很少一部分。
房子除了一個在本地，其它都是遠程。遠程的房子隻親眼見過佛州的兩個，還是沒買前考察時走馬觀花地略瞟了幾眼。出租房全部（包括本地的）由物業管理公司管理，我對管理房產沒有半點興趣。
十年前我還仍在為家庭生計和以後的退休而擔憂，現在就不一樣了，不會再為填不飽肚子而發愁了，家庭消費低也是一個原因。
無論如何，這十年的成績都遠遠超出了我的想像，即便現在仍然不是富人！
一. 取得不錯成績的幾個原因
1. 抓住絕佳機遇
次貸危機的確是千載難逢的絕佳機遇，並且對於資金有限的一般投資者來說很可能是美國曆史上最好的一次機遇。與美國曆史上其它幾次房產危機相比，這次危機跌得很，但反彈起來也很凶猛，如果在低穀時進入的話，很容易在短期內獲得暴利。
但反彈凶猛也不全是好處，也意味著機會稍縱即逝，有些地區一年之內漲幅就有100 %，投資者必須要在合適的時機拿出足夠的資金才能獲取足夠的利潤，而一般人不可能有那麽多資金。並且即便你抓住了第一次，等你一年後再次準備好資金後估計機會早已消失了，這種事我還真碰上過。
盡管我開始投資是在最好的時機，並且第一年跟風買的兩個房子增值也是最好的，這固然很重要，但更重要的是，這次機遇把我帶入了一個嶄新的領域，而一旦進入這個領域，我發現即便沒有絕好的機遇，通過自己的努力仍然可以找到成功的機會和方法！
2. 采取不拘泥於地域的靈活投資策略
好的時機固然很重要，但如何抓住時機，使利益和回報最大化，卻需要個人的決策和努力。采取不拘泥於地域靈活而開放的投資策略和下麵要提到的大膽使用杠杆，是我投資理念的核心，也是我取得現在的成績最重要的兩個原因。
大多數人，尤其是像我這樣口袋裏隻有幾個銅板的小投資者，大多會選擇一兩個固定的城市和地域，一般首選是自己家附近，因為我們一般最熟悉自己住的地方。而我卻選擇了一條與大多數人絕然不同的策略，我的投資房分布在幾個不同州，一般人隻把目光放在一個很小的地域，而我的目光卻可以涵蓋美國大陸的四十八個州，隻要哪裏有機會，我不在乎地域。
我之所以采取這樣的策略基於幾個原因：
- 自住房起初十多年一個子不漲傷透了我的心
- 頭一年跟風朋友異地投資的成功給了我信心
- 受地產界前輩Dr. David Schumacher注重增長潛力投資理念的影響
不拘泥於地域有其優點，最主要的就是機會多，多個選擇總比窩在一個地方機會多吧？無論你是想要增值也好，現金流也好，如果你的當地沒有，那遠程就多了選擇。到我開始投資房產時，朋友的灣區自住房已經增值了幾十萬了，我在德州的自住房就可以一個子都不漲，簡直太不人道了。既然地點不同房價增值會不同，如果咱也想要增值，為什麽就不能也買到增值潛力好的地區，哪怕我們不住在那裏？！
2016~2017年間當我需要在我們本地和猶他州類似的投資項目做出選擇時，在我比較了兩地數據，包括收入增長率、人口增長率、失業率、地產稅率、租金、房屋空置率，以及兩地房屋法規的寬鬆程度等數據後，看完後馬上就知道猶他的項目有優勢，投了後果不其然，現在看來無論增值還是租金回報都不是一個量級的！
放眼全國可以跟著周期跑，因為各地的周期不完全是一樣的，2012年跟風在加州中穀買的房子，2013 增值最快，一年多幾乎翻倍，而2013~2014在佛州買的房子，卻是2017年增值最快。我基本上是在加州的房子已經翻倍後，用套現重貸的資金再在佛州買房，到現在佛州的房子也早翻倍了。
過去幾年，起初反彈緩慢的美國不少中西部地區的房價卻漲勢凶猛，可以看出，房產周期在不同地域是不同的，聰明的投資者仍然可以在不同地域打時間差。
到目前為止我遠程投資的主要目的是為了增值潛力，但市場是動態變化的，如果是現在的話我可能會做出不同的選擇。自投資房產以來，我一直很鄙視我們當地的房產市場，每次投資需要選擇時，隻要一比較遠程和當地，我基本上都會毫不猶豫地選擇遠程。但隨著異地房價的瘋狂增長，我第一次發現，與異地房產比較起來，我們當地終於有些優勢了，這真是大姑娘上轎。因為目前看來，當地的房產盡管短期內漲幅空間有限，但下行的可能性更小，而漲勢凶猛的山地諸州，尤其是愛達荷州等許多熱點地區短期內麵臨下行風險壓力，所以投資倒是要格外小心。
3. 大膽使用杠杆
大膽使用杠杆，是我取得好成績的幾個重要因素之一，甚至很可能是最重要的因素，也是我自己感到有點小得意之處。我是個低收入家庭，自己的資金隻有可憐的一點點，而我則利用反複不停從房子中取出淨值的方法來彌補我自己資金的不足。在過去的這些年裏，先後做了有十幾次套現重貸，有的房子兩年內取現2次，隻2016年就做過5次，先後抽出的資金總額有自己投入的10倍以上，套現後就繼續投入，不斷反複。
我的模式基本上是BRRRR但少了其中的Rehab。當然了，沒有了Rehab資金周轉不會那麽快，但還好的是我的房產市場增值比較快，套現重貸後迅速再投入，仍然可以使資金快速周轉，從而達到提高收益的目的。
4. 堅持不懈
地產投資是個慢活，不要指望一夜暴富。很少有人隻買一兩個房子馬上就能變成富豪，更大可能是你持有的房產越多，你致富的可能性就越高。並且沒有人有那個水晶球知道何時是高點，何時是低點，所以，投資要持之以恒，需要不間斷地努力，可以自己先設定一個投資標準，隻要滿足標準就繼續投。
我2012年開始投資時的確是好時機，但當時資金有限，又啥也不懂，所以很難做到收益最大化。實際上，我的房產大部分都是2017年以後才購置的，而那時房價早漲上去了。單從回報上算，2017年以後購買的房產的收益也在總回報的一半以上，這主要是不間斷努力使規模擴大結成的果子，隻不過如果時機不好，這個過程可能會慢一些。
5. 揚長避短
我能成為地主也是造化弄人，若非變故的話估計我不會做出這種選擇，盡管現在看來這選擇還真不賴，主要是這行業與我的個性反差太大，我個性比較內向，不喜歡跟任何人打交道，更討厭別人的打擾，單就這樣的個性就不可能成為一個合格的地主。
但天生蠢材也有用，每個人有自己的短處，但同時也都有長處，我們隻需要把自己的長處做好，做精致，而把自己沒能力做或不願意做的事外包給別人，不要想著所有的錢都自己來賺，問題不就解決了。
在地產投資上，我力所能及的就是貸款和買房，買完房後我的任務就算完成了，剩下的就是別人的工作了。當然我也有充分的思想準備，就是必須要留出足夠的收入空間讓物業管理糟蹋，畢竟這是我運營模式的一部分。由於我不善交際的個性，既沒有能力購得低於市場價的物業，也沒有能力通過維修增值，更不想自己管理，我所能做到的就是盡量捕捉到投資地的大市增值，再加房客幫忙付掉的貸款。考慮到美國曆史房價年均增值有3%，再加三倍杠杆就可以放大到12%，若能得到這個回報，加上付掉的貸款本金，我就已經很滿足了。
有個朋友本來有個20來萬的房，自己管理一年有約2500的現金流，後來搬到異地去了，請人管理這2500的現金流就沒有了，隻能勉強打平，這是朋友絕對不能接受的，就把它賣了，因為他看到損失了2500。而我的看法則不一樣，20萬的房子就算增值3%，每年增值6000，再加2000多付掉的貸款本金，這回報我是滿意的，所以人與人思維方式不一樣。
6．開放思維，學習和提高自己
過去十年的收獲並不僅僅是在財務上，通過不斷的讀書、學習和實踐，感覺自己在思維上有了很大的改變，這也有助於以後的投資和理財。
窮人和富人，差別不僅僅是在財富上，更重要的是在思維方式上，所以， 一個窮人想變成富人，必須得先學習富人的思維方式。
人的一生中會自覺不自覺地接受很多所謂的常理，其中很多常理與富人的思維方式格格不入，它們中不少是一知半解的“半吊子”以訛傳訛的產物，其中很多包含著謬誤，隻有突破這些常規思維的禁錮，才能有所作為。單說這些年來我自己一些思維的改變：
- 以前債多了我會睡不好覺，現在債少了我會睡不好覺，因為債務太少說明別人的錢沒有在為我工作，掙錢少了我當然不高興了。
- 以前以為隻有富豪才有資格投資房產，現在知道窮人也可以投資房產， 隻要肯努力
- 以前以為像我這樣低收入的家庭貸款能貸出幾十萬就不錯了，現在知道即便像我這樣的低收入家庭，貸款能力也是無限的。
對自己不清楚的事情要持一個開放的態度，不要在沒加詳細研究前就輕易否定，僅僅是因為它們違背所謂的常理，或者是不符合自己個人的觀點，除非你真是這方麵的專家。
二. 教訓反思
1. 第一年不夠大膽
第一年買的兩個房是用現金買的，資金來自自住房套現重貸，加上手上的現金，如果當時用這筆資金做首付，可以貸款至少買上五六個，那回報就不一樣了，因為那是最好的時機。但當時啥都不懂，買兩個房都有點戰戰兢兢，所以在當時基本是不可能的，再說也不見得能貸出那麽多款來。但如果當時有現在的知識和經驗，結果可能就不同了，這個顯然是馬後炮。
2. 浪費太多貸款費用
投資房產以來犯的最大一個錯誤就是貸款時沒有優先考慮無費用（no closing cost）或低費用貸款，初始過於在意貸款利率，浪費了太多的貸款費用，當然不是任何時候都能做得成無費用貸款。這些年，包括重貸，貸款花的費用比我自己總投入的現金都多，有一次重貸時竟然還愚蠢地買了點數（point），結果半年後利率降低後有重新做了重貸，相當於白白浪費了這些點數費用。
這裏也得替自己辨白幾句，剛開始買投資房的時候沒有任何計劃，就想買一兩個玩玩就得了，未承想買房也會上癮。買房是想長期持有，所以就想盡量把利率搞低點，哪怕付些貸款費用。結果過了一兩年，房子上漲有不少淨值了，眼看著淨值閑放著可惜，就隻好重貸把它們拿出來，前麵的低利率也就作廢了，如此這般等回過味來，好幾萬的貸款費用已經浪費掉了。
所以，如果你在起步資金短缺時，並且你還想繼續擴張，要盡量先選擇無費用貸款，哪怕利率高一點，這個在房價上漲比較快的地區尤其更是如此。如果到後期，你有充足的資金了，付點貸款費用也可以，隻是不要買點數。
3. 違背大師“可賣可不賣，不賣”的教誨
後悔賣掉了一個不該賣的房子。這是加州中穀買的一個投資房，當時租金$1100，房價翻倍了後做過一次套現重貸，房價到三倍後，租金仍是$1300(市場租金應該$1400~1500)。由於需要資金繼續擴大規模，就在考慮是套現重貸還是賣掉，考慮到租售比太差，就賣掉了。沒承想賣掉半年後租金就漲上來了，現在不光價格是原來的四倍了，租金都超過$2000了。看來是心急了一些，對房價上漲跟租金增長的關聯性，也就是，房價上漲房租也會漲上來這一點認識不夠，這次漲記性了。
不要隨便賣房，對加州這樣地產稅有上限的州尤其如此，因為持房成本考慮到通脹因素會越來越低，現金流會越來越好。
但對地產稅高或地產稅率沒有上限的地區，就不見得了，同樣在佛州賣掉的房子，盡管賣後價格也增長了，可我不後悔，因為持房成本也上去了。
三. 結語
我的回報大部分是增值，淨租金利潤隻占很少一部分，租金利潤少有以下幾個原因：
1）現金流本來就不是我投資的首要目的，資產回報最大化才是我的首要目的。
2）物業管理吃掉了很大一部分租金利潤。
3）房產裏的淨值被不停地往外掏，現金流就好不到哪裏去。況且掏出的資金也不是馬上能投出去，也浪費掉了不少利息。
4) 浪費掉了很多貸款費用（這個前麵已經提到過）。
我基本上是策略性地以現金流來置換增值，因為自己不管理就很難拿到好的現金流。如果停止往外掏淨值的話，現金流也會好轉，但那樣做效率太低。
有人會提到風險問題。關於風險問題，我專門寫過一篇文章，這裏不想多說了，隻想加一句：風險管理最重要的是有足夠的現金儲備或信用額度，好的現金流連第二位都不見得能排的上。隻要現金流不為負，再加足夠的資金儲備，風險就基本可以控製。而賭負現金流的話，就很難規模化，因為受貸款能力限製。隻有在規模不大，並且家庭收入很高的情況下，才有資格賭負現金流。我自己是沒有資格賭負現金流，因為收入太低。
過去十年是美國地產投資的黃金十年，在這期間要虧錢不容易。話雖這麽說，但具體操作起來不見得就那麽容易，當時的決策也並不像事後想來那麽容易，不能簡單地歸功於時機和運氣.
In real estate there are one million ways to make one million dollars，中文就是條條大路通羅馬！我選的路表麵上看有點邪門，但我所做的每一件事都是有很多成功的投資者在做的，實際上我也隻是在複製帶我入門的那個灣區朋友的模式，盡管我不可能完全複製他的路，如此說來，這條路也隻是千千萬萬條路中很普通的一條。
平凡者執意的腳步，也能踏出一條路來，這也許正是我們這個世界的美妙之處！
把自己的經曆和體會寫下來跟大家分享一下，同時十年對我來說也是有些紀念意義的，文章長了點，有耐心讀完的人都是大神！
感恩，感恩，再感恩！
謝謝閱讀！
作者：建寧 2021/11/13 (轉載須經作者本人同意)
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物業管理也是， 如果自己找不到熟人推薦的，可以讓你的中介推薦， 另外你也可以在google map 在房子的附近search property management company, 找評分好的。
https://bbs.wenxuecity.com/tzlc/1555184.html
2,3部分就不需要看了。
你這個問題問的可不小，lol
收入增長率 ：Bureau of Economic Analysis
人口增長率 ：Bureau of Census , 單一城市的wikipedia應該都有。
另外，Fred 收集了各種各樣的數據：
https://fred.stlouisfed.org/categories/27281
其他的可以在網上 google 一下。
“收入增長率、人口增長率、失業率、地產稅率、租金、房屋空置率，以及兩地房屋法規的寬鬆程度等數據”