建寧博客
地產、投資、生活、學習筆記及總結
昨天剛寫了一篇文章“為何報稅時應從房產中多分出個人財產”，文中提到，將個人財產（Personal Property）與不動產（Real Property）分開有兩項好處：
- 可以加快折舊速度。
- 可以將未來稅收上不利的收入轉化為稅收上有利的收入
結論是：應該盡可能多的將個人財產從不動產中分開出來，這樣好處多多。
那麽，到底什麽是不動產，什麽是個人財產呢？關於這點，我們有些認知是對的，比如我們知道像冰箱、家具等能移動的物件是個人財產；但有些認知，卻不見得完全正確。比如說不動產，並不是說所有固定的資產都是不動產，不動產必須要固定且永久，也就是說有些固定但不永久的資產也屬於個人財產。
辦公大樓業主會說，每當換房客，新房客一般都會把大樓內部的所有房間布局等全部砸掉重做，所以大樓除了結構本身外，內部幾乎所有東西都不是永久性的，全部是個人財產，她說得合情合理。
大型公寓業主會說，我們的房客全是些糟蹋房子的混賬房客，廚房需要八年一重做，地毯需要四年一換，所以廚房和地毯都不是永久性的，都是個人財產，他說的是事實，您不能說他胡說八道。
當然是否是個人財產不能由自己說了算，有專門從事分解個人財產的公司和專業工程師，他們會詳細地把每一項個人財產給分出來，再把它們一一估價，最終生成一份報告給業主，這個過程就叫Cost Segregation。業主憑借這份報告來報稅，同時也可以作為IRS審計的憑證。一般來說公寓樓和其它民居有20~35%的建築部分（不包括土地）屬於個人財產。
以前，隻有靠工程師到現場實地考察評估而做出的傳統Cost Segregation（以下簡稱傳統Cost Segregation）， 但是既昂貴又費時，費用一般在$4000~15000 之間。具體的分拆過程需要遵循一定的規則， 比如新建不久的一般會用建築成本，老舊的物業一般會到現場詳細評估，由此可見，傳統Cost Segregation一般隻用於大型物業。
盡管一般情況下隻有大型物業才做Cost Segregation，但稅法明確規定Cost Segregation可以適用於任何出租房產，哪怕是破白菜房。哪裏有需求，就有提供服務的，於是就出現了不需要人親自到現場檢查物業，而由網上軟件算法生成的Cost Segregation（以下簡稱算法Cost Segregation），基本上就是從數據庫取出相似的物業取平均，這個一般隻適用於價格1百萬以下的物業，費用低於1000元。
做為新生事物，算法Cost Segregation尚存在著很大的爭議，不少人質疑它的合法性，因為算法Cost Segregation顯然不符合基於傳統Cost Segregation而製定的規則。但IRS並沒有明確規定必須要用那種方法，至少沒有明確說不能用算法Cost Segregation。 實際上，個人把明顯的個人財產分出來也是符合要求的。
上麵講了Cost Segregation的大背景知識，至於具體細節如果想多了解的話網上隨處可以查到。
下麵說一下我與Cost Segregation的緣分。
我一直自己報稅，剛開始時不太懂報錯了多次，由於稅法97%以上都是教我們如何省稅的（如何報費用），報錯了一般就意味著多交了稅。盡管後來發現報錯了也懶得去改，反正錢也不多，就當是交學費了。啥也不懂時，自己報稅多半不會省錢，我們可能省了給CPA的錢，但卻多交了幾倍給IRS。但是，自己報稅可以學到稅法知識，這些知識可是受用終身的，交了的學費最終還是會賺回來。
今年（2021年）報稅前的一兩個月，我照舊又苦讀稅法。說是苦讀，實際上也不過是把那兩三本稅法書再拿出來翻幾遍。稅法這玩意是非常繁瑣，再加上現在腦瓜也不好使，前一年報完稅時覺得很明白的東西到下一年要報稅的時候已經忘掉了至少80.5%，所以不得不拿出來再翻兩遍。
以前對Cost Segregation沒太多關注。第一次瞟了幾眼的時候，隻覺得天底下竟然還有這麽個東東。到第二次再讀到它的時候，倒覺得這東西有點意思，但好像隻適合大型物業，離我很遙遠，我總不能花個幾千到上萬做個Cost Segregation，隻為了省250元稅錢吧，這個二百五咱們不當也罷！但到今年再讀到它的時候，我忽然意識到它距離我也許並沒有那麽遙遠。為嘛？去年（2020年）賣了一個房子，又買了一個房子。賣掉的那個房子減去各種費用利潤還不到10萬，而我買的那個房子去掉土地成本後也有50多萬的可折舊財產，如果Cost Segregation能分出20%，就可以分出10多萬，用100% bonus depreciation一年就可以間接抵消掉賣掉房子的利潤，並且還綽綽有餘，這麽想來倒有點意思了。但傳統Cost Segregation過於昂貴，所以剩下唯一的選擇就是看網上的算法Cost Segregation是否靠譜。
於是就在網上查了查，讀了BiggerPockets上的不少評論，主要是看了經常用它的一個投資者Lee Ripma的評論和她丈夫（還是她本人？）寫的一篇博客，Lee說她買的每一個房子都做Cost Segregation，盡管她買的房子大多在 Kansas City，價格不貴，這是博客文章，裏麵推薦了一個網站，還包括折扣coupon：
The Huge Value of Algorithm-based Cost Segregation Studies for Smaller Rental Properties
經過再三考慮後決定做，總共花了有約600美元（包括約200美元IRS審計時的保護計劃）。報稅時，選擇了100% bonus depreciation，這樣就產生了約10萬passive loss。根據Passive Activity Loss Rule，可以釋放大約跟賣房利潤等量的passive loss，用於抵消普通收入，相當於bonus depreciation間接抵消了賣房利潤。
整個操作中唯一有爭議的地方的就是算法Cost Segregation的合法性問題，但我最終還是決定做，主要基於以下考量：
- Cost Segregation和1031 exchange 等一樣都是法律明文規定的，合法性是毫無置疑的。
- 2017年稅改中的加快bonus depreciation實際上是在鼓勵人們這樣做。
- IRS對Cost Segregation並沒有給予過多的關注，或者說沒有數據顯示Cost Segregation會加大被審計的機會，關於這點，傳統Cost Segregation公司都有過統計，隻要你不超報個人財產。稅法明文規定：如果個人財產超報200%（實際1萬，報了超過3萬），會麵臨20%的處罰。前麵說了，一般有20~35%的民居屬於個人財產，我做出來的結果隻有19.9%，是非常保守的，即便被審計我也不怕。這也難怪我用的網上算法Cost Segregation公司在網站上說，他們做了上萬例，隻有6例被審計過，他們為之辯護還從沒輸過。這個我倒願意相信他們，盡管他們自己的網站願意說什麽都可以，別人無法查證，主要是他們做出的結果是最保守的，那怎麽可能會輸呢？！
- 上麵提過了，多花200美元買他們的保護計劃，IRS審計時，他們會幫助向 IRS證明他們結果的有效性。
- 如果買房的當年做，報稅的時候跟沒做一樣，根本看不出來。
- 最壞的情況：被審計，官司輸了，我交稅就是，本來賣房的時候也沒打算做的。
Cost Segregation能否替代1031 Exchange嗎？當然不可能完全替代，這兩個各有用途。但在特定情況下，比如說我自己的例子，Cost Segregation不僅完全做到了1031 Exchange能做到的，而且達到了比1031 Exchange更好的效果，未來稅收上更有利。1031 Exchange把稅收不利的depreciation recapture也帶到了未來，Cost Segregation卻把它大多轉換成了 Long term capital gain(參考前文“為何報稅時應從房產中多分出個人財產”)。當然以後100% bonus depreciation取消了效果就不會這麽好了。
Cost Segregation不見得非得買房的當年做，實際上許多大型物業業主，比如私募眾籌公寓樓的業主，他們往往會選擇後來對他們稅收有利的年份做。但對小地主來說，最好買房的當年做。買房的當年做，報稅的時候跟沒做一樣，根本看不出來，因為即便不做正式Cost Segregation（包括傳統和算法兩種，以下簡稱正式Cost Segregation），通常也會分出一些像電器等比較明顯的個人財產。而後來做的話需要填一個非常複雜的3115 Form，正式向IRS報告做了Cost Segregation的。
我自己例子中買賣房是在同一年，但也不見得非得是同年。比如說今年買了房做了Cost Segregation， 如果由於 passive loss rules 無法在今年把它抵消掉的話，可以把它轉到下一年和未來，仍然可以抵消掉未來年份賣房的利潤。
那麽是否該做Cost Segregation呢？
傳統Cost Segregation對於小型物業來說，一般是劃不來的。
而算法Cost Segregation，對於偶爾會賣房的小地主來說，單從稅收和錢上來說，大多是劃得來的。舉個例子，一個折舊額（除去土地）有20萬的房子，20% 的Cost Segregation就有4萬，如果家庭邊際稅率是22%，就可以抵消8800的普通收入。如果花600元，可以使8800元的稅無限期延長，這不能說是個糟糕的投資。
但這事不能隻單純從金錢上衡量，因為還有對算法Cost Segregation合法性的信心問題，做Cost Segregation畢竟麻煩且增加工作量，並且小型物業做起來也不像大型物業做起來好處那麽明顯，所以劃不劃得來就是很個人的問題了。
對是否該花錢做正式Cost Segregation，我持中立態度，既不鼓勵，也不打擊。
即便你不想花錢做正式Cost Segregation，至少應該自己做個簡單的Cost Segregation，盡可能地分出明顯的個人財產。如果你不知道如何分的話，我聽過一個不錯的建議：假想有一隻大手把你的房子倒過來搖晃幾下，凡是能動的列為個人財產肯定沒錯。
這篇文章，主要想提醒一下大家，有這麽一種選擇。
（注：非CPA，隻是個人總結和體會，具體操作請谘詢專業而有經驗的CPA。）
作者：建寧 原創於2021/11/20 更新於2023/3/11 (轉載須經作者本人同意)
“也可以*間接*抵消Passive Loss”。所以不是直接抵消capital gain，而是*間接*
https://blog.wenxuecity.com/myblog/78767/202302/27329.html
Passive Loss 是無法直接抵消capital gain， 因為Passive Loss隻能直接抵消普通收入，但是capital gain可以決定有多少Passive Loss可以抵消普通收入。 Section 1245 Depreciation Recapture最終會變成普通收入，所以您說的兩點也都對。
"用100% bonus depreciation一年就可以完全抵消掉賣掉房子的利潤"
我的理解是：這裏after depreciation的passive loss應該是可以抵消賣掉的房子的Section 1245 Depreciation Recapture，但是無法抵消賣掉的房子的capital gain? 不知道對不對？