現在房產市場應該怎麽辦，是買，是賣，還是穩住？前幾天看到建寧的新博文“靜觀其變不是不作為”，說出了好多人的心聲，附和者人山眾海，於是借此機會來換個角度來講問題，我覺得靜觀其變不如伺機而動。
今年以來的形熱是大大地不妙，利率在節節攀升，不得不說房產買賣不管是自主還是投資都有點“套牢”的感覺，這裏的套牢不是指虧錢，而是資金鎖住的套牢，無法自由流動的套牢。自住買第一套房的，房價似乎還沒降，購買力已經打了三分之一的折扣，都說去年房價漲得沒邊兒我搶不到要等等，等等的結果就是要花更多的錢買同樣的房，真是含著淚咬著牙為了娃上剛需。住著一套想換自主房的也開始猶豫了，2.x%的利率換成6.x%甚至更高的利率，我豈不是傻到家了；換到投資者這邊也沒好到哪裏去，搞flip的感覺房子不太好賣了，越發著急上市，這個時候觀察誰穿著褲了誰光著屁股就可能比較清楚了，Bloomberg也出了新文章“Home Flippers get burned by US housing market’s sudden slump”；搞BRRRR的朋友們也卡在了最關鍵最不可控的一個R（貸款）上，因為按照上升之前的利率，重貸之後還有現金流，新利率直接把大家打回地麵甚至水下，那到底要不要把白狼全部掏出來呢，這真是另一個靈魂拷問；搞入門商貸的算是稍微高級的BRRRR, 說高級也就是可以靠降低空置率，加強管理，甚至投入去做裝修，最終提高租金來人為創造升值，但是創造出來的價值如果想拿出來，就更需要那個不可控的R了，收益原本是想返還給投資者自己還能賺一筆，或者拿出錢來投入新的項目實現指數極的發展和增長，結果利率一升高，不僅借貸成本升高，銀行也要求多起來卡著我借貸的脖子，真是處處不舒服，所以建寧前輩的建議靜觀其變不失為好建議，也是容易的好建議。
但是未來動蕩的利空的市場也是投資的好機會，某次我評論DD美眉說也許未來兩三年會是我們在08之後才進場的菜鳥投資者很長一段時間最好的機會，我也準備分門別類說一說。比如咱們論壇粗略大致可以分為兩類人，一類人剛開始有投資理財的萌芽，可能也還買了自己的自住房，但投資方麵還在觀望和學習，如果還在過去兩年嚐試了一些股票，估計現在都被砸暈了；另一類人，咱甭管有幾個門，少到幾個門的，多到某些老大前輩上千上萬個門, 都算accredited investor吧。後者的朋友們，每個人都有投資的邏輯，也有千奇百怪適合自己的玩法：有建寧前輩這種自己的投資房都沒見過，追逐增值時機的投資方式（這個真心牛），目前看不到合適的機會，暫時不投很好；有朽哥這樣盯著自己的一畝三分地，在宇宙中心的加州已經有了三四十房，真是進可攻退可守，有機會就上，沒機會繼續遊輪躺（遊輪躺著也能順便上，就是這麽牛），暫時或者以後不投也罷（自己瞎說的，說不定朽哥正在繼續買）；當然也有我這樣也算新晉又有點裝資深的投資客，就是喜歡房產，不怕麻煩樂此不疲，在現金流就是房產投資生命線的基礎上，盡量買有人口流動，學區好，房租配得上房價的好區，做buy and hold的投資者，其實反而就該有機會就出手。我相信建寧前輩的建議首先是更多針對第一類朋友的，咱們是真心希望那些剛開始想投資房產的朋友們，別試水在目前能看得見的山頂上，咱並不指望新手們能有耐心地等到若幹年後柳暗花明的時候再來感謝；當然還有就是每個人按照自己的方式玩，網上苦口婆心勸人投資多吃力不討好，勸人收手還是表麵討巧的，最終畢竟開心數的是自己的錢，若晚上流的也是自己的淚。
所以我來強調“伺機作為”也是肯定是有條件的，我的投資邏輯已經見上，但是投資思維上為什麽覺得未來幾年中才會有最好的機會呢？因為前幾年甚至十年都是賣方市場嘛，來就我切身親曆講講買家在賣方市場裏有多卑微：我們家從2016年換自住房開始就很卑微，那時的麻省中部，還不是波士頓市中心，隻是郊區小鎮中產住房，像模像樣的出來就幾天就pending，我們真是買房以來從來不知道買房期間有人還敢要房檢（因為要就沒機會了，於是剛開始都是過戶了自己才花錢去房檢），永遠都需要加價，永遠都有multiple offer, 時時需要決定自己的best and final。咱們這裏的房，還不是你們陽光帶看到的新房呀，幾年新的都有人挑剔，十幾年就算舊的，我家自住房投資房都算在內，放在麻省中部這一畝三分地，1979年是買的最新的房，最老的說出來嚇唬你一下，1800年的（是的這個房子過戶前我們也沒有房檢）。2018年領導考了一個房產經紀執照，主要是方便看房，因為確實周一出來的房，不及時看，周二周三pending的比比皆是，之前雖然是有跟長期合作的經紀朋友一起，但是看個大半年下offer也搶不到，經常著急著陪看，連朋友到最後都隻派助手出來給開個門，久了連助手都頗有微詞，於是在2021年中被迫啟用自己的執照，還有誰做經紀比自己更沒有怨言更盡心呢？另外有個現象不知道朋友們注意到沒有，去年那種火爆的房市，我的好多博士畢業，頭頂上頂著這師那師頭銜的朋友都紛紛有了經紀職照（這有什麽好說的，我們也有）都當上了賣家經紀，都在牛逼轟轟地在朋友圈裏曬收益（是的咱不僅有羨慕嫉妒恨，也就可以大概知道這行業門檻太低，因為買賣經紀對房子的了解還不一定如我們，所以整個房產中介服務業質量也是參差不齊，買家更卑微了。。。）。那些文章播客裏講的什麽creative financing，什麽0首付玩轉房產等等，對不起賣家市場誰陪你玩這些，seller financing憑什麽，咱房子好賣能變現，直接就沒風險拿錢；低於25%的投資房首付，也很難找到銀行貸給你（還能接受的利率），hard/private loan當然有，但是對你的資產/收入/經驗也是挑剔的，他們的費用利率也著實不低，你要是能吃到肉，他們就不滿足於隻喝湯，如果你項目選得不好算得不準拖得時間久，他們吃肉你喝湯甚至你隻能看著也是很有可能的；越是賣家市場，咱有著有限資金的初極投資人就越吃虧。
而如今，這蹺蹺板終於有往買家這邊傾斜的意思和舉動了，買家可以在生意談判中開始有點話語權了。比如那些傳統的本來是保護買家的條款終於地終於可以加回來了，對的我們這裏就是指房檢，還有loan(appraisal) contingency，有了這些終於可以給買家多一點點條款保護，可以借房檢再談一點點錢下來，也能在不小心查出房屋大問題，或者貸不到款的時候全身而退。再比如我們終於可以開始講點價了，因為房價高歌猛進的時代戛然而止了，專業的不專業的賣家買家心態都發生著激烈著變化，供需不斷拉據，最後呈現出來的總和有個特別正式的名字，叫做市場。在一場談判裏，你賣家著急出手的，著急變現的，不管出於什麽原因一著急就需要調整心理預期，就會深刻地自我暗示覺得過了這個買家這村就有可能沒有下家店了，所以慢慢地有了一些基於叫價的價格調整，或者慢慢地市場也驅趕著把叫價修正到合理範圍內。這個情形下，也是一場心理站，比就是誰抗得久，看是賣家更不怕持有成本或者買家不怕機會成本，當然這時也是有可能跳出一個比我這個買家要求低的小三，把對方搶走了，所以拉據戰也要適可而止。。。
我說以上這些都是容易找罵的，因為人的某些共通心理是很難克服的，比如買漲不買跌，想去年前年的ARKK，或者比特幣，或者特斯拉，比如工資怎麽漲也追不上的房價，這些商品天天都在漲的時候，那種怕錯過的心理就會促使人們一湧而上，比如想想我們那些都不投資房市的朋友們，有多少都是在過去一兩年裏開始買了自己的第一第二個投資房；而今年股市一瀉千裏，部分個股都已經腳踝斬，利率也開始倒逼房價的時候，那種怕更跌的心理隻會捆住人的手腳，ARKK，比特幣沒人敢抄底了，當年捧女股神捧得有多厲害，現在踩得也更狠。房子更不敢買了，畢竟房產的某些劣勢又顯現出來，需要更多的資金，不太容易變現等等。在這種情況我還覺得應該伺機而動，那什麽樣的機會是好機會？當然每個人的投資回報要求是不一樣的，所以我隻是就我自身舉例（我們目前還是在美國麻州中部，隻投資人住的房子而沒有涉及到其它business，先寫下免責協議）來拋磚引玉：那就是還是好區好租客群體，以現在的房價，以現在的利率，算下來還能達到我的現金流標準的，比如一個門能有至少300塊以上的收益，那就是比如去年120萬的多家庭，因為我的PITI每個字母的成本都在增加，如果想達到一樣的現金流，今年下半年對不起隻能出到95萬了（對的這房價是要打20%折扣的），賣家如果你著急出手，我可能還能再要一點closing cost。有些朋友在此處就會說，你說的這個我還可以閉著眼睛跳呢，這樣的deal哪裏找？Deal如smlandlord老大所說乃是最不缺的東西，君不見經濟的任何周期，你在虧錢，就總有人在賺錢，deal當然不可能滿大街都是，在任何時候就是需要瞪大眼睛認真找尋的。而且以上兩種情況即高價低利率，或者打折價高利率相比，雖然對我而言收入支出差不多，當然是要無腦選後者嘛，因為利率在不斷升高，我們也鎖定了相比未來一段時間更低的利率；如果利率降低，總是可以重貸嘛；最後達到現金流和增值兩重韭菜可以收割。是的越這樣說越會有人追著我說這樣的deal根本找不到，我還真可以抬杠我們剛就買了一個，數字如上麵也都實打實地告訴你了，那你就會疑惑問這樣的賣家，這樣的賣家經紀為什麽要這麽打折賣，根據我們分析賣給我的還真不是什麽傻瓜，賣家至少算是一個1%的富豪，市場上總有人要重新優化調整資產配比，他覺得遠程麻煩於是成了我離得近的機遇，他賣房的錢可能做他更擅長更能賺錢的，我覺得這樣的交易其實是雙贏的。
隻舉了一個自身的例子，當然不代表整個麻州中部，更不代表絕大多數的美國地區，更不可能代表你所處在歐洲，日本或者其它國家，但是我相信隻有一直在市場上，一直有著這樣的資金和思維準備，才有可能在海量信息中尋找機會，而且房產投資這個東西，就是經曆經驗有加權作用的一個行業，多一個房子，就多學習了解一個鎮，多鍛煉自己的管理能力或者逼迫自己去考察一個新的包工頭，汗滴男，管理人員等等，一步領先，就是很容易做到步步領先。人都說最終生意要做大，是做人的生意，在房產投資這張投資大網裏，你買的房可以看成是一個個節點，靠節點你借機認識了新的經紀人，新的賣家，新的貸款顧問，新的律師，新的職業房地產執業者，憑空交流是很難織成這張網的。我這樣的鼓勵不僅僅是麵對我們這些已經有著幾門幾十門的小地主，甚至也是鼓勵新人的，沒自住房那更要剛需買，買不起自己的夢想房，就小一點兒的，再差一點公寓也不錯，我都一直能找到有現金流的投資房不就能倒推這樣的新人能買到比租金劃算的自住房嗎？而且相識相知一套房能學習到的東西很多，供暖空調，水工電工，屋頂外牆，車道柵欄，更不要提飄泊異鄉的我們，在自住房裏能有的家庭的安定感，要再有投資意識的，那就如某些朋友建議的house hack，買個2-4家庭，自己住一門，租出其它門，不僅自己的養房成本大大降低，同時也可以盡早學習上那門與房產投資相關的比如房屋管理和租客管理的必修課。
是的，以上說了很多，其實隻證明了人人都應該有房產投資，而且越早開始越好，但是就一定要是經濟晦暗不明，房價高居不下的當下嗎？我的建議仍然是：是的。我不敢說一到三年，但是二十年往回看，現在也是低點。但是要想買得更物超所值，1塊花出1塊2的可能性，那就是總得犧牲點什麽，或者自己總得多付出點什麽，在任何市場都不可能既要又要還要，如果是普通住宅既要現代，裝修新，又在位置好，學區佳，那就還是價格低不了，你也搶不到；在現在買方市場的情況下，不僅要找一些平衡，房子的位置和布局沒法動也不好改，就可能要犧牲一些內部裝修條件；還有一點也很重要，別省那三瓜兩棗的錢老想找有rebate的老中經紀，找些更會交流更能知道賣家想要什麽的買方經紀，照顧對方的心理，交房時間等等，提前跟貸款經紀套上話，知道自己能拿到什麽樣的產品和條件，才能在每一步對後麵一步有心理預期和備選方案，才不用含恨慌張上網來罵這個在坑你，那個在害你的（誰有閑心幹這事）。
但是的但是，人生各種反轉：追求更高的收益，就必定要有更高的風險，即使是非常激進的我們，也不可能完全無腦往上衝的，你還是需要問自己這些問題：哪些是真正好的deal哪些反而是坑，什麽樣的房產更能頂住可能的經濟衰退的衝擊，買了之後跌了多少會影響自己的心理狀態，家裏人能不能做到理念一致，做決定穩準狠，你們如果不是全職的房產投資者，那麽自己的工作有沒有穩定性（沒有就得趕緊跳呀，別當溫水煮著的青蛙），有什麽足夠的現金儲備等等。這裏列舉得更多，就會越來越有勸退的感覺，其實我這整篇文章都是勸進的呀，我覺得在這一行業裏夠久，經曆得越多，有更多的職業人士可以依靠來做決定和解決問題，就會越穩若泰山，遊刃有餘，在去年的市場裏也可以找冷門的別人看不懂所以不跟你搶的有潛力的房產；或者今年的市場裏看清誰想跳水的能low ball或者非常規方法買到心儀的去年搶不到的房產，所以我為啥勸進，就是隻有進，你才能經曆經驗越多；有時也隻有進，才會發現書本播客裏不曾聽到也顛覆自己思維的各種機會，現實生活真的是比影視作品或者旁人經曆都精彩。
