大蕭條、次貸危機及當前貸款政策

一提到用杠杆來投資房產的風險，大家便不約而同地想起次貸危機，以及次貸危機中由於杠杆過度而造成的無數受害者，其中也包括因杠杆過度加上失業以致生活難以為計而殺害上司的華人吳京華。

所以，債務的風險管理問題是每個投資者都必須要慎重對待的一個重要的問題。

其實，債務風險管理最重要的一條就是：需要錢時要能拿出錢來。如果你真的明白了這句看似是廢話的話，你也就知道你的風險在哪裏了，以及風險的可能大小了。我們需要錢付房貸、地產稅、保險、維修（包括沒預料到的大額維修），或者氣球貸的最終全部餘額結算等等。而錢的來源呢？ 可以是自己的現金儲備，也可以是信用額度（HELOC或者LOC），或者是私人貸款，也可以是銀行貸款。但這最後一條關於銀行貸款，無論是你個人財務危機或者是整個社會的經濟危機發生時，你都很難拿得到。不是有一句話說，隻有在你根本不需要錢時才容易借到錢。

這裏簡單分析一下大蕭條時期、次貸危機期間以及當前的貸款政策。

一．大蕭條時期

大蕭條時期的貸款主要有以下三種：

1）五年或五年以下的氣球貸，不少貸款是隻付利息的，LTV一般是50%
2）11或12年的fully amortized貸款，一般LTV高於50%
3）前兩種的hybrid，一般包括一半 1），一半 2）

其中最多的是第一種，五年的氣球貸。

但這些貸款產品從設計上都存在著很大的缺陷。

先說第二種，這種貸款年限最多隻有12年，月供太高，很多人負擔不起。不信你問問加州灣區或曼哈頓的同學們，讓他們必須在12年內還完貸款，看看有幾個人能還得起。

第一種是氣球貸，這就意味著這些貸款需要經常地重貸來償還前麵的貸款，當然正常情況下可能問題不大。但在非正常情況下，無論是借貸者的收入降低，或者房屋的估值降低造成高的LTV值，都會使重貸失敗，造成貸款違約，大蕭條時期還真就發生了，當時貸款違約率最高時接近50%。第三種中的氣球貸部分估計也存在同樣的問題。

另外一個問題就是政府沒有進行幹預，當然政府當時也沒有這個能力，致使大批銀行倒閉，形成惡性循環。

當時貸款違約率高主要有兩個原因：1）設計有缺陷的貸款產品；2）政府沒有救市。

慘重的經濟代價也直接促成了FDIC的創立和長期fully amortized貸款的誕生。

二．次貸危機

次貸危機時的貸款產品大多沒問題，就是備受詬病的interest only以及negative amortized loan，也不能說是產品有問題，隻能說選擇有問題， 因為這些產品在特定的條件下也是有它們的用途的。

當時的貸款規則（包括DTI、信用分數等）跟現在也沒有太多差別，但次貸危機時的問題是有規則卻不去遵守。有法律而不遵守，那跟沒法律就沒什麽差別了。

不是需要滿足DTI的要求嗎？這好辦，你說多少收入咱就填多少收入（stated income），20萬不夠咱就說是40萬，反正不需要證明（No Doc loan）。或者月供太高，咱就弄個interest only loan, 或者是第一年付款很少的貸款，湊夠DTI的要求，總之就是八路軍糊弄共產黨。

電影The Big Short就很好地記錄了當時的情景，裏麵說一個妓女都買了五六套房子；有位仁兄用他家狗的名字都能貸出款來。這裏咱不是瞧不起妓女，畢竟人家也是靠勞動吃飯的，就是覺得她們收入不應該太高（或許人家收入很高隻是我孤陋寡聞）。

次貸危機中被收回房子的大多是自住房擁有者，當然也有很多投資者，他們的問題都是一樣的，這就是：他們根本沒有貸款能力，銀行卻沒節操地仍是塞給人家錢，反正是不要白不要！

次貸危機深重的另一個原因是政府救市不力，在房產崩盤時政府不應該把貸款政策收的那麽緊，致使很多人貸不出款來，加重了危機的深度。

三．當前

剛才提到過，次貸危機時的貸款規則有是有，並且跟現在差不多，隻是沒有去遵守。現在則不一樣了，確能嚴格遵守貸款規則。Freddie Mac和 Fannie Mae兩房機構製定的貸款規則，不是拍拍屁股隨便就搞出來的，人家是確確實實地把很多風險因素考慮進去的，盡管風險控製這類東西不可能那麽完美，但如果好好遵守的話，對大多數人來說已經足夠了。

我個人認為：如果是長期固定利率貸款，初始現金流能至少打平，再加足夠的儲備資金，如果規模較大的話把物業在地域上稍微分散一下，基本上就問題不大了。房價可能會跌一半，但租金不可能會跌太多。能貸出款來這一條，銀行已經在風控上替你把了很重要的一關，基本上排除了次貸危機時的絕大多數可能違約者，也排除了當前收入不高的大部分民眾。

如果稍微有點投資規模的話，尤其是家庭收入不高的話，受貸款能力的限製，你根本沒有資格負現金流賭升值，因為銀行不會陪你玩！

當前，可以玩負現金流賭升值的，隻有收入很高的一少部分群體。當然， 即使這部分人也得小心，要好好考慮各種因素，包括工作收入的穩定性，是否有足夠的儲備資金等，免得使自己陷入被動。

 作者：建寧   2021/10/28  (轉載須經作者本人同意)