這些年幹了好多好像不應該我該幹的事,以我內向怕麻煩更怕人打擾的個性,我竟然當起了地主,並且還當得有滋有味!以前一向不讀書的我竟然也敢談讀書,很有點李逵弄墨的味道。
本人是工科男一枚,家中的兩位兄長都文采飛揚,其中一位兄長還是搞文學的,偏偏我,連本小說都懶得讀,就是金庸的武俠小說,都是出國工作後在網上讀的,上學時作文更是我最頭大的科目,對成功學雞湯一類的書更是嗤之以鼻,躲得遠遠的!
幾年前等我真正開始投資地產,並讀了很多地產投資的書,才意識到自己以前是犯了一個多麽大的錯誤:書中有沒有顏如玉到現在我也沒看出來,但書中自有黃金屋此言非虛!像“知識就是財富”等話,以前以為是假大空,真的開始做地產後,才真正意識到這些話的分量!當今的社會是個規則的社會,房產的商機也全在規則裏麵,你知道的越多,機會就越多,如果你啥都不知道,不光你找不到機會,給你機會你也不知道是機會!
正所謂亡羊補牢,未為晚也。這幾年開始讀了一些書,嚐到了讀書的甜頭,也漸漸喜歡讀書了。幾年來,光地產投資的書就買了近百本,還有別的雞湯一類的書,讀後真是受益匪淺,有不少書對自己的思維改變影響很大。 這裏說說幾本對自己影響最大,自己喜歡的書。
1. The Millionaire Real Estate Investor,by Gary Killer
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這本書在地產投資方麵對我來說是醍醐灌頂的一本書, 作者 Gary W. Keller 是美國最大的地產經紀公司 Keller Williams Realty 的創始人和董事長。雖然我讀這本書的時候已經有兩個廉價出租房了,但這兩個房子是我稀裏糊塗跟風買的,當時並沒有什麽具體規劃和目標, 人家說買投資房不錯,可以賺點小錢,咱就跟著買!也不敢有什麽奢想,不用說想賺到百萬,連幾十萬都不敢想。 但當我看完這本書就明白了:就算隻有三四萬初始資金,以20年為期限,賺到百萬也不是難事,隻要肯行動! 百萬淨資產對美國普通家庭並不是個小數字!
那麽是什麽使我如此確信呢?就是書中提到的成為Millionaire的四部曲:
1) Think A Million: 這個也不過是說買投資房的好處, 讓你要采取行動,不要隻當看客!
2) Buy A Million: 這一步非常關鍵!要想擁有百萬淨資產首先得先買百萬房產! 但買百萬房產需要不少首付,並不是短時間內能做到的,尤其對於資金不足的人,這需要一步一步來…
我們假定有4萬起步資金,買房子20%首付, 又假定房子每年增值3%, 那麽買第一個房子5年後, 增值就差不多有16% (1.03的5次方),再加上已付掉的貸款本金, 5 年下來就差不多20%, 夠下一個房子的首付了。再過5年就可以再買2個了。 也就是說自己隻需要出第一個房子的首付,10年後就可以有4個房子了。
但如果按照以上的速度,即便10年後買夠100萬房產,20年也很難達到100萬淨資產,尤其是減去通脹後,所以需要加快速度:
- 由於我們在這過程中並沒有考慮現金流和現金流的增長,如果加上現金流速度又會提快一些。
- 3%的假定增幅是美國過去100多年的平均,我們能否找到一個增值潛力高於這個平均增幅的?如果能找到,哪怕是增速提高一點, 也會有不少影響。
- 如果說前兩點算是有些被動的話,那麽主動采取BRRRR策略,買需要維修,且維修後能增值的房產的話,一年至少可以買一個,連續6年就可以買6個, 也就差不多了!
我自己呢? 一是因為利用了自住房的淨值,起始資金不至4萬;二是時機好,所以很快就買到百萬房產的目標了。感覺很有點像本來鼓足全勁想跑百米跑,結果還沒等使勁就發現已經跑完了。這也說明定的目標太低,需要提高目標!同時也說明有目標的重要性,沒有目標就容易迷失方向,同時也會失去前進的動力!
3) Own A Million: 等你完成第二步買完百萬,第三步你不需要做太多,讓時間為你工作就行了:房客慢慢地就幫你把貸款換完了,你也就真正擁有百萬了!
4) Receive A Million: 這一步是講如何能使年淨租金收入達到百萬。當然,這不是一般人能達到的,至少不是我認為自己能達到的!所以這一步不是我的目標!
實際上,本書作者Gary W. Keller還寫了一本比本書更早,更有名,也是姊妹篇的書,書名為 The Millionaire Real Estate Agent, 這兩本書的格式是一樣的,甚至有不少內容都一樣,當然這本書是針對地產經紀人的,據說此書是地產經紀人的Bible。此書我隻是大體看了看,因為我對地產經紀不感興趣。他的另外一本與地產沒有直接關係的書,The ONE thing 也寫得相當不錯!
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這本書不像第一本 The Millionaire Real Estate Investor,第一本書我可以放心大膽地推薦給每一個人而不擔心會有副作用。這本書我就不敢! 此書可能是地產投資書中少有的(若不是唯一的)一本既堅持長期持有策略,但卻強調房價和現金流的增長潛力而相對看輕初始現金流的書。作者的投資理念是:通過周密的分析和研究,投資有增長潛力的地區,哪怕初始的幾年有負現金流。作者Dr. David Schumacher是地產投資界的前輩,也是個曾經的股票投資失敗者,他從上世紀60年代25歲左右就開始投資地產,當時他的家鄉洛杉磯地區的海邊小鎮Hermosa Beach破敗不堪,他經過很長時間的分析和研究,覺得這個地方的未來潛力非常好: 一是周邊兩個海邊小鎮都發展的很好, 二是他發現他們的小鎮直接靠海的房產數量有限,並且價格也不貴, 所以他就買了好幾個臨海的房產, 大多是五六單元的小公寓樓,比如當年買的一個8.5萬的6單元小公寓樓現在的價格都超過3米了。他的不少物業初始的幾年都是負現金流。到2006年他去世時,他的淨資產超過2千萬,並且他還捐出去不少。比較有趣的是,他的經營模式仍然是夫妻店式的小地主經營模式,盡管後來規模大了後他也雇傭物業管理,但主要還是靠他們夫妻倆自己管理經營。
必須說明的是,具體問題要具體分析。比如加州,房價和房租增長都很快,地產稅率本來就不高,1978年又來了個Prop 13 限製地產稅的增長,這就決定了加州的房產隨著持有時間的增長,現金流會越來越好,所以初始幾年少的負現金流並不可怕,幾年後就可以變成正的了。像Dr.Schumacher在1960年買的一個6單元小公寓樓,價格是8.5萬,初始現金流是每月負500。到2000年,房價是2.5米,現金流每月正7000, 並且這個房子直到第七年現金流才打平。所以人家的本意也不是說一直要負現金流賭升值,人家知道最終會得到很好的現金流,隻是需要時間。而在地產稅很高的州,比如德州,如果買的時候就是負現金流,估計你一輩子都不見得能看得到正現金流的影子,這對於家庭收入不高的人來說,絕對是找死的節奏,所以任何理論都不要生搬硬套!
他的部分投資理念甚合我意:我自己資金匱乏,投資杠杆用得很大,又不自己管理,這就決定我的投資不可能有好的現金流,即便本該有好的現金流也早就讓物業管理給糟蹋沒了;而我自住房買的前十年(2002~2012)一個子沒漲也給我留下了極深的心裏陰影,也直接影響了我以後的投資決策。我的出租房都在遠程,實際上我們本地的初始現金流並不比遠程的差,而我最終選擇遠程的主要原因就是增長潛力。至少到目前來說,我的選擇還是蠻不錯的!
當然,Dr. David Schumacher開始投資時比較年輕,況且他的收入既穩定,又可以隨時加班來補貼收入(他是個appraiser),所以他可以承受得了負現金流,而我承受不了。所以我對他的投資策略略有調整:我不在意有多少正現金流,但我很在意不能有負現金流!而我對增值潛力的期望也並不是太高:隻要能超過美國過去100年的平均增值3%我就滿足了!
人要知道自己在幹什麽,對收入穩定,經濟實力雄厚的人,人家有資格投資增長潛力,哪怕初始是負現金流,並且這種投資手法很可能不需投入很多精力也能得到很好的回報。對收入不穩定,家底不厚實的人,就得好好扒拉扒拉自己的斤兩了!
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這本書有點偏門, 是專門講貸款的。封麵的這句話:What You Owe Today Is What You Will Be Worth Tomorrow (今天借的債務將是明天的財富),被我奉為神典! 作者以前是做貸款的,你隻要把這本書讀明白了,你的貸款知識就比得上半個貸款經紀了。這本書之所以對我特別重要,是由於我自己家底薄, 資金不足,所以我杠杆用得特別狠,經常做cashout refinance, 有的房子兩年之內做兩次cashout。有道是:久病成醫, 貸款做多了,自己也成了半個磚家了。我投資的房子都在遠程,又不自己管理,自地產投資以來,我花的時間最多的是貸款,貸款方麵知道的也就相對多一些!
不過,這本書是次貸危機以前寫的,由於貸款政策總是在變化的,尤其是在經曆了次貸危機的劇烈震蕩後,貸款政策收緊了了很多,像書中提到的無收入證明貸款,現在早已是不可能的了。鑒於這本書有一些過時的信息,我並不想推薦給大家,但它仍然是我非常喜歡的一本書。
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顯然,此書是講地產稅務的。這本書我是2018年才讀到的,讀了後才知道讀晚了,剛開始投資地產時就應該讀。我強烈建議每一個地產投資者都讀一讀這本書,不管你是自己報稅還是用會計師報稅。如果你是自己報稅,此書是必讀之書,如果你是請會計師報稅,讀了後你也會受益無窮。
對我們每個人來說,稅後能進自己口袋的那部分收入才是真正屬於我們的,稅前的光亮數字隻是個擺設。隻有多掌握一些基本稅法知識,我們才能遊刃有餘,在財務上做出最有利於自己的決策。
顯然,這一類的書是非常枯燥且晦澀難讀的,尤其是對地產和稅法知之不多的人更是如此。所以不要指望讀一兩遍就能完全讀懂,這個不要緊,能讀懂多少算多少。最好能在每年報稅前讀一兩遍,堅持三四年。另外這本書每年都會有更新的版本,在稅法大變之年可以再買本最新版本的。
如果說 The Millionaire Real Estate Investor 是帶有啟迪性的一部佳作,Buy And Hold Forever 隻是講了一種投資手法,Real Estate Debt Can Make You Rich 專門講貸款,而 Every Landlord's Tax Deduction Guide則是專門講地產稅務。
如果你是地產投資新手,從來沒讀過地產投資的書,我建議你先讀一下 The Millionaire Real Estate Investor, 再讀一下以下三本:
1)The Book on Rental Property Investing, by Brandon Turner
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這本書比較新,實戰性較強,作者Brandon Turner是Biggestpocket的主持人,最近幾年出了不少地產投資的暢銷書, 像BRRRR, House Hacking 等新術語都是他搞出來的。
2)Investing in Real Estate 7th Edition, by Gary W. Eldred
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這是一本地產投資基本知識涵蓋量非常大的書,作者 Gary W. Eldred 除了自己本身是個投資者外,也是個教育者(曾經是Trump University的教師和課程設計者),也到處演講。 我們知道,不管實戰經驗如何,很多教師知識麵還是非常廣的,況且作者本身自己也投資地產。這本書寫於2011年,正是房地產泡沫的最低穀,作者在書中就斷言當時應該是地產投資千載難逢的良機, 可見還是很有見地的!
3)What Every Real Estate Investor Needs to Know About Cash Flow, by Frank Gallinelli
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這本書,作為一本參考書還是不錯的。如果你對許多基本投資參數和ratio比如 Cap Rate, Cash Flow, Internal Rate of Return,Debt Coverage Ratio 等不明了, 有了這本書你就可以去忽悠別人了!
結語
由於每個人投資的操作手法和側重點是不一樣的,喜歡的書也不可能一樣, 我的最愛不見得是你的所喜,這個很容易理解。
在次貸危機以前,地產投資的書並不是很多。次貸危機後,很多人投資地產發了財,就把自己當成是專家了。再加上現在是信息時代,阿狗阿貓任何人甚至不需要經過出版社自己就可以出版書(包括電子版和印刷版),所以現在市場上的書是多如牛毛,並且也分得非常細,有專門介紹遠程的,BRRRR的, House Hacking的,Flipping的,Rehab的,AirBNB的,Wholesaling, Multi-Family, Syndication(私募眾籌)的,Note Investing(票據),物業管理的,甚至有專門講AirBNB稅收的,總之是非常非常多。
有人願意分享自己的知識,不管是出入什麽目的,都是件好事,我們所要做的,是找出符合自己操作手法的好書並學習人家的成功之處就行。
你還甭說,書這玩意還真是好東西!
作者:建寧 更新於2021/7/31 (原創於2018/2/28)
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