這周讀了大錢包（Bigger Pockets）的出版書”The Book on Tax Strategies for the Savvy Real Estate “ 第一冊Investor Volume 1, Beginner 麵對初級房產投資者的第一冊。作者是一對注冊會計師夫妻，擅長房地產方麵的稅務；此外還有Volume 2, Advanced, 可以翻譯成進階版，則進一步地針對2017年稅法，讀著也特別有意思，下一周準備接著寫進階版的讀後感。
一如大錢包出版的諸多書籍，這些書都不太厚，一般不超過300頁，也並不篇幅冗長地講大道理，都是用具體的實例來分析概念加深印象。俗話說人很難掙到認知以外的錢，同樣也很難省到認知以外的稅。省的稅比掙的錢更值錢，不是有人說嘛，省的一塊錢稅相當於多掙的稅前兩塊錢。
在之前的博文中我也零零星星提到房產投資的稅務優勢，雖然都是零星劃過：比如我說過一般的投資房產，至少要有5%的現金流回報率就可以考慮上手：比如投資5萬塊錢（25%首付）買了一個20萬的房產，那麽至少這個房子在養活自己（用房租付完貸款，地稅，保險，可能有的HOA費，地主負擔的水電氣費，可能的維修和空置）的情況下，能掙到一年至少2500塊（5萬的5%）。當時就有人評論說，這個回報率很低呀，5萬塊放在股市大盤裏能平均掙到10-12%，更不要說有些可以比肩巴菲特的“小股神“們，某年有20%甚至100%也不是沒有。當時我們就有對話一個概念，那就是房產投資的5%的回報，比如這個案例裏麵的2500塊，基本都不需要交稅；而股市裏的回報率，10-12%是毛回報率，還得考慮稅務比例不是，淨回報率是多少呢？而且我房產投資這塊，還沒有給你算租客代還的貸款本金（比如這個例子約摸1800塊）和房屋增值（就算3%吧，20萬的3%就是6000塊；我今年的投資房都漲了不隻10%），那麽5萬本金其實有至少超過20%的淨回報（貸款本金和房屋增值我在幾年後重貸出來，也是不交稅的）。這個故事裏麵語焉無詳的就是我提到的房產投資的2500塊現金回報，基本都不需要交稅，具體是怎麽操作的呢？
即使是隻有一個投資房的微小地主，與擁有成百上千個的房產大亨對比，在本質上都是在運營一個business，business的好處就在於，可以用收益先扣除開銷，最後再來看剩下的部分需要付什麽稅。在貸款買房的前提下，房租收入作為收益，可以先扣除貸款利息，地稅，保險，可能的HOA費，維修，廣告費這些顯而易見的開銷，還可以扣除很多東西，從而使可稅收入大大降低，甚至為一個負數（如果你自己的W2收入不是很高，這個負數還可以幫助抵扣自己的工資收入）。
第一點紙麵上的折舊虧損（depreciation）也就是美國國稅局送給房東們最好的禮物,也是抵稅大頭。 舉例普通住宅地麵建築按27.5年折舊虧損，比如上麵提到20萬房產，如果建築部分值15萬，那麽15萬除以27.5年，也就是每年有5454塊錢可以算成開銷，那麽基本之前提到的現金收入都基本會被這一個IRS送給我們的禮物給抵扣掉了。其它的折舊還有房東提供給房客的電器，家具，以及各種裝修材料，比如廚櫃，地板，門鎖等等，隻不過折舊的年費不一樣罷了。
第二點Home Office。 地主們處理自家出租房難道不是基本都在家裏嗎，有個小書房，電腦鍵盤打印機一應設備，而這一切都是可以抵扣收入的。當然有人會琢磨這個是不是很容易招來國稅局呢，以前或許是，現在美國國稅局又把這一切做簡便了，房屋小小一角或者一個專門的書房，一個sqft算5塊抵扣，所以我書房的一半也就是60sqft就可以算成300塊的Home office抵扣額，然後買的配套東西就好操作了嘛，電腦主機，屏幕，鍵盤鼠標，甚至還有台燈書櫃。
第三點裏程Mileage。正因為有了第二點Home office, 地主們視察維修秀租自己的房產，去Lowes，Homedepot買材料退東西，甚至出門考察別的房產，去開一個與房產投資相關的會議，都是business to business的行為，所有的裏程數按照每一英裏0.575美金可以抵稅。這一點其實我有深刻地體會，前兩年我們的會計師給我們的投資房報稅都是隨手寫一個大概數字（因為沒有具體統計），我都懷疑我一年中有與投資房相關的1000英裏裏程嗎；我今年有了記錄之後，發現居然到今天為止，裏程數已經達到將近4000英裏，那就是2300塊可以抵房租收入。
第四點旅行開銷。如果有朋友有外州房產，那麽完全可以把business和個人旅遊弄在一起，當然操作起來沒有想象中那麽簡單，但是是很有可能把整個旅行的費用：機票，租車還有加油，旅館都算成房產投資的開銷的。如果朋友們沒有外州房產是不是完全就沒有這個可能的呢，不一定呢；如果我們把一些房產投資的會議安排在我們想順便去旅遊的地方，同時好好計劃房產投資的會議時間，全部的旅遊也很有可能都是Business trip，從而完美抵稅。
第五點自己的家人。如果家裏有孩子老人願意幫忙，有考慮過他們的勞動也都是可以算成開銷嗎，你完全可以給他們開具W-2（當然具體操作可能不太能DIY），這樣青春期的孩子和剛移民的老人可以有earned income，還可以開始存自己的roth IRA等等，這個說遠了。。。總之目的是把高稅率檔的收入（比如你們雙職工）往低稅率檔的劃拉（孩子或者老人），以達到節稅的目的。
第六點Meals。我們每年是有跟自己的會計，或者我們的房產經紀，貸款經紀一起吃飯聊些生意聊些生活，這些其實也是可以報稅的；或者上個周末，我們兩口子，同時也是最好的商業夥伴，出門一天考察麻州南部房產，中午搓的那頓館子，也是再合理不過的商業開支；當然吃飯隻能報一半的費用。
第七點房產教育費用。比如我們最近買了不少書來看（包括這本），甚至去參加一些付費的在線活動，講座，課程，任何與房產教育相關的費用也都是可以報稅的，當然這些必須在你有投資房產之後。
等等等等。
其實還有很多，但是因為這本書是初級版本，所以也不用不一而足地都列出來，但是這本書的deductions這章給我們的概念也就是房產投資的魅力之一，那就是它就是一個商業類型，不管你有多少房產，完全可以先扣掉開銷，然後再克稅，而開銷可能有很多你事先並不知道的類型，即使是你有雇用職業會計師，他/她也不一定完全擅長房產投資領域，於是完全合理合法的避稅操作我們不知道，所以也有可能就糊裏糊塗地多把自己的辛苦錢交給了國稅局。
那既然我們知道了以上諸多好處，但是這些東西都不是憑空我們就能享受到的：比如即使是顯而易見的開銷裏麵，地主朋友都有嚴格整理好所有的收據證據嗎？裏程和旅遊都有對應的記錄和憑證嗎？想開工資給自己的家人，有嚴格執行國稅局認可的操作規程嗎？所以下一個部分，也就是我標題特別想強調的，節稅是很開心的，但是記錄可能是很多人不願意操作的，但是人們就是應該把節稅的概念和記錄的習慣揉進自己的生活裏，我這樣說可不是說我們真的需要每一天都要抽出時間，想想今天我節稅了嗎，今天的收據整理了嗎？這樣的思考和整理可以一個星期一次或者至少一個月一次吧。我看完書後的當天晚上，我就在Landlord studio（朋友們有其它好的推薦也可以留言）上注冊了帳號開通了付費服務，然後花了好幾天跟自己的照片聊天記錄對應，把今年的裏程整理了出來，所以我才說我們已經有將近4000邁的裏程了，同時可以毫不猶豫膽怯地報稅。當然下一步整理就是我們今年初大裝修的各種裝修費用。整理收據是個很煩的事情，尤其是往前回憶整理，所以最好的建議就是隨手拍照，因為國稅局是認可照片或者掃描件的，拍照完後小票就不需要了，這樣避免了過段時間小票就不知道揉到哪裏去了。當然這樣的付費管理軟件，連帶我的付費租金分析軟件，還有我因為投資房產用的dropbox的付費服務，諸如此類，都是可以抵稅的。
有了一些概念，影響指導我們的行為，這大概是這本書想給我們最直接的體會，當然更深的思考還有很多，比如到底要不要成立LLC來管理房產，怎樣正確操作而不是隻是單純給律師和會計師送錢；比如投資房產與自己收入的關係（隨便舉個例子：某些牛人公司的原始股對現，可能會大大地增加某年的收入或者稅率，那麽有沒有考慮房產投資的“損失“來抵扣這部分增加的收入呢），投資房產與退休金的關係（也隨便舉個例子：比如用退休金投資房產），甚至投資房產與遺產的關係（比如怎麽樣把自己的legacy交到孩子手裏，同時消掉之前一直延遲的各種增值稅capital gain）等等。關於這些更深的概念，案例，這本書的後麵也簡要地提到一些，而在進階版裏麵會講得更加詳細。
正好最近紐時也報道了川大總統的稅表信息，用了一些驚悚的標題，然後帶來一連串驚悚的報道，說他老人家2017年的聯邦稅隻需要交750美金，要麽就是稅法諸多漏洞，要麽就是他實在不是成功的商人。所以饒有興趣地來評論一下，稅法是否真有諸多“漏洞”呢，如果大家認為稅法跟別的法律一樣，人人平等，那你就錯了，美國稅法從來就不公平。一般的W2收入者，抵稅的選項少之又少，可能包括401K， 傳統IRA這樣的養老金，醫療保險或者HSA這樣的醫療開支，自住的貸款利息和地稅（其實2017年稅法裏麵對自住房非常多限製），總之就是掙得越多，交得越多，沒啥選項也沒啥可抱怨的；而同樣的房產投資甚至川大總統這樣的商人，開了無數的公司，那麽就是可以先扣除運營費用，再克稅，並且運營的紙麵損失還可以繼續carry over以後很多年繼續使用，川大總統的7萬理發費用合理嗎，私人飛機，高端餐飲合法嗎？不僅合理也合法，所以也沒有必要驚悚。避稅不是偷稅漏稅，這裏麵有嚴格的區別。那麽他是不是失敗的商人呢，這個可能是需要商議的，但是我想強調稅務紙麵的損失和真正的收入是有區別的，正如我上麵關於一個20萬的小房子的例子你們也可以看出，我事實上是有2500塊的現金收入的，還有隱藏的貸款本金收入以及房屋增值收入（以後可以重貸套現且不交稅），但是在稅務紙麵上，我還是虧損的，這個虧損還可以延續到未來若幹年來抵消其它的紙麵盈利。
