Section 8房客是指通過美國聯邦政府從1974年開始的“住房選擇券計劃”（Housing Choice Voucher Program），獲得租房補助的低收入租戶, 所以，這是一個美國聯邦層麵的低收入房租補貼項目, 但是好多州，尤其是房價高的民主黨州，比如我們麻州也有這樣的補貼項目。
要獲得住房券，家庭收入必須低於所在地區收入中位數的50%，其中四分之三的住房券專門保留給收入低於AMI 30%的“極低收入”租戶。Section 8來源於最初1937年《住房法案》（Housing Act of 1937）中的某條款。美國類似的名詞還有很多，比如退休金計劃401(k)、403(b)，教育計劃529，或者美國房產買賣中延稅的一種方式：1031置換等，隻能說美國人真是缺乏想象力。
負責執行這一計劃的是美國住房和城市發展部（簡稱HUD）。HUD從聯邦預算中拿到資金，2024年這個數字為733億美元；然後HUD向各州和社區的地方住房機構（Public Housing Agencies, PHA）進一步分配，比如麻州有242個本地的PHA，而全美國有約3300個。這項補貼在2024年的總金額是327億美元，由地方PHA使用這些資金為符合Section 8條件的租戶提供租金補貼。通常情況下，要麽就是PHA直接管理集中的低收入住房，那就收很少的或者不收租金；或者補貼款直接支付給私人房東，而租客則根據收入支付剩餘部分，不超過收入的30%。因此，能拿到租金補貼的租客被俗稱為“Section 8租客”，而他們持有的補貼券叫做Voucher，先上圖1，來看全國範圍內每十萬人的補貼券數量。
隻要在美國開始出租房產，成為房東，就會不可避免地與這樣的租客有一定交集：比如你在Zillow等網站掛出招租廣告，就會有人問你是否接受Voucher？通常，他們不會自我介紹，也不詢問房屋的任何細節，開門見山地問是否接受補貼券。這其實是一個充滿“陷阱”的問題，因為絕大多數房東，或多或少都不太願意接受Section 8租客。畢竟，許多人都聽過一些Section 8租客的“恐怖故事”——他們可能不太愛護房子，有些人沒有工作，通常是本地人，英語流利，且“較真”。雖然內心不願意，但你最好不要直接說不，因為在美國，直接拒絕可能會被認定為歧視，甚至可能麵臨法律問題。
1. 合法處理Section 8租客的方法
在美國，你隻能合法地“歧視”租客的 1）收入 和 2）信用分。除此之外，任何基於種族、性別、年齡等理由的拒絕都是違法的。既然Section 8租客已經有Voucher，你就不能以收入為理由拒絕，隻能通過信用分等統一的租客篩選標準來處理。因此，正確的回答是：“我們對所有人都有統一的要求，請提供以下基本信息：入住人數、預期入住時間、每位成年申請人的信用分等。” 現實情況下，我遇到的Section 8申請者沒有人的信用分達到要求（即使我們早期設定的標準是600分，最近提高到640分）。
2. 如果是這樣，為什麽有房東願意接受Section 8租客？
我們還有一對專門做Section 8租客的朋友，我們時不時交流一下，大致原因無非以下幾點：
**房子所在地區的市場情況：如果房產位於“白菜區”或類似C、D級別的租房市場，與其找同樣支付能力較低的普通租客，還不如選擇Section 8租客，他們通常租期較長。
**疫情後的深刻教訓：在疫情期間無法驅逐租客的情況下，Section 8租客的租金由政府支付，提供了可靠的現金流。
**高於市場價的補貼：Section 8的補貼金額有時比市場租金還要高，房東因此獲得更高的回報。
3. 於是這裏迎來看不懂的第一點：低收入住房補貼標準為何高於市場價？
先上點實例，比如我們本地的PHA的網站拿到的數據：
圖2: 看看收入上限，比如單身，在我們麻州，年收入低於$51,950就可以申請這個低收入項目了（不禁感慨以前在學校裏做博後的時候真是妥妥的低收入者）；比如常見一家四口的情況，年收入低於7萬4千美金就能符合這種租房補貼； 圖3看看支付標準，其隻與幾個臥室相關，如果 是2室的標準，租金上限是$3109。
怎麽評價這個租金上限$3109，拿我們自己在麻州中部的出租單元做對比，我們還自認為都是好學區加上精裝修的出租單元，我們的市場租金也就在$1800-$2400之間，所以對比下來，這個租金上限完全就是繁華公寓的待遇。
至於為什麽這個支付標準會高於市場價呢，跟AI交流一番，總結可能的原因：
**Section 8的支付標準包含租金和公用設施費用（如取暖、電氣），尤其在美國東北的寒冷冬季，取暖費每月可能高達100-250美元。
**競爭激勵：為了讓Section 8租客能在高需求地區獲得住房，PHA可能將補貼標準設定得高於市場租金，以增強租客在競爭中的吸引力。
**統計偏差：在市場分層嚴重的地區，豪華公寓可能會拉高“公平市場租金”（FMR）的計算值，即使普通房源的實際租金更低。
４. 漫長的等待與“福利陷阱”
下一個問題是Section 8補貼的超長“排隊時間”。我去查了一些本地PHA的資料和新聞。比如我們麻州，有聯邦政府提供的的三萬一千個低收入補助名額，再加上州裏的四萬一千個名額，其實能提供的低收入住房補貼機會不少，但是確實是每一個申請人一般要等2-5年，甚至很長，原因自然有很多：排隊的人太多，審核的步驟很繁瑣，要驗證低收入，要查犯罪等背景調查，然後匹配住房，比如一個申請人拿到分配的房源在半個小時外，他也有可能拒絕這個機會，重新進入排隊，大家都想住在靠近波士頓的富裕一些的地方，這裏的住房自然緊俏，而麻州西部甚至還有相當比例的空房無人居住。這種長時間的等待也間接導致大多數領取補貼的人是有正式身份的美國公民或永久居民，因為臨時身份的人很難“熬”到分配補貼；而且好多拿臨時身份的新移民，其實也不知道或者不敢（之前特朗普不就宣稱使用過福利的移民有可能會有拿綠卡的障礙）或者不屑於用這個係統來薅美國聯邦和地方政府的羊毛。
既然拿到這個voucher這麽不容易，而維係這個voucher甚至計算補貼金額會根據家庭收入動態調整的話，那麽下一個看不懂或者說這個項目的一個苦果就是：原本是想給低收入人群提供一些“暫時性”的福利來過渡，而拿到補貼券的人卻往往就不願意再增加收入，從而能夠長久地保留這張補貼券，這種現象被稱為“福利陷阱”，即福利的設計可能無意中讓人們缺乏動力去增加收入或改善經濟狀況，因為他們擔心失去現有福利（例如住房補貼、醫療補助等）；對於依賴補貼券支付租金的家庭來說，這種心理尤為突出，畢竟住房是生活中的基本需求。
比如我們的一位Section 8租客帶著幾個孩子同住，但她自己堅決不工作。當大兒子找到工作並有了收入後，家庭分攤的租金部分大幅增加，她便選擇讓大兒子搬出去住，以確保自己隻需支付很少的租金。這種現象在Section 8租客中並不罕見。
還有一個以前的小故事分享：五六年前當我們家剛開始認真看出租房時，我們花了一半的時間在麻州的伍斯特市看房，因為那裏的多家庭選擇多，且價格似乎看起來劃算，但是我印象很深刻的一幕就是：我們一群投資客，在正中午1陽光最亮的時候，走進都是深色的緊閉的窗簾後的多家庭公寓戶裏，全部section 8租客都在家：有人在沙發上看電視，有人在睡覺，對進來的人熟視無睹，周圍全是食品包裝袋和各種垃圾。。。當時我們就決定放棄這個投資標地，覺得這樣的租客群體我看不懂，也“搞不定”。
對於Section 8項目的利弊，各方觀點不一。保守的共和黨人批評它加劇了福利依賴，而自由派則認為沒有這類項目，數百萬家庭（現在的數據是230萬家庭）將無家可歸。我自己對Section 8持中立或略偏反對的態度，但不得不承認，具體租客的素質有個體差異：比如我們購房之後“繼承”的兩戶Section 8租客，盡管有一些問題，但總體上還算是認真生活且能講道理的人。
