早上起來，照例用些零碎時間，瀏覽zillow的推送，因為我們一直重點關注多家庭市場，所以每天都會把麻州的新的多家庭的listings發送給我，比如今天看到一個Clinton的兩家庭。
麻州的Clinton鎮，屬於伍斯特郡，人口13K， 也是曾經的製造業中心（主營地毯和鐵絲網），人口組成為71%的白人，22%的西裔（還在不斷爬升），56%的房屋是租戶居住，居民的中位家庭年收入5.4萬美金，雖然此鎮在上次我介紹的Bolton鎮的旁邊，但是根據以上硬數據可以看出Clinton明顯是屬於一個中低產的藍領鎮。
房屋地址：471-473 Water Street, Clinton, MA, 01510
兩家庭，1900年，兩個2B1B，總麵積1812 sf, 占地0.4 acre, 叫價37.5萬。
賣家是在2010年購入，買入價8萬塊，貸款11.2萬（感覺像是renovation loan，但是這筆錢卻是在2016年重貸的時候才還清的，真是不知道什麽“神奇”的操作），然後貸款銀行Clinton Saving Bank，一看就是本地小銀行，所有融資到後麵都是跟本地小銀行打交道，都是門清，才敢放款。2010年進行了大整修“This charming Colonial was completely renovated in 2010--that includes roof, siding, windows, electrical, two high-efficiency gas heating systems, and two paved driveways with off-street parking for multiple vehicles. ”，然後現在的租金是2000, 鎮裏估價24.2萬，我自己估計這個房子價值30萬出頭（我的估價是個很籠統的方式，就是鎮裏估價除以0.83，不要問我0.83怎麽來的，商業秘密：））
但是就算這個價格是市場價我也不會覺得有投資的潛力（前提是我認為買家是買來投資的，就是不用於自住），主要原因就是租金上漲乏力。2010年完成了大部分的外部工程，比如屋頂，外牆，窗戶，電表，供暖係統以及車道；裏麵內飾看起來需要一點小工程，就算全部重新裝修 （成本估計得在2.5-3萬塊，現在材料費也漲得多），這個租金也有點上不去，查一查本地的高級公寓（那種商業公司管理的）兩室一廳的租金在1800塊左右，那民宅的租金我覺得能達到1500也就差不多了，這樣一算，兩戶如果能有3000的租金對應30萬的估價能有剛好的1%。更何況查鎮裏的公共資料，這個房子目前還算是single family，那能不能合法地按兩家庭出租還是個問題呢；第三點的問題還在flood zone的邊上，還需要付洪水保險。
如果是自住，那就是各花各個眼，自己住一邊，出租另外一邊還能幫付租金，也不用裝修，洪水保險可能會嚇退一些可能的買家。總之，37.5萬的賣價略有點高，現在zillow和redfin的估價的可信力也是越來越低，反正隻能參考參考，這個房子還已經標記為HOT 房屋，那我關注一下看看能賣出多少錢再來更新吧。
