建寧博客
地產、投資、生活、學習筆記及總結
先說一個術語，房產的資本化率（Cap Rate），它是房產的淨租金利潤（不包括房貸）和房價之間的比率。 比如花10萬買個房子，一年收到租金是10000，各種費用（不包括房貸）總共3000，那麽這個房子不包括房貸的淨租金利潤是10000 - 3000 = 7000，它的資本化率就是 7000/100000 = 7%。房產的資本化率越高，說明房子的潛在租金回報率越好。
房產投資的潛在回報主要包括（暫不考慮稅收的因素）:
1. 房產增值
2. 還掉的貸款本金
3. 現金流
現金流是租金減去所有的費用包括貸款的月供後真正到口袋的部分，現金流和每月付掉的本金都屬於租金利潤，由於貸款的數目會影響到現金流，所以現金流隻能在一定程度上反應房產資本化率的高低。但一般情況下，人們所說的現金流的好壞基本上代表了資本化率的高低。
理論上講選擇投資的地點很簡單，隻要選“增值率+資本化率”最高的地方就行。若拿美國曆史平均數據來說，美國曆史房價的年增值率約3%，公寓樓的年資本化率（也就是租金回報率）約6~7%，兩者加起來約10%左右。也就是說一個用10萬現金買的房子，每年會增值約3000，租金收益會有6000~7000。
近些年處在一個低利率的大經濟環境下，目前美國公寓的年資本化率約5.5%，比曆史平均的6~7%要低（柱狀圖藍綠相加）:
相對來說增值率比曆史平均的3%要高一些，這是FHFA的最新數據：
顯然，最理想的狀況是買到的房產增值既快現金流又好。但在現實中，除了在經濟危機低穀的短暫時間裏可能有這樣的機會外（即便是在危機低穀時增長潛力也很難判斷），其它正常情況下基本上是魚和熊掌不可兼得：房價增長快的地方一般現金流低，而現金流高的地方一般增值慢。這實際上是由市場的有效性和資本逐利的本性決定的，如果某地房產增值既快現金流又好，那麽大家肯定都會一窩蜂似地都到那裏買房，買房的人多了自然抬高房價，從而導致現金流降低；相反，如果房產不增值的話必須要有高的現金流來彌補，否則沒人會願意到那裏去投資。
在分析投資策略之前，我們先來比較一下增值和現金流這兩種回報的性質，主要是從回報的被動性（或主動性）以及可靠性兩方麵來考慮。
先說增值，房價的增值主要是由外部大環境而非個人因素決定的，包括所在地的人口增長率，經濟增長率，收入增長率，失業率，土地的多少，政府的土地政策，以及地產稅率高低等。並不是說你每天在家祈禱希望你家房價增值它就能增值，或者說你整天沒完沒了把房子修個不停它就能無限增值，也不是說就因為你家的房客長得漂亮所以你家的房子就可以增長比別家快。即便個人可以對房產做一些維修或改造，這個增值也隻是一次性的，可能跟長期持有而由市場引起的增值相比要小得多，甚至可以忽略不計。所以從這方麵講，增值屬於被動性回報，是躺著就能賺到的，無論你是大神還是二傻，勤快還是懶惰，手巧還是拙，能言還是笨舌，喜不喜歡跟人打交道，有無興趣和時間泡在房子上，隻要你跟別人一樣在同樣的時間買在同一個區域，你就能得到跟別人類似的增值回報。
而現金流就不一樣了，它主要的是由人為因素決定的。有很多意外事件，比如碰到職業房客（指精通出租法不交房租專坑房東的壞房客）很多月不交租也很難驅趕他們，或者碰到糟蹋房子的壞房客使得一次的維修費用就抵得上多年的租金利潤；即便不是有意的，有些問題譬如漏水或者冬天凍爆水管等都可能會造成重大問題。不幸的是，這些我們事先根本不可能預料到事情，最終或多或少總會發生。我2014年在佛州買的一個房子，先是第一個房客剛住進去兩三個月忽然有一天就不見了蹤影，後來的房客先是需要換新空調，接著洗澡間漏水不報告，直到牆發黴了需要大修才報告，一年多的利潤就進去了，最後離開的時候把房子糟蹋得不成樣子，修理的費用差不多又是兩年多的租金利潤。總之這個房子的前五年我基本上一個子的租金利潤（包括付掉的貸款本金）都沒賺到，當然每年都是負現金流，純粹是免費為人民服務，還好的是這個房子有不錯的增值，並且不是每個房子都有這麽多破事！
好的現金流需要精打細算，嚴格控製各種費用才能達到。所以從這方麵講，現金流是主動回報，是需要用時間和精力去換取的，並且一般情況是，房子在紙麵上的現金流越高，意味著房子的狀況越差，潛在的房客的質量也越差，要付出的時間和精力也越多。當然這時間和精力可以是你自己的，你也可以讓別人代勞，當然讓別人代勞的話需要付出代價。
影響現金流的一個重要因素是維修費用，有些小的維修若自己能修的話也許花不幾個錢，但請別人來修結果就大不一樣了。舉個例子，在我們南方每年大半年幾乎每天都要用到的空調，如果電容器壞了（還真是經常壞），在網上花很少錢買個新的，自己很容易換上。我自家房的室外機的電容器我自己曾經換過幾次，結果有一次室內機的電容器壞了，我打開了第一層蓋子卻怎麽也找不到電容器，最後隻好請專業人士來修，才知道還需要再打開第二層蓋子，結果花了160美元。後來第二個也壞了，我在網上花10來美元買個新的，自己很容易就換上了，相當於節省了150美元。其它小的問題比如修馬桶，水管漏水，車庫的遙控器等小問題，自己很容易解決，但一旦請別人來修，這個費用就高了，因為修這些東西盡管簡單，但有時候維修工跑一趟來回就得一兩個小時，人家的時間需要得到補償。這些盡管都是些小問題，但累加起來卻是不少的費用，會嚴重拖低現金流。
再說請物業管理公司的管理費用，一般的管理費用是10%左右（房租貴的地方和多單元的物業可能會低一些），有的還額外多收半月到一月租金作為找新房客的傭金。管理費盡管隻占房租的10%左右，但卻占純租金利潤和現金流很大的比例。拿我現在佛州的一個房子為例，這個房子目前租金是每月1300，地產稅和保險每年約4500, 10萬的房貸利息是4.5% 相當於每年利息4500，所以每年不包括管理費用的毛利潤是：1300*12-4500-4500=6600，這還不包括任何可能的空置損失和維修費用，10%的管理費每年是1560，管理費占毛利潤百分比是：1560/6600=23.6%。我目前所有獨立屋出租房每年的實際平均管理費用約是純租金利潤（包括付掉的貸款本金和現金流之和）的三分之一，基本上是管理費花掉了我本來應該有的現金流，使得我所有獨立屋的實際現金流目前隻能勉強打平。
由此得出的結論就是：現金流的可靠性一點也不必增值潛力好，甚至從一定程度上講，它比房屋增值更不可靠。有些人愛說投資房子靠升值是在賭博，因為沒人會知道未來房價能增值多少。但要我說，如果你把房子買在經濟人口就業等比較好的地區，並持有20年以上，即便我們不知道未來會增值幾倍，但20年後肯定會是個讓人吃驚的大數字。而相反，沒人敢斷言20年的總現金流會是多少，並且極可能會是個令人失望的數字。
投資者的策略一般分為三類：
1 .增值和現金流兼顧
2. 以增值為主，哪怕以負現金流為代價
3. 以現金流為主，房價增不增值無所謂
理論上講，第一種策略“增值和現金流兼顧”本來應該是最好的策略，長期來說既能有不錯的增值，又有現金流作為保障以降低風險。如果房產買在本地並自己管理的話，這的確是一種非常好的策略。
但如果是遠程投資，多數情況下我們會選擇用物業管理公司來管理，包括由他們找人維修。但就像前麵提到的一樣，就算本來應該有再好的淨租金利潤，但如果其中的三分之一需要付給管理公司，那剩下的現金流也沒多少了（注意這三分之一是付掉的房貸本金和現金流之和，並不隻是現金流的三分之一），再加上管理公司雇別人維修也會增加費用。所以如果是遠程投資，即便你想選擇“增值和現金流兼顧”，考慮到管理和維修費用，估計初始的好多年你都不見得能看得到現金流的影子。
既然得不到現金流，如果又得不到增值的話，那不成了白忙活了嗎？所以我們必須要注重增值潛力。
而不幸的是，許多遠程投資者，尤其是初始者，意識不到這點，而會選擇以現金流為主，他們隻看重紙麵上的誘人收益，而低估了各種潛在的風險和費用。次貸危機後房價開始反彈後，在美國中西部應運而生了很多所謂的統包公司（turnkey providers），提供從買房，維修，到出租管理一條龍服務，他們的口號是讓投資者做個躺著就能賺錢的甩手掌櫃。當然了，這些統包公司所選擇的城市大多是租售比很好，而增值潛力比較差的城市，甚至不少城市是人口流失嚴重的，他們一般是在一些差區買一些非常廉價的房，經維修後再轉手賣給投資者，然後他們來管理。比如剛開始時他們會賣一些售價約3萬，每月租金有600以上的，後來全國房價開始大幅回升後，他們又開始賣一些售價5~6萬，每月租金有800以上的，這些房子紙麵上的收益是相當好，但實際情況可能就沒那麽好了。因為這些房子所在的區差，租客的質量也很差，有很多根本交不起房租，需要經常驅逐，況且這些人對房屋破壞嚴重。再者一個3萬的房子的維修費用並不比一個20萬的房子少，比如換屋頂或者空調，隻要麵積或噸位相當，花費都一樣，而20萬的房子租金高，這個費用相比租金來說可能不算高，而對一個3萬的房子來說，可能就是好幾年的利潤。如果你幾年的利潤就讓一次意外事件(對於差區房這種意外事件應該是常事)完全吃掉，而又沒有任何增值，這不成瞎忙活嗎？ 而相反，如果你買在增值潛力較好的城市和地區，即便你沒得到租金利潤，你至少可以收獲到增值！
買廉價房的另一個缺點是很難規模化，如果你隻買房價是幾萬的房子，即便你用盡目前允許的常規貸款總額的10個，你所控製的總房產也沒有多少，況且隻有幾萬的房子也很難貸出款來，所以要規模化必須要買大額房產。
在這點上，我有些被逼出來的先見之明。2012年開始投資房產的時候，我買的自住房10年了沒有任何增值，而加州灣區一個朋友在同一時期買的房子增值都接近60萬了，這個對比徹底改變了我以後的投資策略：就是在現金流能打平的前提下，以增值潛力為主。過去的近九年中，我在好幾個州買過房子了，實踐證明這個策略是正確的，至少比投資我們本地效果要好得多。
實際上我對增值潛力的要求並不高，隻要能達到美國曆史年平均3%的增幅就好。即便是3%的增幅，若加三倍杠杆的話（25%首付），就可把回報放大成12%，再加租金利潤，總回報即便達不到20%，達到15%也綽綽有餘，已遠高於一般的投資回報。
遠程投資想要成功的話，必須要注重增值潛力。當然也不是說鼓勵負現金流賭升值，實際上已經有點規模的話，負現金流太多銀行也不會貸款給你，所以現金流應該至少能打平。
這是我自己的投資標準：
- 增值率要接近或超過全國曆史平均的3% - 隻要把房子買在人口增長率，經濟增長率，人均收入增長率都高於全國平均，而失業率和房屋空置率都低於全國平均，土地管理政策不要過於寬鬆，買的房子在好區或中等區，房價接近當地的中位數，長期持有的話，應該不難達到。這個不見得非得買在大城市。
- 在首付是25%的前提下，30年固定利率貸款，現金流應該基本打平。這個可以用租金估計的75%（10%管理費，10%維修和空置費，5%其他，這基本上是貸款時算收入的要求）來算，比如月租金是1000的話，可以用750作為實得租金來減去各種費用，看能否持平。如果在房價太貴的地區，可以把範圍往外擴，獨立屋達不到的話可以考慮2~4多單元的。對於家庭收入較高較穩定的，初始現金流負一點也沒關係，這個得看實際情況。
- 最好選擇低地產稅地區，地產稅率最好在1.5%以下，或者地產稅增長有上限的州。高地產稅會拖低房價和現金流的增長潛力（奧斯丁等潛力特別好的城市除外），關於這點我自己有非常深的體會，如果地產稅率太高而又沒有上限的話，一旦房價上漲，地產稅基本上就跟著增長，即便房租上漲，基本上也讓增加的地產稅給抵消掉了。投資房產， 我們希望隨著持有時間的增長，現金流會越來越好，而在地產稅率高的地區，這幾乎變得不可能。像加州這樣地產稅率不高且增值有上限的州，真是投資的風水寶地。
當然，當投資規模達到一定的程度後，需要兼顧增值和現金流，比如有些投資者在加州灣區有不少房產，它們增值很好但現金流極差，在這種情況下，到遠程買一些現金流比較好的房產也不失為一種明智的選擇。但如果你是剛開始投資，就隻注重現金流而忽視增值潛力的話絕不是一種最好的策略，盡管你也不見得不賺錢！
房產投資大富要靠增值，現金流隻是為增值爭取時間。還有一種說法是，現金流就像空氣，沒有它活不下來，但隻吃它您絕對吃不胖！
這裏需要說明一下，我上麵所說的隻適合一般小地主，不包括擁有大型公寓樓，或者有很多房子並在當地有自己團隊的大地主，並且隻是說遠程投資。如果在自己本地投資那就不一樣了，在自己住的當地投資，即便買在差區但如果自己善於管理的話也不見得不賺錢，但如果是遠程投資買在差區的話，基本沒有賺錢的可能。
作者：建寧 2020/09/27 (轉載須經作者本人同意)
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