前麵好幾篇博客已經說了許多為什麽應該投資房地產，以及為什麽人人都可以付出一點努力都能做到一定程度的財富自由，但是還是紙上談兵，略顯海市蜃樓了一些，所以我們就用數字說話，看房地產投資能切實地給投資者帶來什麽樣的回報。
比如在美國開始以一個價格$20萬的公寓作為投資房
（我們從公寓開始舉例，就是因為如果在剛開始不想太麻煩地想著需要照顧一個房子的外牆，屋頂，供暖還有水電係統，所以公寓是非常好的第一套試手的房產類型）
按照現在銀行允許貸款的比例，一般來說房主需要首付25%，也就是$5萬塊。
貸款30年，年利息5%
那麽以我的標準，這個房子應該需要有至少5%的現金流(相對於自己的投資，也就是5萬塊首付的5%)，也就是一年拿到手的現金$2,500塊。
（現金流的計算方法：房租減去運營開銷；而運營開銷包括HOA物業管理費，其可能或者不包括暖氣，utility, 房產稅，保險，以及可能的維修空置管理費）。
數字非常簡單明了，如上，我相信已經有朋友想出來評論了：5%的投資回報率很低嘛，如果能投資大盤，比如2019年的大盤，回報率能有將近30%，或者2009到2019年的大盤，也能能有至少10%。此話不假，2020年的大盤呢，2020-2030年的大盤呢，你能有如此自信繼續往前看，並且把自己的所有錢都投到大盤裏麵去嗎？如果你略有疑慮，我們來看看房產投資真實的四項回報（還是以上麵投資$5萬塊舉例）：
1）第一項是現金回報：也就是上麵所算的5%的現金流也就是$2,500塊收入。
2） 第二項是稅務回報：也就是稅務減免的收入。投資股票的人們，如果是短期買賣的收益，需要交納和自己的稅率一樣的比例，如果是長於一年的長期買賣，則交納15%，不管如何，都會交納至少15%的收益給山姆大叔，也就是$375。而房產收入的$2,500的真實交稅比率呢，我們來算一下。這裏引入的一個概念叫做depreciation，可以翻譯為折舊，一個公寓，可以按照公寓的全部價格即20萬進行27.5年的折舊計算，從而在報稅的時候為租金收入抵消$20萬/27.5=$7,272。那麽這一年的租金交稅總收入為$2,500+$2,213 (貸款本金)-$7,272<0，意思就是第一項的收入完全不需要交稅，如果您的家庭年收入低於15.5萬，這個減出來的負數甚至可以部分抵減你的W2，這都是後話了。所以這個不需要交的稅費$325也就是看得見摸得著的第二項收入。
3）貸款本金：這一年拿到手的票子可能隻有$2,500塊，但是租戶卻是勤勞地幫助你房東還了$2,213的本金，代表你在房子裏的淨值，或者叫equity增加了$2,213。
4）房產/房租天然抵抗通脹的能力：股票收入的比率，10%也好，30%也好，都是毛收益率，其中是需要減去通脹的，過去100年美國的年平常通脹率是3%，所以你的淨收益率是7%或者27%。而房產以及房租這兩項都有天然抵抗通脹的能力，過去·100年，美國房產價值平均增長3%，房租平均增長超過3%，從長期來看，你才能說你的5萬塊投入房產的錢是真真正正沒有貶值的5%的收益率，或者是9.4%（加上本金），如果你遇上了2009-2019年的房產牛市 ，房市甚至年平均能有10%的回報，隻需要等兩到三年，第4）項增加的房屋淨值有可能會超過你的投資，那就重貸抽出，有白賺一套房的感覺。
第1）2）項叫做顯性收入，第3）4）項叫做隱形收入。我覺得買房當然最重要的是location, location, location 毋庸置疑，但是同時作為一個房東，其次最重要的就是第1）項現金流，沒有正現金流的房子，都是債務而非資產，當一個房子能真正養活自己並能提供收入的時候，其自身的現金流就是最好地抵禦風險的武器，如果未來房產動蕩呢，雖然2009年不會再重演，但是局部跌20%是很有可能，如果負現金流，房東撐不了幾時就得割肉賣掉，你的房有可能會被我這樣的人接手，而對長期持有正現金流房產的我，對1）不太有影響，房租的跌幅在2009年也最多隻有20%，同時你的成本比如房產稅也降低 了，所以兩相一抵消沒太有影響。對2）3）沒影響，短期對4）有影響，可能會影響你想迅速重貸投入下一個項目的計劃，但是沒有關係，10年無法財富自由，再耐心等待5年又如何。
數字是最好的老師，其實每個人不管要不要進行真實的房產投資，都應該學習一點點關於這方麵投資的知識，如果你選擇不進行房產投資，也是因為你的知識告訴你能在別的你擅長的項目能有更好的收益，而不是一味地抓住另一項投資的可能軟肋而人為地放大風險。照顧一個房子當然不容易了，難道我想掏糞嗎？我本來就可以雇傭別人來做這一項事情呀，還能做得又快又好。關於照顧房子的每一項，我都大概知道怎麽進行，價格幾何，不管是換房頂，外牆，還是供暖係統，或者水電，或者內部裝修，廚櫃，地板，廁所，油漆，外部的deck或者綠化，知道不一定要代表你需要事必躬親，知道就能幫你更好地去選擇自己的房產，估計維修的成本，更清準地算自己的回報率，指導自己的報價等等。
今天舉出的例子，20萬的房子，5%的收益，我認為稍微找一下，不太難找到，如果想找到10%的收益的房產，也並非不可能，隻是在現在略難一點。功課是必須要做的，你要了解自己要投資的市場，價值幾何，房租狀況，稅收政策，尤其是你在現在還沒有攢夠自己的第一桶金的時候；然後就是組建自己的團隊，一個不僅僅是賺傭金 而是能幫你避開大坑的房產經紀人，一個高效且頭腦清晰的貸款經紀人，一個能為你抗爭，甚至能為你想下一步的房產律師，一個熟悉房產新稅法甚至能幫你做房產規劃的會計師，至少一個你可以依賴價格清晰遵守合約且能不斷幫你解決問題的裝修團隊等等。
