最近周末都在安排看房，現在的目標重點是小型商業住宅公寓。對某些投資人來說，如果還是在住宅公寓領域，就算是一大棟公寓樓，有幾十上百戶公寓，他們也認為還算是住宅類；隻有跳到商場，旅館，辦公樓等才算真正意義的商業地產。那麽我這裏所指的小型商業住宅公寓其實就是指5戶以上的住宅，既可以是multi-family多家庭住宅，也可以是apartment building，即正兒八經的公寓樓，不管以上哪一種，5戶以上就不能使用普通住宅貸款，而開始要走商業貸款的路徑來融資，所以稱呼為商業住宅。
4戶以及4戶以下的多家庭，還屬於普通住宅的範疇，也集中了85%以上的普通小房產投資者，在一個經濟上行的環境下，競爭還是很激烈的，而且“迫使升值”的力度不大，就算我能想盡辦法把租金提高一倍，也很難把房產價格提高一倍，所以當我們有了足夠的經驗之後，就開始把投資重心向小型商業住宅轉移，也就是5-9戶的住宅樓（更多戶估計我們的資金暫時也達不到），既還在熟悉的住宅領域，同時開始建立商業貸款的聯係，同時有著更為廣闊的升值潛力。
以上是我們現在的投資方向，那麽跟2017年稅改之後引入的全新投資領域 Opportunity Zone "獲利免稅區" 有什麽關係呢？先來講講這個OZ（即Opportunity Zone的英文縮寫）的基本概念。所謂的OZ就是以優惠的稅收政策（比如減免資本利得稅）來吸引私人或者商業投資機構的方式來促進美國地方經濟的發展。有稅收優惠來吸引私人投資，那麽這些“選擇的地方“就是地方政府已經力不從心的區域，有大量的低收入以及長期受政府福利支持的人群，那麽這裏的房產自然也就是相當比率都破破爛爛。
大概有哪些稅收優惠呢？
第一: 已有資本利得該課稅的部分可以投入OZ以獲得稅收上的延期。
比如你股票賣了，獲利一部分，一般情況下就隻能乖乖地交稅給山姆大叔；或者你賣了一個投資房（買成25萬），也有增值的部分（賣出50萬，簡單計算獲利25萬），這個時候除了1031 exchange，可以把這部分本來應該交稅的部分，也就是增值的25萬投入到OZ裏麵，這樣就可以稅收延期。
第二：已有資本利得該課稅的部分可以投入OZ以獲得稅收遞減。
同樣是上麵的例子，買投資房25萬賣出50萬，獲利的25萬投入OZ， 如果OZ裏麵的房產持有超過5年，能打一個9折，所以投入的25萬變成了22.5萬需要課稅；超過7年，能打一個85折，25萬變成了21.25萬需要課稅
第三：投資在OZ裏麵的房產的資本利得部分可以獲得稅收減免
上麵提到的1，2都是投入資金，那麽OZ裏麵買的這個房產，如果能持有10年以上賣出如它自身增值的部分的資本利得稅還可以全部免掉。
看起來特別簡單對不對，所以當我們上個周末逛到了麻州Fitchburg這個城市的時候，正好發現出來的兩個多家庭房子，一個在OZ裏麵，一個不在OZ裏麵（具體是否在OZ裏麵，需要查OZ的地圖），所以我們就問了問自己這個問題，是否我們可以投資OZ裏麵的多家庭來獲得一些稅收上麵的優惠呢？當然我們現在沒有什麽資本利得的部分需要延期的，所以我們想的就是第三點的優惠，如果我持有十年以上就能完全避免資本利得稅，我們原本就是一個長期buy and hold的投資客。
結果當然是沒有這麽簡單啦，我們隻是去買一個OZ裏麵的房產並不會讓我們立刻獲得這項新稅法的各種優惠，事實上還需要滿足以下條件：
1）房產要在OZ裏麵。
2）房產要在2017年12月31號之後購買
3）在獲得房產的30個月內，投資客需要投入不低於房屋價值的資本來修繕房屋。比如一個房產購買價20萬，其中土地價值5萬塊，房屋價值15萬，那麽除了付了這個20萬的購買價，投資客還需要在30個月內投入再多15萬來做工程 （當然這個要求也有一些例外，比如這個房屋已經廢棄超過5年了等等）。
4）房產必須持有在Opportunity Zone fund（可以看成是一個單純納稅的公司，還必須是multi-member的LLC，不能是單人開的LLC）名下。
從以上4點可以看出，對於我等小投資客已經很難達到要求了，找合作者開個LLC可能不是那麽難，但是要滿足第3點，可見這房產質量也好不到哪裏去，想想投入和收益，覺得自己可能更能操作也更能從其它的投資機會上麵獲益，就暫時抹去自己對OZ投資的興趣了。
如果投資客更多的是想利用第一和第二的優惠政策，是不是OZ更有吸引力呢，也未必；比如你剛好賣掉一個投資房，獲利頗多，想把資本利得的部分投入OZ延稅或者省稅，這裏有一個很神經的截止時間，2026年12月31號。也就是比如就今天你看到這篇文章，你正好決定去OZ裏麵用自己之前資本利得的收入買了一個符合要求的OZ房產，但是你在2026年12月31號那一天還是必須付這個延期的稅，從現在到2026年12月31號都已經沒有7年了，所以那85折是享受不到了，為了繼續延期，估計你還得再賣了OZ的房產再去投資別的去。對比下來，是不是1031條款更符合你的要求呢？
