美國出租房折舊及Recapture

美國出租房折舊和Recapture的規則是非常複雜，容易使人犯糊塗，我試著看看能不能解釋清楚。

首先，房產分為不動產（Real Property）和個人財產（Personal Property），它們各自的折舊和Recapture的規則也是有區別的。

常用的有兩種折舊法：

• 直線折舊法（straight line depreciation）每年的折舊額是相等的，按照直線折舊法的折舊額稱為容許折舊。
• 加速折舊法(accelerated depreciation)開始折舊速度比較快（甚至頭一年可以完全折舊掉），超出容許折舊的那部分被稱之為超額折舊。

稅法規定：折舊期少於20年的資產可以選擇加速折舊，多於20年的必須用直線折舊。

比如說一個造價為1.5萬的driveway，屬於15年折舊期的land improvements，可以選擇兩種折舊方法：

• 按直線折舊，一年會有1千元的折舊額，這是容許折舊。
• 如果按加速折舊在頭一年完全折舊掉，折舊額為1.5萬，超出容許折舊額的那1.4萬稱之為超額折舊。

不動產和個人財產中的超額折舊部分，Recapture的稅率都是一樣的，都為普通收入稅率。而容許折舊部分，不動產和個人財產是不同對待的。

個人財產折舊和Recapture

個人財產折舊和Recapture受美國稅法1245條款規定的約束，並且無論是容許折舊還是超額折舊，Recapture後的稅率都為普通收入稅率，正式名稱是“Section 1245 Recapture”。

個人財產盡管Recapture稅率高，但由於最終Recapture的數額很少，所以多把個人財產從不動產中分出來還是有好處的。

舉個例子，一個2000元的冰箱，幾年後賣掉房子時，實際價值可能很少了，也許隻有100，甚者是0，所以隻需要Recapture剩下的100 或0就行了，其它的都轉化為稅率更有利的long term capital gain了。這個我在前文“為何報稅時應多從房產中分出個人財產”中已經有說明。

不動產折舊和Recapture

不動產折舊和Recapture就複雜的多，它受美國稅法1250條款規定的約束。並且分兩種情況。

1) 折舊期超過20年的

折舊期超過20年的資產，像民居建築是27.5年，商業建築39年，必須要用直線折舊。隻用直線折舊，那就隻有容許折舊，沒有超額折舊。而需要補交稅的容許折舊，正式術語是“Unrecaptured Section 1250 Gain”，稅率是正常收入稅但不超過25%。

具體算法是：把“Unrecaptured Section 1250 Gain”加到普通收入之後（不包括long term capital gain），稅率超過25%的那部分“Unrecaptured Section 1250 Gain”按25%交稅，低於25%的部分跟普通收入一樣交稅。

2) 折舊期低於20年的

像fense，driveway等land improvements，折舊期是15年，可以選擇加速折舊。當選擇加速折舊的時候，會有容許折舊，也可能會有超額折舊。

需補交稅的容許折舊部分也是“Unrecaptured Section 1250 Gain”，規則跟上麵一樣。

超額折舊部分, 則需Recapture按普通收入交稅。

還說前麵driveway的例子，造價為1.5萬，用加速折舊第一年就完全折舊完1.5萬。假定一年後賣掉，賣掉時的估值是1萬，那麽需補交稅的容許折舊1千是“Unrecaptured Section 1250 Gain”，剩下的9千則需要Recapture按普通收入交稅。但跟前麵提到的個人財產折舊相似，如果持有的時間比較長的話，最終價值會趨於0了，也很少需要recapture了。

結語

上麵提到的個人財產和折舊期低於20年的資產的折舊是假定做過Cost Segregation。由於絕大多數小地主一般都不做Cost Segregation， 而是把它們跟建築一起做為不動產按27.5年（商產39年）折舊的，隻能用直線折舊，隻會有容許折舊，不會有超額折舊，所以我們通常所說的depreciation recapture，絕大多數是指“Unrecaptured Section 1250 Gain”。但就像前麵文中提到的那樣，depreciation recapture本身的真正含義，其實比這要廣泛的多。

備注

Recapture這個詞，是指放了再捉回來，顯然捉放必須要是同一樣東西。具體到折舊和recapture，折舊時按普通收入稅率折舊，補稅的時候也必須再以普通收入稅率交上來，這才叫recapture。符合這個條件的包括個人財產的折舊（包括容許折舊和超額折舊），以及不動產的超額折舊。也就是說放了個猴子，捉回來的還應該是個猴子。

而不動產的容許折舊，折舊時按普通收入稅率折舊，但補稅的時候卻是“Unrecaptured Section 1250 Gain”，稅率不完全是一樣的。放了個猴子，卻捉回來一隻大猩猩，嚴格講這不應該叫recapture，這就是為什麽IRS文獻和正規的稅法書都很少說recapture “Unrecaptured Section 1250 Gain”，隻說需要pay這部分稅。

但稀裏糊塗的普通民眾可就不管那麽多了，放了個猴子，管你捉回來的是猴子還是大猩猩，統統就叫recapture。Depreciation recapture這個詞就是這樣被糟蹋爛了的。

作者：建寧   2021/11/23 (轉載須經作者本人同意)