建寧博客
地產、投資、生活、學習筆記及總結
我是個遠程投資者，本地買的唯一的投資房，也是我唯一後悔買的一個房子(也不能說是虧，隻是回報太可憐)。比較搞笑的是我買之前就基本上預料到了，一向對房事完全放權的太太還說：你怎麽嘴上說不好不好又買了。當時買的主要目的是為了想分散一下風險，還有一個就是當了這麽多年地主還沒親眼見過幾個自己的房子（隻親眼見過兩個，還是沒買前考察時走馬觀花地略瞟了幾眼），心裏有點過意不去，覺得對不起地主這個光榮的稱號。
地產大亨Sam Zell 曾經說過“Knowing the numbers means having the discipline to listen to them”, 我倒是Knowing the numbers， 但我沒有listen to them。 哎，不說了，讓俺先找塊抹布擦把淚！
那麽該不該選擇遠程投資呢？對絕大多數人來說我覺得沒有必要，尤其是如果你肯自己管理的話。
首先，如果你是住在房價不是太高的地方，大多情況下現金流應該差不到哪裏去，況且在當地你還可以通過翻修來增加附加值，沒有遠程投資的必要。
其次，如果你是住在房價奇高的地方，你更不應該選擇遠程投資，因為十有八九你是住在一個人見人愛，潛力無窮的地方。如果你是坐在一座金礦上，哪怕這座金礦不是你家的，那麽你在周邊發現金子的可能性，仍然比你到一個陌生的地方要高！如果你在的城市核心區過於昂貴，完全可以到周邊開車距離2個小時之內看看能不能發現潛力好且現金流至少能打平的地區，如果獨立屋不行的話，可以考慮2~4單元的。
我發現有很多遠程投資者進入一個誤區：就是過於看重現金流，他們不明白好的現金流是為當地自己管理的投資者留著的；而對遠程投資者來說，現金流就像掛在驢子前麵的胡蘿卜，那是讓你看的，不是給你吃的！所以千萬不要遠程到破城市差區買破房子。很多住在房價昂貴地區的投資者，非要到鳥不拉屎的地方去買高現金流的房子，最終可能既沒有得到他們想要的現金流，也丟掉了他們本可以在本地得到的主要財富創造者 - 增值。這個我在前麵的文章“遠程投資房產增值和現金流的考量”已經詳細論述過。
無論幹什麽事我們都要揚長避短，盡量發揮自己的優勢，避免自己的短處，如果我們拿自己的短板來對別人的長處，就很難致勝。
那麽遠程投資的短板是什麽呢？我們知道，投資回報包括房屋增值和租金利潤。房屋增值部分，遠程投資和本地投資相比並無劣勢；而租金利潤方麵，遠程投資大多需要別人來維修和管理，這就是短板。舉兩個例子：
- 如果一個遠程投資房的增值為0，100%的利潤是租金利潤，那麽就等於把100%的短板給暴露了。
- 如果一個遠程投資房的增值占90%，10%的利潤是租金利潤，那麽這個投資隻暴露了10%的短板，大盤尚穩固。相對當地投資者來說，遠程投資者盡管還處入劣勢， 但劣勢已不明顯。
所以要想遠程投資成功，我們要盡量抹去，或者盡量減少我們的短板。所有成功的遠程投資者都是這麽做的。
那麽那些人適合做遠程投資呢？這裏說三類。
第一類：大型公寓投資者
買大型公寓的投資者，由於不可能自己管理，需要雇傭管理團隊，那麽這個遠不遠程就沒有什麽差別了。如果您喜歡好的現金流而您本地又做不到的話，那麽選擇遠程就很順理成章的了。不知大家知不知道BiggerPockets，它是美國最大的地產投資論壇，裏麵人才濟濟。其中有一個叫“Cody L.”的，他家住聖地亞哥，卻到休斯頓來投資公寓樓，他買的公寓樓全部是在內環以內，正在從壞變好的區，他一直連續買了十幾年了，一直不停地買，五單元以上的隻要合適的他就買，當然中間他也到休斯頓住過三四年，後來可能嫌太熱就又回到聖地亞哥了，由於他有自己的管理團隊，遠不遠程就沒什麽差別了。
第二類：有規模的獨立屋投資者
買獨立屋的投資者如果有了規模，在投資地有自己的團隊，也就抹掉了自己的短板。BiggerPockets上的另外一個投資者的模式也非常好，此人叫Andrew Syrios，是父子三人團中的大兒子。當年他父親在Portland，OR 買破房子翻修出租，基本上就是BRRRR模式。後來Portland房價上去了以後，就派大兒子Andrew Syrios到Kansas City, 重複以前的模式。一般買房子花五六萬，再花個一兩萬修好了就租出去。父子三人團中，Andrew Syrios的團隊負責找房買房，弟弟的團隊管裝修管理，老爹管貸款，規模就上去了。當然他們嚴格講已經不是遠程投資了，因為兄弟倆已經都到了Kansas City本地。
第三類：像我這樣的甩手掌櫃
我是個特二的地主：家庭收入低，沒錢，還不想自己管房子，可能這個世界上很難找到像我這樣不適合當地主的地主。不知算不算是性格缺陷，我是個特內向不喜歡跟任何人打交道的人，維修管理房子對我根本就不是個選項，哪怕出租房就在我隔壁或對門，哪怕我有大把大把的自由時間。有那閑功夫我還不如做些自己喜歡的事情，像打打網球籃球，遊遊泳，跑跑步，天氣好的時候到家後麵的公園散散步，或者看點書，或者網上看點東西。與房子有關的除了數據（錢）其它的我都不感興趣，包括房子的本身，維修及管理，房子對別人來說是房子，而對我來說隻是些數據。如果我自己不管理的話，那麽遠不遠程對我來說就沒差別了。
當然我是由於個性因素，還有很多在事業上有成的人，人家沒時間泡在房子上，也全權委托別人來管理，這樣就跟我一樣，遠不遠程就沒有差別了，我知道有不少這樣的投資者。
遠程投資當然也有很多好處，因為我自己就是個遠程投資的積極踐行者，遠程投資的好處主要體現在：
1）多了選擇。美國有五十個州加華盛頓特區，有幾百多個都市統計區，和成千上萬大大小小的城鎮，機會總比你窩在一個地方多吧？ 再說也沒有人說你不可以在你的當地投。有時候你的當地也許根本就沒有滿足你投資要求的物業，無論是你想要增值也好，或者想要好的現金流也好，如果你當地根本沒有的話，你或者就啥也不幹，或者就隻能遠程投資。我選擇遠程主要是為了增值潛力，我投資過的幾個地方，從買房開始，外地的增幅大約是我們本地的2~5倍，這是個相當大的差距。
2）各地的周期不一樣。房地產是有周期的，但各地的周期是不一樣的，我買在加州的房子，在2013年一年幾乎翻倍，套現重貸出來的資金再跑到佛州去買還不耽誤事，因為佛州的房產2016年增值最快。而當前，本來增值緩慢的許多中西部城市越發開始瘋狂補漲，這就會創造機會，無論你想跟著市場跑也好，還是想調整你已有的投資組合也好，都是非常有利的。比如你想調整投資組合，而如果你隻在本地投資，你隻能或者高賣高買，或者低賣低買，很難做到高賣低買，而遠程的話就有可能。
3）分散風險。這個容易理解，不再贅述。
當然，遠程投資也有前麵提到的風險，你需要在決策時把這些風險因素考慮在內。
我個人對遠程投資的看法是：對投資1~4單元民居的小地主來說，如果你能親力親為，包括自己管理，遠程投資不見得是個好主意；但如果你不能親力親為，包括不願自己管理，遠程投資不見得是個壞主意，尤其是對住在增值緩慢地區的人來說更是如此。
投資是件很個人的事情，每個人的個性，能力，所願付出的時間和精力，家庭經濟條件，以及處在人生何階段（年輕時的財富積累期，還是已經退休的保值期）都是不一樣的，也決定了我們每個人的投資方式是不可能相同的，我們需要做的就是找出所有路中最適合自己的那條！
作者：建寧 2021/7/14 (轉載須經作者本人同意)
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