股市和房市這一周都沒有什麽好消息。
股市之前一路上漲，光是八月一個月大盤就漲了7%，弄得我也偶爾檢查家裏的Roth IRA，覺得跟著賺了點小錢頗為開心，當然更不用說整個IRA帳戶都是特斯拉股票的領導。一直到前天大盤一天還能漲1.5%，簡直堪稱瘋牛，然後昨天又在毫無征兆下又大跌3.5%，以至於人人又開始自危，擔心會不會又是股市雪災的前兆等等。 沒上這趟瘋狂股車的人們肯定要說，不就是股市調整嘛，又沒有把你調整到水下就開始哀聲一片；當然已經在這趟車的人肯定有些人開始後悔怎麽沒在高點賣出，或者現在已經開始琢磨合適賣股時機了。
對於我而言，投資股市就是隨波逐流，因為即使聽再多的股評，看再多的財報，能在股市裏收獲，80%靠的還是大勢，低於20%的是靠自己“精心挑選”的個股甚至還有運氣的成分。不管投資股市還是房市，最佳的策略都是長線投資，定期投入的資金和時間而已，如果還需要點什麽，就是人們常說的人生最美好二事，希望和等待。
房市在這一周也不平淨。自春天以來，一方麵很多未受疫情打擊的人群在疫情和低利率刺激下，開始在市場上第一次購自住房，尤其以郊區的獨棟公寓為主；但是賣房的人反而很猶豫，短期的供求不平穩反而推動房價持續上升；另一方麵，投資房市場房東房客的關係也隨著疫情發展下的政府政策有著各種微妙的變化，有人著急出場，有人伺機入場。
三月之後，大部分的州都有一定時間的Eviction Moratorium （驅逐暫緩令），原因也好理解，疫情重創消費型為主的美國經濟，中低產好多人失去了工作，雖然有一輪失業救助計劃，但是已經在七月底到期，本來就沒有什麽存錢習慣的若幹美國租客還沒有恢複工作，隻拿著州裏最低的失業救濟金，生活已經有困難，可能確實沒法（全額）支付租金，如果按正常程序驅逐，可能會有些人流落街頭。。。 我不得不說按照我們老中的思維是很難全部理解以上這些的，比如你失去了以前的工作，比如餐飲服務業，或者旅遊服務業也好，甚至短期都看不到複蘇的跡象，但是人貴在自助，疫情下並不是沒有招工，但凡人有手有腳，都會想辦法去尋求新的機會；人也要調整自己的生活目標，如果生活收入下降，其實就可以考慮搬去稍微便宜的地方等等，難道真的如左派媒體所說，這三四千萬自我認知付租困難的人群，一旦正常驅逐開始，就都會睡在大街上嗎？
像我這樣的老中思維是一回事，當然出於穩定社會的政客在選票的考慮下的政客思維是另一回事，咱繼續說。七八月開始複工以來，很多州已經放開了驅逐暫緩令，於是好像確實出現了大量的法院申請（完全也有可能是前好幾個月積壓的結果），但是若幹藍州比如像我身處的麻州卻再一次將驅逐暫緩令延長到十月份，小地主組織控告州政府的訴訟還在進行中，也不是特別順利；另一方麵加州的某議員的激進議案之前也引起軒然大波，但是好像最近參眾兩院協調也有了一個合理的似乎並沒有太損害單方麵利益的法案出台。然後川大總統突然又下了行政命令，當然借了CDC這個他之前大罵也並不信任的機構的名義，以公共健康安全為前提，在全國範圍內暫緩了驅逐程序，目前的截至日期是今年底12月31日 ，理由自然是冠冕堂皇：驅逐會迫使人們在疫情下搬家，或者投親靠友，或者群居從而加大疫情傳播風險。
此一命令一出，那些出於保護租客或者為低收入人群站街的人道主義人士當然奔走相靠，彈冠相慶，覺得該政策真的是極大地緩解了很多失業的交不起租的人們的生存危機，於是他們也選擇這樣的畫麵：身患殘疾的人士，帶著若幹小孩的單親媽媽紛紛出鏡，終於好幾個月不用擔心窮凶極惡的房東把他們掃地出門了。
當然同時房東圈子裏也炸了鍋了，不僅包括華人房東們，就是臉書上美國人的房東群裏，也是各種各樣的觀點都有，有人信誓旦旦的說，自己的房子就算空也要空到驅逐暫緩令結束；有人已經決定搬進其中一個出租屋來抵抗風險, 因為實在找不到合適的租客；更多人的開始總結怎麽樣更加收緊租戶申請的條件，隻讓完全符合條件的租客入住等等。
等一下，我們再多多研究一下這個政策，看是不是就是上麵在告訴租客說，你可以完全不交房租，房東也不可以驅逐你，你也不用承擔什麽後果呢？
首先這個政策給出了對租客的一些要求：
1）個人年收入低於$99,000或者夫妻年收入低於$198,000
2) 租客由於疫情原因要麽失去工作要麽收入減少，從而無法付一部分甚至全部房租。
3）你已經盡全力地申請各種政府救助方案來支付方租
4）你要證明你無法支付房租確實是由疫情導致，至少你已經盡全力付出了一部分房租，而且如果你被驅逐，確實無處可去。
對於第一項收入的要求，我相信大部分的租客肯定符合收入要求的；而第二到四項是對租客的要求，他（們）需要向房東出據證明聲明書表明他們符合這些條件，而這個正式的聲明書的版本，CDC應該會在今天公布。所以所有的微小地主，可以稍微放下一點心，雖然疫情走勢無法判斷，保護租客的大勢不可逆，但至少有指導意見如上，建議多多加強溝通，租客如果確實受疫情打擊嚴重，能收一點是一點，兩方好好協商一個推遲延期支付的方案，總好過破罐子破摔，雖然最終可能被打擊最慘的是房客（驅逐記錄和受損嚴重的信用分數會跟隨他們好長時間），房東也免不了蝕把米，甚至有丟雞的風險。
最後我還是想回到房東自救的問題上來，怎麽樣避免自己陷入一個與壞租客的拉據戰，失去了自己投資房產的全部信心呢？結論就是好好篩選房客，尤其在當前不利的大環境下！房東收的是租子，那麽很在意的一點就是減少空置，空置一天損失的都是房東的錢，所以往往租戶更換的時候都有點大傷腦筋，本來房屋就需要維修清潔，需要安排秀房，需要背景調查，簽署文件，最後希望安排盡早入往，所以就更著急地把房子租出去，於是對有些不太滿意的房客開了綠燈，最後麻煩自然是無窮無盡。
我們有六戶租客，每一戶都是自己麵試自己親自選的，最近其中一戶也給了我們一些小小挑戰，所以實例說明談談感受。這一戶是個閣樓一室一廳，雖然是全部重新裝修，但有一些自身的缺陷，比如上樓樓梯比較多，采光不太好，廚房比較簡單，夏天超級熱。5月1號開始租給了一個單身的退伍老兵，租金1450塊，老兵大胡子，有PTSD，帶著一條service dog，開一輛巨吵的摩托車。本來一開始我對他不是很感冒，但是老兵非常有禮貌，加上也很認真地給我們提交資料，他自己有快餐店的固定工作，同時也有退伍老兵的固定收入，後者大概每個月3300塊，看房的時候是女朋友陪著來的，看起來都是正派的人，所以最後簽了一年合約。上閣樓的樓梯狹窄，大型家具沒法上去，老兵還在自己屋裏給自己做床，沙發和狗窩，確實是認認真真想好好住的租客。7月1號，老兵發短信，說自己的老兵補助沒有按時發放，所以需要晚交房租。等了一個多星期，繼續發短信跟老兵交流，老兵開始東拉西扯，反正不好好回答。所以我們到了15號，發出了late rent的申明書，因為我們州還在驅逐暫緩令下，其實這一紙申明書也沒有什麽法律效力，最多也就是一個證據。這裏說明一下，我發任何給租客的文件，都是正式郵件一份，電子郵件一份，短信一份。然後又過了一個多星期，老兵才開始回複，他要跟女朋友結婚了，所以可能有想搬出去的意思。我們很通情達理，沒問題，租金算到交鑰匙的那天，也不多扣錢，於是老兵磨磨蹭蹭地7月27號搬了出去，交了鑰匙，我們用押金扣掉了將近一個月的租金，剩下的返還給他，算是好聚好散。
雖說老兵的這件事情，提前跳出租約肯定不是一件讓人愉悅的事情，而且我們也是有損失的，比如7月27號這戶就一直空置到9月1號新的租客入住，空置了一個月有餘，但是這個空置是兩方麵的原因造成的，第一我們等到拿到鑰匙才能開始秀房，因為不確定他是否要搬什麽時候搬；第二我們真是非常嚴格篩選房客，有任何讓人不太舒服的房客都不選。不過值得提的一點是老兵在將近三個月的租約裏，其實幾乎沒在這裏住過，一直住在女朋友那裏，所以也沒有什麽需要清潔的地方。
再回到篩選房客上來，可以簡要說一下，首先我們都是自己打廣告，五大渠道: Facebook marketplace, Zillow, Apartments.com, Turbotenant, Craigslist。最後一項Craigslist效果不是特別好，所以重點說前四個。臉書的marketplace自從去年第一次使用之後就非常喜歡，買賣二手貨特別方便，還可以花錢助推，但是在租房市場上有明顯的優缺點，優點就是可以很快地推送給很多人，尤其是年輕人；缺點其實也是這個，因為大部分的年輕人都不靠譜，要麽收入信用收入不達標，還容易急，滿嘴噴糞；要麽說得好好地約好看房居然就是不來，也不打聲招呼，總之千奇百態。不過臉書本身就是極好的篩選工具，因為你可以點擊申請者的頭像，看到他或者她的各種生活常態，他或者她是不是一個喜歡爬梯的人，是不是天天自怨自艾，是不是癮君子或者抽煙抽大麻，稍微看一下，你都不知道人們是有多願意把自己的各種生活常態和興趣興格暴露出來，所以那些讓你不爽的就別招來了。而中間三個渠道zillow (似乎開始收費了）, apartments.com, Turbotenant.com，會招來更加認真找房，同時也更加正派一點的人群，他們會認真地寫自己的情況和對房子的期望，會提供很多個人收入或者其它的證明。
其實不管什麽渠道來的申請者，房東應該需要堅持至少三個要求，就能大大地減少麻煩租客的可能性：1）良好的信用分數（信用分是一個最好的發明，信用分數真的是一個數字反映了生活的各各方麵，你的債務情況（那些背著不管是學生貸款還是信用卡貸款的人信用分數都很一般），還款信用和能力等等。這個標準自己定，我們現在的要求是600分，對的，90%的申請者連這個分數都沒有，有些房東設置650分甚至700分）；2）足夠的穩定收入（一般的要求是3倍於房租的稅前收入，或者至少至少是2.5倍吧）；3）沒有驅逐，破產，犯罪等黑曆史。隻有滿足這些條件同時也願意盡快入住的人，才能看到我們自己拍的virtual tour，對視頻感興趣的人群再安排實地秀房。秀房也是一個麵試租客的時機，這個人是否準時，穿著談吐衛生情況，是不是有責任心輕拿輕放等等，連麵對未來房東都不願意偽裝的人，住進來了肯定不會好到哪裏去。我們的經營理念並不是希望租客非得在這裏租上個十年八年，最大限度地減少空置降低成本，即使價格遠遠低於市場價（另外我認為其實沒有什麽所謂的市場價，你能租出的就是市場價）。我們經營的都是好學區的“白玉房”，都是精裝修，也都希望能招到積極工作，健康向上的young professional，互相尊重，好聚好散。若能住上兩三年，就能有自己的積蓄出去買自住房，我們特別祝福，因為我們也不太擔心我的房子會空置租不出去，因為the unit sells itself. 總之的總之這花費了我們一些精力的最後一個空置單元終於迎來租客9月1號搬入，是可愛的一對小夫妻，目前讓我們非常滿意。
既然是自己的實例，放兩張這一戶的照片，前三個星期秀房效果不好，來申請的人沒有一百也有七八十了，但是各種不符合條件，或者符合條件的又有點嫌這個閣樓單元的各種小問題。於是第四個星期領導決定給客廳加一點家俱，抵消一些閣樓空間的不適感，增加一些舒適度，所以我們兩個立馬去宜家搬貨再回來安裝，忙活了兩個晚上，配上了家具的客廳頓時效果好很好，就多了好幾個像樣的租客，那一個周末立馬就租出去了。
祝各位勞動節愉快。
