建寧博客
地產、投資、生活、學習筆記及總結
任何投資都不能杠杆過度，這是毫無疑問的！
問題是，怎樣才算是杠杆過度? 如何才能防止杠杆過度？這兩個問題的答案其實很顯而易見：隻要資金鏈斷裂了就意味著杠杆過度了，要防止杠杆過度就是要防止資金鏈斷裂。隻要能保證資金鏈不會斷裂，那就說明杠杆沒有過度。這裏既沒說現金流好了就意味著杠杆不過度了，也沒有說現金流不好了就一定杠杆過度了。因為現金流的好壞隻是保證資金鏈是否斷裂的一個因子，而不是決定性的因子。
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貸款數額的絕對大小並不是衡量風險大小的決定性因素。
如果有這樣一個問題：如果A和B的經濟實力相當，A借貸了50萬，而B借貸了100萬，誰的風險更大？
這個問題沒法回答，因為給出的信息太少，不足以得出結論。
如果A和B的借貸條款一樣，比如都是相同利率的30年固定利率貸款，並且兩者的利潤都不好，我們可以說B的還貸壓力會大一些。
但如果A是需要一次性還清的氣球貸，比如說下月必須要還清；而B是固定利率fully amortized貸款，還貸期限是100年，每月月供才3000美元，那我隻能說A的風險更大，因為很少有人有能力一次性拿出50萬現金，而很多人可以負擔得起3000美元的月供。這也從另一方麵說明，單從風險控製來說，一般貸款期限越長，風險越小，因為每月還貸壓力小，不容易出現資金鏈斷裂。
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貸款數額的相對大小也並不是衡量風險大小的決定性因素。
如果A全部用現金買的房，並且沒有現金儲備；而B則100%貸款買房，但手中握有20萬的現金儲備，那麽盡管A的現金流好於B，但還是B的風險小。因為A一旦出現意外資金鏈很容易斷裂，而B的20萬現金可以應付很長一段時間。
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前麵兩個例子有點極端，容易讓人覺得是在抬杠，下麵看一個實戰性的例子。
A有100萬房產，貸款50萬，30年固定利率4%。
B對上述資產布局不滿意，就做了以下調整：套現重貸拿出25萬現金，用其中的15萬為首付，貸款45萬又買了60萬房產，而餘下的10萬現金做為儲備資金握在手中，貸款利率也是4%。
這樣B現有：160萬房產，貸款120萬，30年固定利率4%，並持有現金10萬現金。
我們來比較一下A和B的在兩種不同資本年化率（Cap rate）下第一年的回報情況。
1）房產的資本年化率為4%：由於資本年化率和貸款利率一樣，這樣杠杆對租金利潤既沒有正效用也沒有負效用：
盡管A每年有$11356的正現金流，而B卻有$4748的負現金流，但我並不覺得B的風險比A大，因為B握有10萬現金，足以應對可能的意外。並且一般情況下，隨著持有時間的增長，兩者的現金流會變好，B的負現金流也會變正。所以如果讓我選擇的話，我還是會選B，盡管我知道不少人不會讚同我的意見。
2）房產的資本年化率為5%：杠杆對租金利潤起正效用：
兩者現金流都為正，隻是多少有點差別，如果投資的目的是為資產回報最大化，那麽B是不二選擇。如果說上一種情況我的選擇會有爭議的話，在這種情況下，無論從風險考慮還是回報考慮，B都勝於A！
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美國地產媒體作者和地產經紀人Phoebe Chongchua在采訪了很多成功的地產投資者後總結了五條成功的經驗，其中第四條她引用了地產律師和地產書作者William Bronchick的話“Cash Reserve Trumps Cash Flow”。這個其實不難理解，就像前麵提到的第一種情況，盡管A每年有$11356的正現金流，而B卻有$4748的負現金流，但如果緊急需要5萬現金，A無能為力，而B卻是握有10萬現金的。
寫這篇文章的本意並不是鼓勵大家去買負現金的房子，因為我自己也不買負現金流的房子，而是想說明，高杠杆並不直接意味著高風險，好的現金流也並不一定意味著低風險，但有一點是肯定的：在風險控製上，現金為王！所以要多留儲備金。
作者：建寧 2021/11/18 (轉載須經作者本人同意)
