說起美國的租房故事，許多海外朋友可能都聽說過房客欠租、但房東卻難以驅逐的案例。這在很大程度上是事實，主要原因是美國完善的租房法律保護機製，尤其是在民主黨執政的藍州，比如加州、紐約州以及我所在的麻州，租客的權利受到較強的法律保護。如果房東想因欠租而驅逐房客，必須按照嚴格的法律程序進行，比如先發出正式的書麵通知，再通過法院驅逐訴訟等，一般耗時數月甚至更長。疫情期間，這種情況更為嚴重——美國從 2020 年 3 月起實施了全國範圍的驅逐禁令（Eviction Moratorium），直到 2021 年 8 月才被最高法院終止，持續了 16 個月。而某些“房客友好”的州，如紐約州和加州，更是將禁令分別延長至 2022 年 1 月和 6 月才最終停止。
***如何避免成為“受害房東”
既然麻州對房客較為友好，作為藍州的房東，我們就更需要謹慎，盡量減少潛在風險。最有效的方法包括：選對正確的租客，避免 99% 的麻煩；同時積極協商解決問題，即使有時候房東“吃點虧”，也比走法律程序來得輕鬆得多。
一個“正確”的租客通常需要滿足以下條件：
1. 穩定收入（稅前收入至少是房租的 3 倍）
2. 還不錯的信用分（640 以上）
3. 無不良記錄（無犯罪史、無驅逐史）
4. 願意溝通，能講道理
這樣的租客即使遇到突發情況（如失業、生病、離婚等），通常也會主動與房東協商，而不會直接賴租、拒絕交流甚至破壞房屋。作為經曆了 50 多次租客更替，並熬過疫情考驗的房東，我的最大感悟是：不要過於擔心空置，什麽樣的房都能租出去，什麽時候都通租出去（當然唯一的區別就是價格而已），選租客要寧缺毋濫。如果遇到租客提前解約或無力支付房租，盡量協調新房客盡快入住，減少雙方損失。這些都隻是租賃生意的一部分，而已。
***租約終止的種種經曆
租客因各種原因毀約的情況再正常不過，不必過度焦慮。我自己經曆過很多類似的情況，比如：
1. 懷孕了，需要換個更大的房子
2. 結婚後搬去和伴侶同住
3. 失業、生病、車禍連環發生，家裏還有幾個月大的嬰兒
4. 疫情中因拒絕打疫苗被公司解雇
5. 養了一屋子大麻被我們發現
6. 剛結婚搬進來沒多久就離婚了
各種人生百態，租客可能因為任何原因無法或不願繼續租房，而房東有時也可能希望終止租約。因此，最好的方式就是盡快商量好解決方案。過去，我更偏好簽固定期限租約（Fixed Term Lease），以便控製租約結束時間，避開租房市場低迷的冬季。但現實遠比計劃變幻得更快，越來越多的經曆讓我轉向了 month-by-month（按月租約），這種靈活的租賃方式讓雙方都更有自由度。租客隻需提前 30 天通知即可搬離，而房東如果要調整租金，也可以提前 30 天通知，在無租控的麻州，這種方式比長期租約更方便。
***幫助租客申請 RAFT 住房援助
進入正題，這次的租客情況稍微特殊，並不完全符合我們之前的篩選標準。他們是一對巴西新移民夫妻，有工作但沒有信用分，英語流利（母語為葡萄牙語）。不過，他們溝通順暢、待人有禮，因此 2024 年 1 月入住了我們的一套兩居室公寓，月租 2200 美元。在 2024 年 11 月前，他們都按時支付房租。
進入 11 月後，由於女方失業、男方工作變動，他們開始緩交租金。例如一直到 12 月中旬，他們才分兩次交了 11 月租金的 1400 美元，而後與我們商量，決定結合 12 月的 2200 美元租金在月底前支付 2000 美元，剩下的 1000 美元分 5 個月償還。
然而，12 月 30 日，租客告知他們實在無力支付任何欠款，不僅包括 11 月的部分（800 美元）、12 月的全部（2200 美元），甚至 1 月的房租（2200 美元）。他們提出兩個方案：一是希望有一個月時間找到新的住所後搬出，二是聽朋友介紹了政府的住房援助項目，想申請看看。
這個麻州的住房援助項目，即 Residential Assistance for Families in Transition（RAFT），是州政府為應對住房危機、幫助低收入家庭避免無家可歸而設立的一項重要政策。疫情期間我才第一次聽說這個項目，隨後發現它確實能幫助一些真正有需要的租客渡過難關。
***RAFT 申請流程
為了申請 RAFT 住房援助，通常首先需要房東出具一份 Notice to Quit（退租通知）。這是一份法律文件，表明租戶的住房情況不穩定或即將麵臨驅逐，並明確列出租客所欠的租金金額。收到這份文件後，租客才能正式提交申請。我迅速完成了這一步，並通過短信、電子郵件、正式信件三種方式發給租客。
然後雙方分別在 RAFT 係統內填寫申請表，租客申請生成申請號後，房東填入對應信息，最終兩份申請合並。
租客需要提供的資料包括：
1. 個人信息
2. 最近 60 天的收入證明、銀行存款等資產情況
3. 現住房狀況（租賃協議、房東信息、欠租證明、退租通知）
4. 住房援助需求（欠租金額、押金、首月租金、水電費等）
房東需要提供的信息包括：
1. 個人信息及房產所有權證明（房地產稅賬單或地契）
2. W9 稅務表格
3. 退租通知、租戶交租曆史（Tenant Ledger）
4. 銀行賬戶信息（用於接收政府支付）
5. 租戶賬目明細 (Tenant Ledger，如圖)
12 月 30 日，我們完成申請，進入審核階段。按規定，RAFT 機構通常會在 30 天內審核，再用 15 個工作日撥款。沒想到這次進展比預期更快——1 月 7 日，我補充了一份新的退租通知，將 1 月房租也加入其中；1 月 8 日，RAFT 機構要求補充 租戶賬目明細 (Tenant Ledger)及更多房產證明(比如地契或水費證明)；1 月 17 日收到批準通知；1 月 29 日，資金到賬。
在本地房東群分享經驗後，發現有房東去年 9 月申請，花了 9 周才收到錢；另一個房東則表示，通常拖延的情況是因為租客未能及時提交必要信息。
***經驗總結
1. 租客欠租並不少見，房東可以考慮申請 RAFT（麻州規定 12 個月內最高可提供 7000 美元的資助），或協商提前搬出，減少損失。
2. 平時要做好記錄，確保有付款計劃（payment plan），避免口頭協議帶來的糾紛。
3. 如果租客搬出，房東勢必會有一定經濟損失，但這比進入漫長的驅逐程序要好得多得多。
4. 若最終必須走法律程序，務必找專業律師起草文件，避免因小失大。
