前兩天讀了一篇博文，覺得有必要介紹吐槽一下，要不這大過年的，又沒聚會，我這一張伶牙利齒都無用勇之地：）
博文鏈接：https://seekingalpha.com/article/4404078-why-rental-properties-are-worse-investments-reits
英文標題：Why Rental Properties are worse investments than REITs
中文翻譯：為什麽出租房投資不如REITS
對REITS不熟悉的朋友，再次科普一下： 所謂REIT者，也就是Real Estate Investment Trust（房地產投資信托基金）的縮寫，基金的資金來源為股東（就是我們買的股票），信托基金會指定一個管理公司，去選擇購買一些房地產項目，範圍可以很廣，包括住宅房產（比如大型公寓），零售房產（比如購物大廈），商務辦公樓，酒店，廠房，倉庫等等。REIT為很多投資人親睞就是因為其回報穩定，比長期的國債回報率要高一些，並且相當部分的收入都用作發股息（diviend,可以看做現金流）。
解釋完畢，那麽通過標題就可以知道，作者Jussi小哥就是在比較直接管理實體的房地產投資與通過股市間接的房地產投資。話不多說，進入正題，看看小哥的論據。
很多博客和Youtuber都在一直宣傳，房地產投資是一個低風險（震蕩比股市或者REITs低），高回報（10，20，甚至有30%的年收益），有穩定現金流，稅務優惠，能快速地幫普通人實現財務自由的投資渠道，但Jussi小哥認為這種說法非常誤導，當然支撐他來挑戰這種理念的經驗來自於Someone who has worked in private equity real estate and helped manage 10s of millions worth of properties. 所以可見小哥也不是實踐家，理論也都來自第三方房產管理人士。
第一點是投資房的潛在回報率。
先排除掉非常少量的一部分人，如果你夠“企業家”，知道你在幹嘛，努力工作，那麽回報也是很豐厚的。
那麽剩下的普羅大眾，別被誤導了。比如購買一個6%的現金流的房產，50%首付，利率3%，每年2%的增值，所以算出年度的cash on cash回報是9%，總回報是13% 。當然很多人杠杆用得更多，所以回報可能會超出20%，如果沒有杠杆，回報可能隻有10%。小哥開始批評這種理論，說你考慮capex （資本支出）了嗎，比如大型的修理，一次空調，水管的問題，你一整年的現金流都沒有了；你考慮空置和相關的費用了嗎？空置不僅是沒有收入，租客交接你還得換地毯，刷油漆，可能還得請人打廣告，篩選租客等等；最重要的是你的時間不是成本嗎？一周你可能需要花10-20個小時在房產管理或者搜索可能的房產機會上，你一個小時值20塊，那麽一個月的成本就是800塊。。。所以你不是在做投資，你是找了第二份工作，而且比起第一份來說，風險更高且時薪更低，所以把這些潛在的支出算進去，你還指望13%呢，有5%就不錯了。
而且就算在某些年你運氣好，房屋增值夠給力，你能有20%的回報，你也不可能一直有20%的回報，連成為世界上最富有的人之一的股神巴菲特老爺子年複合增長率也才20%。
第二點是投資房的風險。
如果你同意小哥的以上觀點，回報率就不怎麽樣，那麽投資房風險也很高，甚至小哥覺得投資房比任何其實投資都還要有風險！！
為啥呢，因為你的房客是把他們的生命福祉都交到你手上，所以甭管他們發生了什麽，你都脫不了幹係，比如你的房產裏有黴菌，房客得了呼吸道疾病，告你的律師費有可能攀上天際；比如房客突然不想付房租了，你又需要曠日持久地費心費力地把他踢出去；或者你本地市場一下子飽和了，你的房子租不出去了等等等。最重要的是，請記得，你是杠杆買房的，一分的風險，杠杆加倍之後就是好幾倍的風險呢。在房產投資裏What could go wrong? Everything!
第三點是風險之於回報
小哥繼續洋洋灑灑，比起股市債市，你這房地產風險回報比太低了，你如果買大公司的股票，不管是微軟，蘋果，特斯拉，還是可口可樂，或者就買指數基金，那才是風險回報率高的投資呢，你還可以享受更好的流動性，資產分散，低風險，職業的管理等等。
所以很多房產投資人提高風險回報比的方式就是請一家專業管理公司，管理經理可以幫你做那些頭疼的事情，既然你都想到了專業的管理公司，為什麽不直接REITs，他們不正是專業管理公司經營的項目嘛。
第四點為什麽我更喜歡REITs.
現在90%用於房地產投資的資金都是用於REITs，而隻有10%是直接投資於實體房產。你看看REITs有多少好處，再說一遍不為過：高收入，穩定的增值，低杠杆，職業管理，資產分散，低交易費，高流通性。
你想想人家REIT公司管理了多少房產呀，人家換100個地毯能不比你換1個地毯便宜？而且人家REIT可以公開市場融資，所以現金更充裕，增長也更快。來上張圖，從1977年至2010年的33年間，你看REIT的回報率有12.4%呢，比標普500的10.9%還要高。
“這裏忍不住跳出來評論一下，我的天啦嚕，連2010年之後的數據都不給，是怕朋友們看到次貸危機之後就不大行了嗎，或者2020的數據呢，2020年的3月股災之後REIT又在何方？好多新股民隻看2010年之後當然是很片麵的，那也不能隻看2010年之前呀？”
最後來個總結，Jussi小哥說，根本就不值得投資房地產，因為大家都高估自己的回報，低估了自己的風險，他們做了錯誤的投資決定，還一直騙自己這個是值得的。最後當然要上硬廣，小哥就一直投資REITs，每年穩定8%的回報率，我們一年花了上千個小時和上十萬美金來研究市場，趕緊來加入我們的社區吧，先聽點免費的課，之後“付費”獲得我們的獨家推薦。。。
小哥的文章介紹完畢當然還沒完，讀評論區更有意思，看看小哥怎麽捧踩諸位評論客的。
看官Sean說，小哥你還沒算貸款本金呢，我每年就有20%的回報率，我的租客付了2倍我的房貸，還有稅務優惠呢。
小哥：我都算進去了，人巴菲特世界大富豪年複合增長率都沒有20%呢，所以你的計算極為不可能正確。99%的出租房如果你算入了所以的花銷不可能回答這麽高。
看官Ex: 小哥你說做出租房的隻有很少人能成功，很少人得夠“企業家”，知道你在幹嘛，努力工作，回報也是很豐厚的；同樣的道理對投資股票和REIT也一樣。
小哥：投票和REIT怎麽能一樣呢，你買一個ETF就完了呀，或者你可以買低估的REIT呀，5-10年回報豐厚。至少怎麽買低估的。。。。
看官TagHoyer說，小哥你說的這些都是參照曆史呀，你怎麽知道 REIT能在之後的歲月裏一如既往地表現得好呀。
小哥： 過去雖然不能預測未來，但是過去REIT就是表現得房地產好呀，都是房產，人家都是表現得更好呀，那未來REIT也會表現得更好呀（這神邏輯）。
看官： REIT可不會大晚上地給你打電話讓你去修水管 （這真是關於房產投資永恒的評論，看一次笑一次）
另一看官直接回應： 我做房屋管理20年，從來沒發生過；即使發生過，你打電話讓別人去處理，就好像你自己非得去似的。 （我們家做房屋管理不過幾年，漏水的問題好幾次了，依然處理得很好，以後說這些故事。）
看官Ramzi： 對兩者無偏私。REIT可能更適合那些一直被動投資的人群，比如中老年人士；而對於年輕的投資者，直接的管理是“create value” （增值）的階段 ，因為年輕人更有精力去經營去管理。如果投資者本身工作性質比較忙，沒時間，可能REIT更適合。
小哥：哎呀不正是如此嘛，你把自己的時間投入進去，那算下來回報就低了呀。
看官Franchise: 選項還是取決於你對流動資產的需要求和對債務的理解。我們家在2017-2019三年的時間把除自住房以外的投資房都賣掉了（都是在2008-2009買的）。 我們都用了杠杆，很不錯的利率，五個都是賺錢的，第六個打平。有可能是大勢很好，所以我們獲益頗豐，再來一次房災，我們還會再做的。
小哥：REIT也是有杠杆的，比如REIT是50%的杠杆率，那就代表著你投入了1000塊就相當於控製了2000塊的房產呀 （與人家的問題僅有一分錢的關係：杠杆）。
看官7773991：這種比較的話題怎麽跟月經貼似的，買REIT還是買投資房，全看你自己，沒有啥是更好的。我自己都有，我三個投資房中的一個是我人生最好的投資；另外兩個也不錯，REIT也能給我帶來退休的收入。
小哥：當然例外會有呀，但是整體而言，我還是覺得REIT對普羅大眾更合適呀。普羅大眾就是95%以上的人群呀。
看官Kraken11：好幾年前我讀到中國投資者是底特律最爛的區買房的報道。要避免便宜貨，買好地的好房。
小哥：中國投資者當時就該買REIT，尤其是遠程投資的情況下。
看官wavegeeks：都是個人經曆，我們家在加州中部有度假屋，一年能租340天，一個月能有4千收入；我們在加州還有一個房出租，一月3800，穩定持續地收入，股市跌的時候，我們也在收房租支票；還有一個房在LA，除去管理費，一月收入4千，我們餘生享受夠了就傳給孩子們。
小哥：聽起來是不錯呀，但是你要考慮房產價值呀，你房產值1個米，收入4千不劃算呀，來投入REIT呀。
看官G1949： 20-30%的現金回報率是非常可能的呀，你要知道你怎麽買，比如找法拍方，短售房。
小哥：巴菲特作為世界上最富有的人之一，年複合增長率才20%，我向你保證做為投資客不可能一直持續20-30%的年回報，數字上不可能！！！
還能一直抄下去，看看評論還是很有意思的。我來說說我的評論：
1）小哥作為主要論據的那就是巴菲特老爺子，富可敵國，也才20%的年複合增長率，憑什麽你們房產投資客能持續地做到，做到了就是數學上不合理！
巴菲特老爺子的年複合增長率，有著不同的數字，16-20%不等，這個看著好像不起眼的數字以及他富可敵國的現實，更多地是向大家揭示複利的力量，但同時複利的魔力不僅包括年複合回報率，更有時間的加持。 老爺子投資得早（聽各種勵誌故事，有12歲的，16歲的），活得久(已經90了），所以大家一定要投資早，多利用時間的力量。
回報率方麵，在房產投資早期（高杠杆）的時期，再加上經濟向上的市場的大勢推動，20-30%是非常常見的數字，當然隨著房屋淨值貸款本金的增加，你的投資回報率就是下降的，所以某些投資客會選擇繼續重貸，保持杠杆以維持高回報率。當然你也可以跟小哥一樣抬杠，即使前幾年是有可能的，但是怎麽可能如巴菲特老爺子一樣持續50年60年呢? 一個房產投資客當然不會到了90歲還得高杠杆，但是早期的財富積累的速度也很重要呀，在錢少的時候，就需要先用自己的辛勤勞動增加回報率，等到人過中年，財富達到一定積累，當然可以降低回報率以降低風險；哪有一上來就穩健8%的，那你上的山坡能跟別人的同日而語嗎？
2) 要低風險和高回報兩者兼得就得買REIT
Jussi小哥還這麽年輕，已經進入這麽保守的投資領域啦？我試問：這是一個什麽時代，2020疫情之後的資產通脹時代，股市在瘋漲，房市在瘋漲，連加密貸幣比特幣，以太坊，狗狗幣都迎來了區域鏈的另外一個春天，而REIT們普遍還在地板上摩擦。在一個疫情永久改變人類生活的今天，去城市中心化明顯，好多人隻能在家工作變成了就是在家工作，REIT們管理的那些大型公寓，商業地產的未來尚不可知，而普通人都瘋狂地拿著印的錢去換成保值的資產，某些人連木頭姐的30-40%的年化回報率都不一定看得上，還想去炒那些1年10倍的個股，小哥應該換點思維了，資產組合裏就是要多元化配置：股市 ，房市，甚至加密貨幣。在未來的相當日子裏，REIT恢複疫情前的元氣或者投資者的信心還需要時間，想要持續地擊敗哪怕標普500都是很有困難的。
3）投資股市需要交錢培訓嗎？
2020年的股市造就了多少“股神”，又成全了多少財經博主和大V。於是各種公眾號應運而生，什麽投資群也擠得火爆，那不小的進場費，會員費，月費，大家要警惕呀, 對我而言，股市才真正需要被動投資，大家多多注意time in the market, 忌諱短期炒作，更不要time the market。
而房產既要主動，也要被動，在評論裏的這個是我最想介紹的，他總結得很好，需要我輩認真學習效仿：
來自看官Snuffer:
Depends entirely on your business acumen, if you treat real estate as a pure investment it will eat you alive. If you treat it as a business and form strong relationships with brokers, properties managers, contractors, lenders, and have a hands-on approach to the details but hire out all of the work to professionals it is very profitable. I have property in 5 markets/4 states and have only seen two of my properties in person, instead I have strong teams/processes/systems for managing them.
完全看你如何經營。如果你把房產投資看成純投資，那麽這件事情就會生吞活剝了你。如果你把它當成一個生意，並且與經紀人，房屋管理人員，工程修理人員，貸款銀行建立良好的關係，並且能切實有效地把這些事情外包給合適的職業人士，那麽就會有豐厚的回報。我本人在四個州/5個不同的市場有投資房產，我自己隻親眼看到過兩個房產，但是我有強大的團隊/處理框架/管理係統來經營他們。
It’s like anything else - no education/experience/work, no profits. If you send direct mail to source your own leads, have a stable team to manage rehabs, get your places fixed up nice enough that you could sell it profitably as a flip but instead rent them out & refinance you’ll make consistent 100% tax free returns. Depreciation should shield profits from cashflow, refinancing out your equity is always tax free, 1031 exchange it when it’s time to sell. (Not a cpa, not tax advice for anyone just what I do)
正如任何其它的事物一樣，沒有教育/經驗/工作，就不可能有回報。如果你有直接的尋求房產的途徑，有一個穩定的團隊來負責維修，修繕一新既可以直接賣了獲取利潤也可以租出去&重貸來獲得幾乎100%無稅的回報。折舊還能“增加”你的利潤，房屋淨值重貸是沒有稅的，需要賣的時候也可以做1031交換 （非專業會計，也不是稅務建議）。
I agree with the premise of the article that it is not for everyone. I used to advocate it to all of my friends as I saw *actual* 20%+ returns on every one of my first 8 properties with multiple home runs scoring 200%+ on my invested equity within 3 years. Then some friends tried it but were too lazy to even read books on the basics or build relationships and their results were, predictably, much worse even in the same markets and using part of my own team.
我同意這篇文章的基本概念，房產投資並非適合所有人。我以前對我的朋友宣揚：我的8個房產，有切實的20%+的回報率，並且通過諸多操作3年可能有超過200%的投資回報。我有朋友被說服進場，但是卻因為太懶不願意讀書獲取投資管理的基本知識，所以即使是在同樣的市場，甚至用了跟我一樣的團隊，你可以猜到他們的回報那就差太多了。
The part that many people get confused is who should do what work. Jeff Bezos does not fix the toilets in his warehouses or talk to angry customers or hang drywall for a new AmazonGo store. Your job is to have a strategy for each property, and then delegate the work to skilled professionals to execute it. With a good contractor you can often convert find ways for units to have additional bedrooms in older properties, which substantially increases rents. Fully stabilized I spend less than 15 min a week on my whole portfolio with 23 units including ski condos (Airbnb), single family properties in high appreciation markets, and multifamily properties in high cashflow markets but during acquisitions/rehabs there are always issues that need to be addressed.
我覺得最讓許多人迷惑的就是：誰要來做具體的（維護修理）活？貝索斯並不需要為自己的倉庫換馬桶，或者親自跟憤怒的客戶交流，或者往新的亞馬遜商店裏掛石膏板。作為房主，你的任務是對每一套房產有一套策略，然後把具體的活交給專業的人士去執行。比如有好的裝修團隊，你完全可以找到方式給房產加個臥室從而增加潛在的租金收入。我現在的投資組合裏麵有23個房產，包括有作為短租的滑雪小屋，高增值市場的單家庭房產，或者高現金流的多家庭房產，我每個星期隻需要花15分鍾在上麵而已，當然相對更多的時間需要用在獲得房產/裝修上麵。
90% of people would do better to invest in REITs. Those with real estate backgrounds (or interest in learning), good project management skills, and a strong backbone can make really good money directly owning/managing a real estate portfolio
是的絕大部分的人們（90%）投資REIT上會回報好一些。而那些有著房地產投資背景 （或者至少有興趣去學習），有著很好的管理技巧，堅強有毅力的人們是能夠從直接的房地產投資上獲得非常多的財富的。
