建寧博客
地產、投資、生活、學習筆記及總結
我在2017年時曾寫過一篇介紹BRRRR的文章：
未承想前幾天這裏的大地主，一個BRRRR實戰行家網友竟然說這篇文章對他啟發很大。這麽說來，我算是他的半個師父了，我真不知是該高興呢，還是該歡喜。比較滑稽的是，這個徒弟可是踐行BRRRR的實戰高手，而我這個半吊子師父呢，在BRRRR上實際上隻是個紙上談兵，沒有實戰經驗的嘴皮子專家。
BRRRR離我最近的一次是在2013~2014， 當時我在佛州買的幾個銀行收回房破壞嚴重，每個都得花1~3萬維修，由於我的個性不喜歡與人打交道，實際上我是全權委托PM來做的，這樣就不可能達到BRRRR的全部效果，但我還是從中看出點門道來。
BRRRR所要達到的最終目的是加快資金的周轉再利用，以提高收益！
實際上任何投資，無論是股票還是房產，靠的都是利滾利（compounding），用數學公式表示就是：
（1 + Rate）^N
也就是說我們最終的回報除了取決於回報率Rate（比如說每年回報率是10%，還是20%）外，滾動的速度N也同樣重要！
假如你是個手機販子，每個手機進價是$200一個，賣價是$300，也就是說你每賣一個手機的回報率是50%，如果你手上隻有$200美元現金，那麽你進的貨多長時間才能賣得出去，需要一年才能賣得出去（資金每年周轉一次），還是一個月就能賣得出去（資金每月周轉一次），最終的回報差別可就大了，這個比較容易理解。
因此在投資的時候，我們當然希望找到高回報率的機會。但單純追求高回報率是有上限的，比如說如果長期S&P的平均年回報率是10%，如果你也想投資股票，但你想使長期的年回報率達到20%，那難度是相當大的，因為連股神巴菲特都做不到！
如果你無法再提高回報率，另一個辦法就是看看能不能提高周轉速度！
房產投資也是一個道理，除了盡量要找到高回報率的物業外，另外一個就是要盡量提高資金的周轉速度。前麵提到的BRRRR就是提高資金周轉速度的一種方法，當然那不是唯一的方法。
即便沒有維修帶來的增值，隨著持有時間的增長，房產也會有通脹等因素帶來的市場增值，這一部分增值也一樣可以再利用。我自己就是通過好好利用市場帶來的增值來增加規模的。我的房子的增值大多是由大市本身帶來的，當然我的時機比較好，再一個我選擇投資地區的時候也稍微費了些心思，當房產一旦有足夠多的升值，我都會盡可能快地通過套現重貸來抽出資金，然後繼續投入，以擴大規模。其實除了最早的兩個房子由於時機好增值比較快外，其它房子的增值也不是那麽快，但資金的快速滾動和杠杆（貸款）的放大， 明顯地加快了我的進程。
由此可見，盡管我這個半吊子師父和BRRRR高手徒弟在具體打法上有差別，但我們的本質核心還是一致的：資金的快速周轉。我們是同門不同派：
- BRRRR高手徒弟有超強的組織管理能力和超強的執行力，可以通過翻修增加附加值來實現資金的快速周轉，這種模式不僅資金周轉速度更快，也容易複製。
- 而我這個半吊子師父是個懶蛋，缺乏執行力，所以隻好想點外門邪道，碰巧我開始的時機好，選擇的市場增值也比較快，所以仍然可以通過利用市場增值來實現資金的快速周轉，隻是資金周轉速度比徒弟要慢一些。
自當地主這麽多年以來，我花的時間最多的就是：每天拿著個放大鏡，把數目不多的破房子們（包括自住房），每個檢查三遍，看看有沒有多餘的淨值可以套出來，無論是用來繼續投資，還是吃喝嫖賭，總比把它們扔在那裏啥都不幹要好！
我是不想把房產中多餘的淨值放在那裏無所事事，你呢？你想讓它們變成死錢毫無產出嗎？ 當然這是個很個人的問題！
作者：建寧 2021/7/17 (轉載須經作者本人同意)
1) 那是不太有理財意識的人的狹隘的觀點，如果借的錢的投資回報高於借貸成本，應該永遠都不還才符合自身的利益，關於這一點，我曾經在這篇博文中講過： https://blog.wenxuecity.com/myblog/78767/202208/36689.html
2）這就是個簡單的算術了，得看看你拿出來的錢的投資回報能不能高於成本和費用。其實我自己目前也麵臨著同樣的問題，我有一個房子，貸款是60萬，利率3.625%，如果我能cashout 40萬， 利率7%，那這40萬的成本不僅是7%的利率，也就是一年2.8萬的利息，同時把原有的60萬的利率也從3.625%，提高到7%， 這60萬增加的成本是 (0.07-0.03625)*600000 = 20250，也就是說我這四十萬的總成本是 20250+28000=48250， 而40萬一年很難達到48250的回報，所以這不是個好主意，除非未來利率再下降。
謝謝您的解答！
關於熱點地區，需要多研究各地的人口、經濟、收入等增長因素，一個很好的起點是ULI 每年發布的
Emerging Trends in Real Estate United States， 可以Google一下。
你這個異地買房很牛，怎麽找得PM，還有熱點地區你靠什麽分析在哪裏買房？
什麽不懂！問得比較可笑。
這個問題是個很好的問題，實際上也是困惑著很多初始者(包括當年的我自己)的一個問題，就是把一切債務都認為是壞債務。實際上，債務有好債務和壞債務。一切消費債務都是壞債務，包括信用卡債務，買車債務，甚至買自住房的債務（這個有值得商戳的）。而投資房的債務是好債務，因為它是能給你帶來財富的，所以這樣的債務應該越多越好，還的越慢越好，因為你一旦還完了它就不會再給你帶來財富了。所以有貸款不是壞事，甚至是好事！
Cashout Refinance當然會使被Refinance的那個房子的現金流變差，但你買的另一個房子會有現金流，兩個房子的現金流加起來不見得比一個差。 就算剛開始時兩個房子的現金流加起來也不如以前好， 但現在你有兩個房子的增值，並且由於現金流也會越來越好，即便初始沒有以前好，持有一段時間後兩者加起來現金流也會比以前好！ 當然這需要時間。
不懂資本，都窮。