建寧博客
地產、投資、生活、學習筆記及總結
美國稅法將出租房產分為不動產（Real Property）和個人財產（Personal Property）。
不動產的折舊期比較長，民宅地產是27.5年，商業地產為39年。
個人財產的折舊期比較短，通常為3~7年。目前甚至可以用100% bonus depreciation在一年內一次性全部減掉。
將個人財產與不動產分開有兩項好處：
1）可以加快折舊速度。
2）可以將未來稅收上不利的收入轉化為稅收上有利的收入
這第一條是顯而易見的，這裏不多囉嗦。
本文的重點是看能否把第二條給解釋清楚。
首先友善地提醒大家：稅法既枯燥又難懂，對大多數人來說，具體細節不知道也罷，你隻需要知道結論就行了。就如同如果你覺得一個店的蛋糕好吃，那你隻需要記住那個店的位置下一次再去吃就得了，沒必要知道蛋糕為什麽好吃，除非你自己想學著做。
我希望您記住這樣的結論：應該盡可能多的將個人財產從不動產中分開出來， 這樣做好處是大大的！並且持有房產的時間越長，這個好處越發明顯。
對絕大多數不太好奇的同學來說，您讀到這裏就足夠了，歇著吧，再讀下去可能既勞神又無益。
下麵是寫給那些少數好奇的同學，看看我有沒有本事把第二條給解釋清楚。
不動產和個人財產在持有過程中每年都必須要進行折舊（除非已折舊完），用以抵消租金利潤和其他被動收入，但在房產被賣掉的時候，被折舊掉的需要被追補回來，這個被稱為depreciation recapture。
但不動產和個人財產被追補回來的折舊稅率是不同的：不動產的追補（Unrecaptured Section 1250 Gain）稅率是普通收入稅率但不超過25%；個人財產的追補（Section 1245 Depreciation Recapture）稅率跟普通收入完全一樣。
被追補回的數額是被折舊掉的數額和資產賣價兩者中最小的，也就是說，損失是不需要被追補回來的。
比如說一項資產（不動產或個人財產）買時的價格是5萬，並且5萬已經被完全折舊掉，隻有在賣價不低於5萬的時候（5萬或以上），全部被折舊掉的5萬才需要被完全追補回來；而如果賣價低於5萬，也就是有損失的時候， 比如賣價隻有3萬，那隻需要追補3萬。
由於個人財產在被賣掉時基本沒什麽價值了，甚至價值是0了，所以被追補回來的稅很少甚至為0。
我們不妨用個例子來方便說明。
張三買了一個20萬的房子（包括1萬的個人財產），土地價值5萬，28年後可以被折舊的資產15萬已完全被折舊掉，賣價是30萬。
一．個人財產與不動產不分開
賣房後：
注意 depreciation recapture（Unrecaptured Section 1250 Gain） 是15萬， long term capital gain是10萬。
二．個人財產與不動產分開
但如果把1萬個人財產從房產中剝離出來，現在就有兩種財產需要跟蹤了：不動產買價是19萬，個人財產買價是1萬。
我們需要把賣價的30萬分給不動產和個人財產。
A．由於個人財產在多年後價值基本為0了，並且設定個人財產價值為0在稅收上也最有利，所以大多情況下我們會設定個人財產賣價為0，這樣所有賣價的30萬就全部分給不動產部分了：
注意這時的 depreciation recapture（Unrecaptured Section 1250 Gain） 是14萬， long term capital gain是11萬，而個人財產與不動產沒分開前這兩者分別是15萬和10萬。 由於 long term capital gain 比Unrecaptured Section 1250 Gain 在稅率上更有利，把個人財產分開實際上是把個人財產（這裏是1萬）的未來稅率從稅收不利的收入（Unrecaptured Section 1250 Gain）轉換成了稅收有利的收入（long term capital gain）。
B．如果我們不把個人財產賣時的價值設為0，而是0.1萬，那麽情況就變成這樣了：
注意個人財產 depreciation recapture（Section 1245 Depreciation Recapture）的0.1萬變成了普通收入，稅收上更不利了，所以賣時把個人財產的價格設為零最好。
三. 結語
沒看明白的同學請舉手！我看到了，幾乎所有人都舉手了。如果沒看明白不怨您，也不能怨我，隻能怪國會的老爺子老嬤嬤們製定的混賬稅法，故意讓人搞不懂。
總之，您看不明白也沒關係，隻要把結論記住就行了，我再重複一遍：報稅時不要偷懶，應該盡可能多的將個人財產從不動產中分開出來，這樣做好處是大大的！
寫這玩意跟寫天書似的，寫的人累，看得人也累，若把您給繞糊塗了，我隻能說聲抱歉！
作者：建寧 2021/11/19 (轉載須經作者本人同意)
想請教一個問題. 你的結論：應該盡可能多的將個人財產從不動產中分開出來,可我沒明白表A的capital gain是10萬,表B的capital gain是11萬,不是增值少,稅就少嗎？如果是這樣的,是否表A比表B好嗎?
我去年做的cost seg 分出5年和15年的。 沒Cost Seg前就需一個折舊相就行了， 現在變成3個獨立折舊相了。
對，我是去年買的一個新投資房所以是第一年。turbo裏增加新投資房時會問買價多少，其中土地價值多少，房屋價值多少，但是沒有另外個人財產的選項。如果不做cost seq的話，那我就是把房子的總價和其中的土地價格列上就是了。當然如果我另外做了其他improvement 是可以另外設立單獨折舊的項目，但是做cost seq 等於把買價裏的的個人財產部分分割出來 就不太知道具體怎麽做？是直接把買價減掉個人財產這部分嗎？然後再另外增加一項個人財產？還有個人財產需要按照cost seq的報告分別列出不同項目嗎？比如電器，地板，etc 謝謝
但如果不是買房的當年做cost seg, 那報稅就非常複雜， 需要填一個單獨的3115 form, 據說非常複雜， 我自己沒填過。
而對於一些不能移動的， 像地毯，廚房等最好用專業人士。
我在那篇“Cost Segregation能替代1031 Exchange嗎”提到過。