House flipper係列應該可以一直做下去，反正大概念翻來覆去就那些，但是個例會有很多呀，成功的，不太成功的，成功的都有相似的經曆，不成功的各有各的不幸。
所以今天來講一個不成功的例子。
地標：麻州中部鎮Bolton， 五千多的總人口，包括95%的白人占比，總體接近90%的白領，25-44歲“當打之年”的家庭平均年收入超過20萬美金，中位房價65萬，房產稅率2.039%，犯罪率非常非常低，根據這些大而硬的數據可以看出Bolton算是一個上中產聚集的鎮。
房屋住址：232 Harvard Rd.
房屋的基本信息：0.73 acre的土地，房屋2室一衛，1160sq的總麵積。
房屋的基本信息是在town裏的網站上查的，跟賣出的網上信息一對比，基本還是符合的。2018年4月12日 flipper 邁克花21.6萬買到手 （不好意思啦，所有的flipper在我這裏都化名邁克），至於再之前的房屋故事，照例在文章最後，我們根據曆史賣房信息來個小評價。
我們發現這個翻修房子，是在2018年春夏天，我們開車經過這裏去某湖邊溜狗，領導說快看這個房子幹得熱火朝天，明顯就是在翻修而非新建，回到家查了查基本情況，領導馬上提出疑慮：1）0.73 acre 在這樣的翻修案例中肯定是缺點而不是優點，21.6萬就代表基本就是地價（16-17萬），可見這小屋會破成啥樣，你們看圖片也知道破成什麽樣了；2）翻修畢竟不是推倒重建 （如果重建說不定就好了），那再怎麽修也還是一個2室1廳的小房子呀，誰會到Bolton這個鎮來買個小房子，畢竟這裏的人都是房大地大院子大（平均土地麵積1.6 acre). 3) 既然是破小屋，翻修的價格也低不了哪裏去，屋頂，外牆，保暖，水電氣係統，內部裝修，廚房廁所，還有忘記提的，還有septic system很有可能也要重做。
破小屋賣出的內部照片：
其實仔細看看圖片，真心還沒多破，可能畢竟以前是自住房而非出租房。
由於我們有著各種疑慮，所以一直關注這個房子的上市情況，等到2018年10月，也就是小屋賣出的6個月後（其實速度已經很快了），房子上市了，掛價47.5萬。
正好有open house，我們就溜達過去看了一下，那肯定是大手筆的翻修，賣家也是邁克本人，某地一小承包商，從屋頂到地下室煥然一新，我們從廣告中也可以看到翻新的力度：“All NEW roof, insulation, electric, plumbing, blue board/plaster, Hickory hardwood floors thru out, all new maple kitchen design, granite counters, LED recess lighting , New forced hot air heat and A/C, all New appliances and full size washer /Dryer. New 40 gal. hot water heater, New 3 bedroom Septic system. New landscape with large patio and fire pit, 2 Decks.”正如我們預料的一樣，不僅是屋頂，保險，水電氣係統，內部裝修，還有全新的septic system，甚至還包括全新的車道綠化以及兩個decks!!
來看看圖片：
其實也不用算得特別準確就知道，47.5萬邁克也就能賺不到10萬塊（這還是因為他已經是包工頭，自己幹活不收自己錢，以及他自己還是買賣經紀的原因），但是47.5萬能賣出去不呢？我們看房子的時候當然一直鼓勵表揚邁克幹得不錯，這小房絕對迎來了新生，邁克甚至想全裝修完地下室但是卻並沒有完工，因為成本昂貴但是卻不能算在居住麵積裏麵。回到家我們琢磨這房子估計如果有人特別喜歡可能在40萬出頭，但絕不太可能47.5萬。
於是我們就一直看到這房子不斷降價到46.5萬，45.5萬，43.5萬，42.5萬，最後在41.5萬黯然下市，之前我提出Bolton的房產稅可不低喔，2%在麻州算高位了(一度排名前五），所以持有成本也不低。最近領導問起，說這房子怎麽樣了，於是查了一下，在2018年下市之後，再過了一整年之後，該房2019年11月以37.5萬賣出了，當然這個47.5萬到後麵降價的過程，如果不是我曾經截屏，誰又能知道（邁克肯定也用自己agent的權力把MLS裏麵的記錄刪掉了），所以整體邁克很有可能是虧本了，或者最多持平，把三十幾萬套在房子差不多兩年，卻隻買了個吆喝，賺了個寂寞。這裏沒有嘲笑邁克的意思，就像我在第一篇裏麵寫的，我對翻修者是整體保持敬意的，你看看一個搖搖欲墜的小屋在他們的手裏獲得了新生，有新的住家開開心心地住了進去（如何看出來是自住，看看homdestead的記錄就知道了），當然是建立在邁克的鬱悶中。如果他們能有眼光，買在低位，然後靠自己的勞動賺取與市場價的差異，這是房屋翻修者們的本事，當然眼光出了一點問題，房子的賣價與市場價產生了偏差，他們也承擔了這個損失，賊吃肉挨打都是正常的，但是長期來看能更多吃肉的賊那就是山大王了。
最後彩蛋：邁克是從什麽人手裏買到的這個房源呢？由於一切都是公開信息，所以可以查到，在邁克2018年4月接手這個房子之前，2017年11月也成交過一次，買家是一對中國夫妻，買價16.8萬，因為賣家是房利美，那麽就應該是銀行房之類的。這對中國夫妻買到手，5個月左右就轉賣出邁克，賣價前麵提到21.6萬。再往前看，房利美收房的時候，這個房子欠貸款30多萬，所以房利美隻能含恨收回來，低價賣出去。真是一個好故事，這一個案例從房利美收房到最後房子翻新賣出，笑的是中國夫妻（可以賺了幾萬塊），最後的買家（全新市場價，位置好），哭的是房利美，鬱悶的是邁克。
