簡單背景介紹：公寓，兩室一廳，三樓（頂樓），麵積651平方英尺，換算約59.2平米。現租客未住滿一年，懷孕需要提前搬走，當前房租為1950美元。
1. 1月20號，租客告知需要提前搬出，詢問下一步怎麽做。
2. 1月21號，我們討論後告訴她，需要確定搬出時間，這樣我上線廣告能告知後來人搬入時間，請把屋裏清理幹淨整潔，配合秀房，秀房每周末一次，不超過2-3小時；租客回複可以在4月1號前把房屋騰出來；同一天，上線Zillow，花費29.99美元成為Premium listing，月租金定價2000美金。
3. 1月22號，就已經有符合條件的兩組人安排秀房，訂於1月25日周六上午。
4. 1月24號，現租客詢問能否將搬出時間改在二月底，因為她找4月1號新的租房有困難，而3月1號的就相當容易（這倒是個新鮮事，畢竟通常租客也需要給房東30天的通知才能解除租約搬出）。
5. 1月25號，符合要求的四組人看房，隊友親自麵試後，選擇了其中一組，印度夫妻加兒子，男士在富達基金工作，年收入在16萬左右，信用分800分，算是很好的申請人，收集駕照，工資單，信用分截屏審閱完畢。
6. 但是這裏現租客又出一點“幺蛾子”，她不確實自己能否在2月28號搬出，有可能會需要在3月1 號周六或者3月2號周六搬家；而剛說的印度家庭又需要在3月1號搬入，並且需要盡快確定時間，簽定租約，因為需要給現房東30天通知；所以我們推遲了兩天等現租客做決定，印度夫妻也迅速找到另外一個房屋簽約了。
7. 1月29號，現租客確定2月28號晚可以搬了後；我們轉向第二選擇，一對國人，小年輕，男士在附近工作，女士剛從紐約搬來，信用份自不必多說，於是開始要求填申請表，這裏的國人小年輕就過於謹慎了，什麽信息也不願意多給，連推薦人（references）也一個不填，我說我們也不一定需要打電話去驗證你的工資或者別的；然後又開始收集駕照（證明身份），工資單（證明收入），然後需要做背景調查，他們說身份信息中生日比較敏感，需要做遮蓋處理，然後也拒絕第三方的背景調查，說不太放心把社安號交給不知名的第三方。。。。。 我也算很善解人意的了，我說要不，就算了吧。
8. 於是第三個周末2月8號繼續秀房，有三組，隊友覺得條件都很一搬，有的收入不太夠，有的家庭成員複雜。
9. 周末又有人直接打電話聯係，覺得一切條件不錯，於是2月11日下午專門安排一次秀房，一對白人小年輕，收入也不錯，信用分也不錯，然後審核材料，背景審查，簽定租約（最後還是配合現租客最後又還是需要3月1號搬出的要求；下一租客3月3號搬入，這樣也留 給我們一天有必要的清潔修理），收押金，廣告下線。
照例在最後，寫一點這個出租屋的購買、經營、回報等信息：
1. 同樣是2021年夏天，在利率低到塵埃，到處都要搶房子的當口，我們在年初試圖搶了好幾個房都沒搶到，按照以前博文的記錄，至少有四次加價報價都未果；兩人很是沮喪，正好在一家早茶館（看記得多清楚）吃午餐 ，聊未來的投資策略：我們倆當時非常想擴張，想買5-9家庭的公寓樓，或至少是3-4的小型多家庭，但是在房價飆升的時候，感覺溢價到了每一戶的單價跟單獨買一個公寓也差不多了，所以用N倍的錢去買一個N家庭感覺不是很劃算；於是我們倆決定還不如買幾個劃算的公寓，第二天就把附近的房源看了一遍，而這個小公寓就是我們看上的第一個。看著麵積不大吧，但是在三樓拐彎處，窗戶很多且明亮，居然能住出一種八九十平米的感覺。賣價要價17.9萬，賣家和賣家經紀是有著親戚關係的印度人，隊友直接跟對方說，我讓你做雙方經紀，你直接告訴我出價多少拿下，對方（當然是沒有什麽職業道德地）告訴我們說，如果加價1萬，就直接給我們，於是直接就寫合同成交。
2. 貸款的時候居然出了一點小問題（這還是唯一發生的一次），銀行的估價沒有到 18.9萬，而是16.9萬，那自己還得補貼這個差價，於是首付來到5.5萬，有驚無險的過戶成功。
3. 進入裝修部分，這個房子的問題倒大不小，於是換掉所有地板，加了頂燈，顯得更明亮，廚房沒動廚櫃，隻換了大理石台就好看不少，最後花費9800塊。
4. 裝修一新的房屋，總是人見人愛，馬上出租出去，租金$1885； 此時每月支出$1175，每月正現金流$710. 5. 過了半年後，2022年2月，在利率還未普漲之前，做了套現重貸，利率為三十年固定3.75%，這次銀行給力一些，估價在20.2萬，套現2.6萬。此時租金還是$1885，每月支出為$1346, 每月正現金流$539.
6. 2023年，漲租到$1985，每月支出為$1375, 每月正現金流$610.
7. 來算算回報，在第一年內，全部本金6.48萬(首付+裝修)，套現2.6萬，現金流全年7500塊，償還的貸款本金為2500塊，所以第一年的回報為55.5%；目前2025年2月市 值27.5萬，所以過去三年，每年複利增長10.8%; 過去三年每年回報大致為63.8%, 57.5%, 48.3% （增值 +正現金流+貸款本金除以每年的本金；因為每年的本金在增長，所以這個回報數字慢慢下降）.
8. 2021年最後是知行合一，共買入3個小公寓，然後到了2022年中終於有機會購入第一個合夥的6家庭，還是踏上了商業地產的第一步；所以隻要有想法且能堅持，總是雖遲且到的，用我們自身的事例給大家鼓勵。
