建寧博客
地產、投資、生活、學習筆記及總結
我是個遠程投資者，我的投資策略是在現金流至少能打平的基礎上，尋找增值潛力稍微好點的地方，爭取達到美國長期曆史平均增值的3%，我的自住房連這個標準都難達到，並且我也不願意自己管理。
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這些年買了有上百本投資的書，大多是地產投資的。現在看來，隻有很少幾本值得買，因為地產投資理論上也就那麽點東西，各種書基本上都是大同小異，而投資最重要的在於具體操作和行動力，決心以後再也不買地產投資的書了。但前幾天架不住手賤，又買了一本別人推薦的書，Eric R. Judge寫的 Out of Town Landlord。其實，我對這本書沒什麽期望，不認為它會比我以前讀過的那些地產投資的書會好。那我為什麽還要買它呢？主要是看了簡介後，作者說他在好幾個州有房產，跟我有些相似。問題更為嚴重的是，他在介紹裏公然鄙視我的偶像 - 地產界前輩Dr. David Schumacher。很自然地，我就想知道他到底是那根蔥，或者說他自己的投資水平到底如何。
這本書不長，盡管沒什麽新意，倒也不能算是胡說八道。大意是：他住在康州，開始在康州買房子，但那裏房子沒有現金流，所以後來到外州的德州、肯塔基、佐治亞、北卡去買現金流更好的投資房，這個邏輯倒也合情合理。但他在書中很少提及他的具體操作和回報，唯一提到的一個例子，就是次貸危機低穀時他在康州以2.9萬拍賣的一個房子，修好後租金的回報率在12%以上， 這還不是個遠程投資的例子。總之，在他書中沒有找到我想要的答案，就是他的投資水平和投資回報。
花錢買了書，又花了差不多一天的時間來讀它，卻找不到我想要的答案，自然心有不甘，於是又花了大半天時間把他在外州買過的房產給查了個底朝天，其中查到了七個房子和一塊空地，看了每個房子的買賣記錄後，我不禁哈哈大笑：原來花了一天半時間和10美元竟然找到了一個遠程投資的反麵典型。
這是他的七個房產的記錄：
1: Lithonia, GA, 2009年買價10.1萬， 2014年賣價7.8萬
2: Atlanta, GA, 2009年買價10.1萬， 2019年賣價13.8萬
3: Atlanta, GA, 2010年買價4.6萬， 2016年賣價7萬
4: Fayetteville, NC, 2009年買價4.1萬， 2021年賣價5.4萬
5: Fayetteville, NC, 2009年買價4.6萬， 2021年賣價7萬
6: Winston Salem, NC, 2011年買價7.3萬，2021年賣價12萬
7: Brandenburg KY, 2010年買價5萬， 2019年賣價7.2萬
總之，他這七個房子加起來的所有回報，估計還不如我2012年以10萬買的一個房子的回報高。其實他選的城市，比如亞特蘭大，本來是很好的城市，可他偏要到破區去買破房子，去追求紙麵上好看，而實際上根本得不到的現金流，卻忽視增值潛力，有點本末倒置了。考慮到美國平均房價從次貸危機低穀到現在漲了差不多一倍，他那成績，連平均水平都達不到，還膽敢鄙視我的偶像，哈哈！
實際上，他自己在書中也提到，如果讓他重新開始的話，他不會選擇這麽多不同的區域，而隻會選擇一兩個，也變相承認自己的失敗了。既然自己水平不怎麽樣，就不要再出來誤人子弟了嘛。
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再說一個與前麵的作者無關的另一個投資者Lane的故事，他是個年輕有為很成功的地產投資者，現在主要通過私募眾籌來投資公寓樓，家住夏威夷，但卻在美國本土眾籌投資了幾十個公寓樓，同時他也在向其他投資者推銷遠程turnkey房產。
但我想要說的，是他做私募眾籌之前遠程投資的事。
剛開始他住在西雅圖，是個建築工程師，在次貸危機低穀時，他在西雅圖買了自住房加兩個投資房，但到2015年，他覺得西雅圖出租房的現金流太低，就把這兩個房子賣了，然後用賣房子的資金到遠程的阿拉巴馬、印第安納、佐治亞置換了大約10來個便宜的現金流好的turnkey房產。他自己在論壇上說，這10來個房子，正常年月有1/3的不賺錢，主要是破事太多，包括修理、驅趕不交錢的房客等。總之，到2018和2019年他把所有房子處理掉然後轉向私募眾籌時，他遠程投資的成果，估計還不如他留著西雅圖的房子不賣更好。
不過，遠程投資對他來說卻有很大的收獲，他從中學到了很多遠程投資的知識，包括如何跟各種人打交道，建立了人脈，為他日後眾籌遠程投資公寓樓的成功奠定了一個很好的基礎。但就他遠程投資金錢上的回報，絕對算得上是一個不成功的案例，他跟前麵提到的那個作者犯了同樣的錯誤。
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如何成為一個不成功的遠程投資者呢？有一個屢試不爽的秘訣就是：隻盯著紙麵上好看的現金流，忽視增值潛力，到破城市破區去買破房!
花時間和錢本來想學點東西好為自己所用，沒想到卻揪出了一個反麵典型，感覺好像吃了蒼蠅屎，悲憤不已，所以寫下來泄憤，哈哈！
作者：建寧 2021/11/4 (轉載須經作者本人同意)
