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幾本喜歡的地產投資書

(2021-07-31 21:15:42) 下一個

這些年幹了好多好像不應該我該幹的事，以我內向怕麻煩更怕人打擾的個性，我竟然當起了地主，並且還當得有滋有味！以前一向不讀書的我竟然也敢談讀書，很有點李逵弄墨的味道。

本人是工科男一枚，家中的兩位兄長都文采飛揚，其中一位兄長還是搞文學的，偏偏我，連本小說都懶得讀，就是金庸的武俠小說，都是出國工作後在網上讀的，上學時作文更是我最頭大的科目，對成功學雞湯一類的書更是嗤之以鼻，躲得遠遠的！

幾年前等我真正開始投資地產，並讀了很多地產投資的書，才意識到自己以前是犯了一個多麽大的錯誤：書中有沒有顏如玉到現在我也沒看出來，但書中自有黃金屋此言非虛！像“知識就是財富”等話，以前以為是假大空，真的開始做地產後，才真正意識到這些話的分量！當今的社會是個規則的社會，房產的商機也全在規則裏麵，你知道的越多，機會就越多，如果你啥都不知道，不光你找不到機會，給你機會你也不知道是機會！

正所謂亡羊補牢，未為晚也。這幾年開始讀了一些書，嚐到了讀書的甜頭，也漸漸喜歡讀書了。幾年來，光地產投資的書就買了近百本，還有別的雞湯一類的書，讀後真是受益匪淺，有不少書對自己的思維改變影響很大。這裏說說幾本對自己影響最大，自己喜歡的書。

1. The Millionaire Real Estate Investor，by Gary Killer

這本書在地產投資方麵對我來說是醍醐灌頂的一本書, 作者 Gary W. Keller 是美國最大的地產經紀公司 Keller Williams Realty 的創始人和董事長。雖然我讀這本書的時候已經有兩個廉價出租房了，但這兩個房子是我稀裏糊塗跟風買的，當時並沒有什麽具體規劃和目標, 人家說買投資房不錯，可以賺點小錢，咱就跟著買！也不敢有什麽奢想，不用說想賺到百萬，連幾十萬都不敢想。 但當我看完這本書就明白了：就算隻有三四萬初始資金，以20年為期限，賺到百萬也不是難事，隻要肯行動！ 百萬淨資產對美國普通家庭並不是個小數字！

那麽是什麽使我如此確信呢？就是書中提到的成為Millionaire的四部曲：

1) Think A Million: 這個也不過是說買投資房的好處，讓你要采取行動，不要隻當看客！

2) Buy A Million: 這一步非常關鍵！要想擁有百萬淨資產首先得先買百萬房產！但買百萬房產需要不少首付，並不是短時間內能做到的，尤其對於資金不足的人，這需要一步一步來…

我們假定有4萬起步資金，買房子20%首付, 又假定房子每年增值3%，那麽買第一個房子5年後，增值就差不多有16% （1.03的5次方），再加上已付掉的貸款本金, 5 年下來就差不多20%，夠下一個房子的首付了。再過5年就可以再買2個了。也就是說自己隻需要出第一個房子的首付，10年後就可以有4個房子了。

但如果按照以上的速度，即便10年後買夠100萬房產，20年也很難達到100萬淨資產，尤其是減去通脹後，所以需要加快速度：

由於我們在這過程中並沒有考慮現金流和現金流的增長，如果加上現金流速度又會提快一些。
3%的假定增幅是美國過去100多年的平均，我們能否找到一個增值潛力高於這個平均增幅的？如果能找到，哪怕是增速提高一點，也會有不少影響。
如果說前兩點算是有些被動的話，那麽主動采取BRRRR策略，買需要維修，且維修後能增值的房產的話，一年至少可以買一個，連續6年就可以買6個，也就差不多了！

我自己呢？一是因為利用了自住房的淨值，起始資金不至4萬；二是時機好，所以很快就買到百萬房產的目標了。感覺很有點像本來鼓足全勁想跑百米跑，結果還沒等使勁就發現已經跑完了。這也說明定的目標太低，需要提高目標！同時也說明有目標的重要性，沒有目標就容易迷失方向，同時也會失去前進的動力！

3) Own A Million: 等你完成第二步買完百萬，第三步你不需要做太多，讓時間為你工作就行了：房客慢慢地就幫你把貸款換完了，你也就真正擁有百萬了！

4) Receive A Million: 這一步是講如何能使年淨租金收入達到百萬。當然，這不是一般人能達到的，至少不是我認為自己能達到的！所以這一步不是我的目標！

實際上，本書作者Gary W. Keller還寫了一本比本書更早，更有名，也是姊妹篇的書，書名為 The Millionaire Real Estate Agent，這兩本書的格式是一樣的，甚至有不少內容都一樣，當然這本書是針對地產經紀人的，據說此書是地產經紀人的Bible。此書我隻是大體看了看，因為我對地產經紀不感興趣。他的另外一本與地產沒有直接關係的書，The ONE thing 也寫得相當不錯！

2. Buy And Hold Forever, by David Schumacher and Steve Dexter

這本書不像第一本 The Millionaire Real Estate Investor，第一本書我可以放心大膽地推薦給每一個人而不擔心會有副作用。這本書我就不敢！此書可能是地產投資書中少有的（若不是唯一的）一本既堅持長期持有策略，但卻強調房價和現金流的增長潛力而相對看輕初始現金流的書。作者的投資理念是：通過周密的分析和研究，投資有增長潛力的地區，哪怕初始的幾年有負現金流。作者Dr. David Schumacher是地產投資界的前輩，也是個曾經的股票投資失敗者，他從上世紀60年代25歲左右就開始投資地產，當時他的家鄉洛杉磯地區的海邊小鎮Hermosa Beach破敗不堪，他經過很長時間的分析和研究，覺得這個地方的未來潛力非常好：一是周邊兩個海邊小鎮都發展的很好，二是他發現他們的小鎮直接靠海的房產數量有限，並且價格也不貴，所以他就買了好幾個臨海的房產，大多是五六單元的小公寓樓，比如當年買的一個8.5萬的6單元小公寓樓現在的價格都超過3米了。他的不少物業初始的幾年都是負現金流。到2006年他去世時，他的淨資產超過2千萬，並且他還捐出去不少。比較有趣的是，他的經營模式仍然是夫妻店式的小地主經營模式，盡管後來規模大了後他也雇傭物業管理，但主要還是靠他們夫妻倆自己管理經營。

必須說明的是，具體問題要具體分析。比如加州，房價和房租增長都很快，地產稅率本來就不高，1978年又來了個Prop 13 限製地產稅的增長，這就決定了加州的房產隨著持有時間的增長，現金流會越來越好，所以初始幾年少的負現金流並不可怕，幾年後就可以變成正的了。像Dr.Schumacher在1960年買的一個6單元小公寓樓，價格是8.5萬，初始現金流是每月負500。到2000年，房價是2.5米，現金流每月正7000，並且這個房子直到第七年現金流才打平。所以人家的本意也不是說一直要負現金流賭升值，人家知道最終會得到很好的現金流，隻是需要時間。而在地產稅很高的州，比如德州，如果買的時候就是負現金流，估計你一輩子都不見得能看得到正現金流的影子，這對於家庭收入不高的人來說，絕對是找死的節奏，所以任何理論都不要生搬硬套！

他的部分投資理念甚合我意：我自己資金匱乏，投資杠杆用得很大，又不自己管理，這就決定我的投資不可能有好的現金流，即便本該有好的現金流也早就讓物業管理給糟蹋沒了；而我自住房買的前十年（2002~2012）一個子沒漲也給我留下了極深的心裏陰影，也直接影響了我以後的投資決策。我的出租房都在遠程，實際上我們本地的初始現金流並不比遠程的差，而我最終選擇遠程的主要原因就是增長潛力。至少到目前來說，我的選擇還是蠻不錯的！

當然，Dr. David Schumacher開始投資時比較年輕，況且他的收入既穩定，又可以隨時加班來補貼收入（他是個appraiser），所以他可以承受得了負現金流，而我承受不了。所以我對他的投資策略略有調整：我不在意有多少正現金流，但我很在意不能有負現金流！而我對增值潛力的期望也並不是太高：隻要能超過美國過去100年的平均增值3%我就滿足了！

人要知道自己在幹什麽，對收入穩定，經濟實力雄厚的人，人家有資格投資增長潛力，哪怕初始是負現金流，並且這種投資手法很可能不需投入很多精力也能得到很好的回報。對收入不穩定，家底不厚實的人，就得好好扒拉扒拉自己的斤兩了！

3. Real Estate Debt Can Make You Rich，by Steve Dexter

這本書有點偏門，是專門講貸款的。封麵的這句話：What You Owe Today Is What You Will Be Worth Tomorrow （今天借的債務將是明天的財富），被我奉為神典！作者以前是做貸款的，你隻要把這本書讀明白了，你的貸款知識就比得上半個貸款經紀了。這本書之所以對我特別重要，是由於我自己家底薄，資金不足，所以我杠杆用得特別狠，經常做cashout refinance, 有的房子兩年之內做兩次cashout。有道是：久病成醫，貸款做多了，自己也成了半個磚家了。我投資的房子都在遠程，又不自己管理，自地產投資以來，我花的時間最多的是貸款，貸款方麵知道的也就相對多一些！

不過，這本書是次貸危機以前寫的，由於貸款政策總是在變化的，尤其是在經曆了次貸危機的劇烈震蕩後，貸款政策收緊了了很多，像書中提到的無收入證明貸款，現在早已是不可能的了。鑒於這本書有一些過時的信息，我並不想推薦給大家，但它仍然是我非常喜歡的一本書。

4. Every Landlord's Tax Deduction Guide，by Stephen Fishman

顯然，此書是講地產稅務的。這本書我是2018年才讀到的，讀了後才知道讀晚了，剛開始投資地產時就應該讀。我強烈建議每一個地產投資者都讀一讀這本書，不管你是自己報稅還是用會計師報稅。如果你是自己報稅，此書是必讀之書，如果你是請會計師報稅，讀了後你也會受益無窮。

對我們每個人來說，稅後能進自己口袋的那部分收入才是真正屬於我們的，稅前的光亮數字隻是個擺設。隻有多掌握一些基本稅法知識，我們才能遊刃有餘，在財務上做出最有利於自己的決策。

顯然，這一類的書是非常枯燥且晦澀難讀的，尤其是對地產和稅法知之不多的人更是如此。所以不要指望讀一兩遍就能完全讀懂，這個不要緊，能讀懂多少算多少。最好能在每年報稅前讀一兩遍，堅持三四年。另外這本書每年都會有更新的版本，在稅法大變之年可以再買本最新版本的。

其它地產投資書籍

如果說 The Millionaire Real Estate Investor 是帶有啟迪性的一部佳作，Buy And Hold Forever 隻是講了一種投資手法，Real Estate Debt Can Make You Rich 專門講貸款，而 Every Landlord's Tax Deduction Guide則是專門講地產稅務。

如果你是地產投資新手，從來沒讀過地產投資的書，我建議你先讀一下 The Millionaire Real Estate Investor，再讀一下以下三本：

1）The Book on Rental Property Investing, by Brandon Turner

這本書比較新，實戰性較強，作者Brandon Turner是Biggestpocket的主持人，最近幾年出了不少地產投資的暢銷書，像 BRRRR， House Hacking 等新術語都是他搞出來的。

2）Investing in Real Estate 7th Edition, by Gary W. Eldred

這是一本地產投資基本知識涵蓋量非常大的書，作者 Gary W. Eldred 除了自己本身是個投資者外，也是個教育者（曾經是Trump University的教師和課程設計者），也到處演講。我們知道，不管實戰經驗如何，很多教師知識麵還是非常廣的，況且作者本身自己也投資地產。這本書寫於2011年，正是房地產泡沫的最低穀，作者在書中就斷言當時應該是地產投資千載難逢的良機，可見還是很有見地的！

3）What Every Real Estate Investor Needs to Know About Cash Flow, by Frank Gallinelli

這本書，作為一本參考書還是不錯的。如果你對許多基本投資參數和ratio比如 Cap Rate， Cash Flow, Internal Rate of Return，Debt Coverage Ratio 等不明了，有了這本書你就可以去忽悠別人了！

結語

由於每個人投資的操作手法和側重點是不一樣的，喜歡的書也不可能一樣，我的最愛不見得是你的所喜，這個很容易理解。

在次貸危機以前，地產投資的書並不是很多。次貸危機後，很多人投資地產發了財，就把自己當成是專家了。再加上現在是信息時代，阿狗阿貓任何人甚至不需要經過出版社自己就可以出版書（包括電子版和印刷版），所以現在市場上的書是多如牛毛，並且也分得非常細，有專門介紹遠程的，BRRRR的， House Hacking的，Flipping的，Rehab的，AirBNB的，Wholesaling, Multi-Family, Syndication（私募眾籌）的，Note Investing（票據），物業管理的，甚至有專門講AirBNB稅收的，總之是非常非常多。

有人願意分享自己的知識，不管是出入什麽目的，都是件好事，我們所要做的，是找出符合自己操作手法的好書並學習人家的成功之處就行。

你還甭說，書這玩意還真是好東西！

作者：建寧更新於2021/7/31 （原創於2018/2/28）

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