建寧博客
地產、投資、生活、學習筆記及總結
這些年精力主要集中在買房上了，對各種保險沒給予太多關注，當然該買的保險都買了，像車險、房險和傘險等人家說該買的咱也都買了。隻是有一點，房子沒幾個，租金沒多少，但每年要交很多的保費，感覺都快趕得上租金利潤了，當然這樣說有點誇張，主要是這個保險費用高的太誇張。正好近些日子幾個大的保險快要到期需要續約，也有時間，就決心趁這個機會把保險的問題給理一理，最重要地是想看看能不能把保費給降下一些來。
什麽是保險呢？保險就是大家湊份子救濟造災的那個倒黴蛋（當然這個倒黴蛋不見得是貨真價實，因為有些人巴不得自己的房子被別人點火燒了，把破房子換成新房子還能說是倒黴嗎？！）。由於大家湊的錢保險經紀要分一塊，保險公司要賺一塊，倒黴蛋實際拿到手的錢要少於大家湊的錢。所以從整體來講，買保險是個虧本的買賣。
話雖這麽說，但有的保險該買還是得買。那麽買保險的原則是什麽呢？我個人以為：隻保無法承受的潛在損失，對能夠承受的損失，應該少保，或者幹脆不保。
那些是無法承受的潛在損失呢？
首當其衝的就是責任險（liability），這個必須要買足。美國是個訴訟的國度，吃飽飯撐得沒事幹和吃不飽飯餓得沒事幹的律師們都同時在幹同一件事，那就是盯著別人口袋裏那點資產，所以這個我們得保，哪怕明明知道這筆錢是要打水漂的。因為這個潛在損失是無上限的，基本上是你錢少他們要的少，你錢多他們要求索賠的就多。
其次要保的就是出租房的建築本身，一般便宜的出租房也得一二十萬，貴的有幾十萬甚至上百萬，這個潛在損失盡管是有上限的，並且有些損失也是我們能承受得起的，但不管如何，一個房子對普通人來說，還是不小的一筆資產，完全損失掉是個不小的損失，所以保建築物的主體結構也是明智之舉。
那麽那些是可以承受的損失呢？這個包括一些附加建築，甚至不多的個人財物，都可以不保或少保。最主要的一點，是可以通過增加deductible來減少保費。一個幾十萬的建築你承受不了它的完全損失，但一兩萬的deductible總可以承受得起了吧？對有些災難不多且本來保費就不高的地區，這個差別可能不大，但對一些像佛州和德州沿海等災難頻發區，這個保費的差別還是不小的。當然這個deductible有些貸款銀行有限製，不允許太高，比如有些銀行不允許deductible超過5%。
車險
我的兩輛車都已經很舊了，但仍然是全保，主要是買的時候是新車全保，一直懶得改。這次首當其衝先砍掉全保，隻留責任險一項，其它保項全砍掉，可以省下一半保費。
房險
對獨居屋來說，可調整的不多，能做的也隻是把deductible盡量提高一些。
這次主要調整的是Condo保險。
大家知道，Condo的保險有兩塊：
- 社區Master Insurance保建築物自身和外麵結構；
- 房主自買保險保其它的。
Condo房主買的一般是HO6險，主要保三項：
- 個人財產
- Loss of Rent
- 責任險
社區Master Insurance主要保建築物自身和外麵結構。內部保的由少到多，分三種。 保的最少的一種叫 “Bare Walls”, 內部什麽也不管，像地板，廚房，燈具等都不包括。保的最多的一種叫“All-in”，內部除了電器等其它的都包括，基本上是說受災毀掉了可以幫你恢複原樣，包括裏麵的結構。
而我的Condo都是“All-in”，也就說內部的個人財產隻有電器需要我自己買單，應該不超過2000元。所以除了其中的責任險部分外，HO6的其它保項對我用處不大。
實際上幾年前當我剛買第一個Condo的時候我就意識到了這一點。當時我記得投壇上有個家住田納西州網名很謙卑的大地主曾經提到過，他的獨居屋出租房都隻有責任險，沒有災險，估計他的房子都是白菜房。我特地跟他要了那個可以隻買責任險保險公司的信息，可惜那個公司隻涵蓋很少幾個州，不保我投資的地區，所以隻好作罷。
這次我重點谘詢了State Farm，恰好他們提供隻針對Condo的單獨責任險（Premises Only Liability）, 每個50萬責任險的保費約55美元，而我以前的HO6每個約$140~210。 於是我取消了所有的HO6，而用Premises Only Liability取代，這樣一年省下來的保費差不多夠把一個Condo的電器全換成新的了，相當於自保了。當然這樣的壞處是不保Loss of Rent。
需要說明兩點：
- 由於我的Condo都是“All-in”，需要保的個人財產很少，我可以不保個人財產。但如果是“Bare Walls”，情形就不一樣了， 這其中要保的就相對多了，其中的利弊要自己權衡。
- 如果你有很多Condo單元在同一幢大樓裏，那麽是否需要保Loss Of Rent就是個重要考量了。如果大樓被燒了，盡管保險可以幫著重建，但在重建過程中，貸款仍然需要付，如果所有單元都沒有了租金，還能否扛得住，這也是個重要考量。我自己因為房產比較分散，所以問題不大。
總之， 保險是很個人的事，因為每個人對風險有不同考量。這篇文章隻是我自己的筆記和總結，不做為對別人的建議。
下一篇接著寫傘險，本來想放到一起，後來覺得放在一起文章太長，就單獨起一篇。
作者：建寧 2021/12/4 (轉載須經作者本人同意)
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