我為什麽選擇遠程投資地產

家住美國德州南部，到目前為止幾個出租房都在遠程（投資城市不是太好城市， 但房子在的區至少是平均水平的，不是差區），買的時候（包括到現在）大部分都沒有親眼見過。 肯定會有人問， 你為什麽會選擇遠程？

我於2012年開始投資出租房，當時對於美國絕大部分地區來說是泡沫的低穀， 有不少地方房價的跌幅在70%以上。但我們這個地區有些例外，在這之前的十幾年裏，我們當地的地產價格基本沒變動, 當時我的自主房買了十來年了，基本是一個子也不漲。而同一時期， 一個加州灣區朋友的房價已經是原來的2倍多了， 就是同一時期國內父母在縣城的房子， 價格也是原來的3倍了！

這就是我當時麵對的現實：美國很多地方房產崩盤， 有些地方房價跌幅甚至在70%以上， 而我們本地卻不漲也不跌。 我們本地的租金回報屬於全國一般水平， 但我們本地的地產稅很高。 我該如何選擇？

常理認為， 遠程投資的風險很大，維修和物業管理等自己都很難掌控，投資的成敗很大程度取決於物業管理，而很多物業管理的素質極差，關於物業管理的恐怖傳聞早就有所耳聞！

但自住房價格十來年的不增長給我不小的心裏衝擊。 選擇變得容易的另一個原因是聽了那個灣區朋友的忽悠，這個朋友過去一直勸我買投資房， 當時他在加州中穀的一個泡沫重鎮投資了幾個房子， 買價大約是2006年高峰時價格的四分之一，他說租金回報不錯， 也建議我跟進。 於是我就用他推薦的地產經紀和物業管理在那個城市投資了兩個。 結果買完後價格增長太快， 等我好不容易再湊起一點可憐的資金想繼續追投時發現，價格增長已經使租金回報達不到我的要求了, 也可以說我已經買不起了，所以我不得不把目光轉移到別的地方，經過仔細分析研究後在佛州的另一個泡沫海邊小鎮又投資了幾個。

盡管遠程投資的租金回報跟我們本地差不多， 但我收獲到了比我們本地快得多的增值！ 因為直覺告訴我，外地的機會可能轉眼即逝，而我們本地的機會總是存在的，當然總是存在也就意味著不是什麽太好機會！

房價增值是小地主致富的關鍵

首先想說明一點的是，我是個挺注意現金流的人 – 其實這句話並不完全正確，正確的說法應該是：我是個挺注意不能有負現金流的人 - 就是說房子至少要能養房子， 不要讓我掏錢。 投資是為以後退休用的，目前正現金流的多少對我不是很重要!

其次，我所期望的房價年均增值是多少呢？ 3% - 就是這個被不少人鄙視的過去116年美國曆史平均增值（考慮到美國通貨膨脹年均值是3%，扣除通脹因素後是相當於房價沒增也沒降）！ 這既然是美國平均， 就說明差不多一半的地區尚達不到， 包括我自己居住的地區！ 也說明在不少情況下要達到平均也是需要努力的。 另一方麵， 既然是平均， 說明對於普通人來說， 努努力還是可以達到的。3% 雖然不高，但3倍杠杆就能轉化成12%，4倍杠杆就能轉化成15%， 長期下來仍然是相當高的回報！ 以前有位大俠提到年回報20%， 有些人還質疑人家， 實際上這對懂行的人來說是不算什麽的！

這是我的小算盤： 假定年均增值3%， 租金回報(Cap Rate) 7%， 貸款利率5%， 這些假設目前來說不離譜吧。如果我借貸100萬投資房產， 年增值是3萬； 租金方麵的回報是 7 - 5 = 2 萬， 總共會帶來5萬的財產增值！ 看看吧： 一個3萬， 一個2萬， 就是說在正常情況下，房價增值部分仍然比租金部分要高！ 眾位成功的大俠們想一想，如果你們去掉房產增值的部分，光租金收入， 你們會賺多少！ 我感覺年均增值2%還可以做一做， 若1%以下就很難做了！

那麽在中部這些增值不快的地方就不能發財了嗎？ 不是， 但需要有規模， 精耕細作，在管理和維修上盡量降低成本， 依靠強大的現金流仍然能夠致富！成功的例子比如我當地的一個擁有破公寓樓的朋友（他什麽自己都能修， 包括空調）， 還有壇子裏很多能幹而又手巧會維修的大佬！ 但這些可能不是我們一般的小地主能做到的吧？

那你會說了，我既住在不增值的地方，又不像大佬們那麽會維修， 我就不能在當地投資房產了？ 不是的，你投仍然比不投好，並且可能仍然會有令你滿意的回報， 並且我也鼓勵你投， 但你發不了大財！ 除非你換個增值好的地方！

房價增值對我這種雇傭PM而自己不管理的人尤其重要 - PM管理不可能像自己管理一樣上心， 也意味著現金流不會太好， 如再沒增值這遊戲我就沒得玩了！

高地產稅是小地主的殺手

如果你住在一個像我這樣地稅既高，房價增值也不高的地方，作為小地主是非常不利的。 這主要體現在兩個方麵：

• 高地稅增加了房產的持有成本，也從一定程度上拖低了房產增值的潛在速度. 這個是比較容易理解的， 尤其是如果其他因素比如經濟， 人口增速等都相同的話。
• 高地稅提高了出租房的經營成本係數，實際上就是增加了出租房的盈利風險。我說個例子，是我自己挑選投資房的真實案例： 我想投資一個4-plex, 價位在70萬，可以在兩個州中選擇， 一個是高地產稅A州（稅率 3%），一個是低地產稅B州（稅率 1.5%）， 也就是說， A州比B州每年的地產稅高10500， 而A州比B州每年的租金也差不多高這個數目。 那麽我應該選一個呢？ 我們來對比三種情況， 孰優孰劣是不是很明顯了， 尤其當我發現B州的空置率更低一些：
       - 居住率 100%： 兩者回報一樣
       - 居住率 0% ： A 州要多損失10500
       - 居住率 75% ：A 虧損（當然是負現金流）， B不虧損（但有負現金流）

注意：我說高地稅是小地主的殺手， 並沒有說是所有地主的殺手。 因為商業地產規則不同， 反應在地產稅上也不同。本地認識兩個朋友，一個剛買了180萬的小辦公樓，但縣政府的地稅估值隻有買價的一半。 另一個朋友有一個破舊的公寓樓，現金流很好，地稅估值隻有市場價的1/3 到1/2，這個高地稅就沒有體現出來。

難道天下就沒有一個好的PM（物業管理）了嗎？

這年月要找到一個好的PM的確很不容易，不少PM收入不高， 素質更不高。但既然這一行業存在， 必然有它存在的需要， 所以我們不能一棍子打死。兩個之中， 或者三個之中， 總能找到個差不多的吧？！ 同時， 我們也不能對他們期望過高， 他們管理我們的物業肯定不能像我們自己管理一樣上心， 這也是可以理解的， 所以我們自己必須要有心理準備， 包括買房時現金流的預估等也要盡量保守些。 總之， 不要完全拒絕PM，要把它作為一種選擇 ！

揚長避短以及保持開放心態

說起來， 像我這樣性格內向，不喜歡與人打交道，更不喜歡被人打擾的人成為地主本身就是一件非常滑稽的事！所以自己管理房產基本不在我的考量之中，哪怕投資房買在我對門，這樣說起來我並不是一個真正和稱職的地主。 但我發現， 這其實並不完全是一件壞事： 這可以讓我有更多時間來做我自己想做的事，並有更多的時間來發現更多好的機會， 而不影響自己的生活質量。另一點重要的是， 我不必像許多投資者那樣隻把視野訂在自己家的一畝三分地， 隻要合適，全美國所有地方都可以在我的視野之內！

人要保持開放心態，也就是說要調整好自己的心態。 太太很喜歡旅遊， 而我開始並不喜歡， 像到外地考察房產本來是我極不願意做的事情。但後來， 我跟太太到外地考察過兩次房產卻是我們玩得最開心的兩次！就像那誰誰說的那樣：拉屎打兔子兩不誤！ 自此後， 外出時我的心態就坦然多了！

作者：建寧    寫於  2017/7/31  (轉載須經作者本人同意)

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