建寧博客
地產、投資、生活、學習筆記及總結
博文
(2023-02-26 11:16:54)
前天我寫那篇SuspendedPassiveLoss及賣房報稅的文章時：
賣出租房利潤可以抵消哪些損失(1)
實際上我自己還處在半夢半醒之間，也就是說有些地方我也不是十分確信。看了網友的質疑後，我便懷疑是否自己理解有誤。於是便把自己賣房那幾年的稅表仔細看了看，也谘詢了對稅法知識了解較多的人，讀了些其它的資料，得出的結論是：那篇文章寫的沒錯，隻是有些地方措辭不太[閱讀全文]
(2023-02-24 18:43:56)
前幾天網友cublai提到的賣房報稅問題，是理解美國稅法非常好的一個案例，這是他的原帖：
求教一個賣房depreciationrecapture的問題
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為便於理解，這是我以前寫的文章“合理利用被動損失”的節選：
在1986年稅改之前，美國稅法還沒有把主動收入和被動收入分開，它們之間可以相互抵消，地主們可以任意從工[閱讀全文]
(2023-02-20 11:27:16)
我曾經寫過一篇文章，詳細介紹美國的房價統計方法，主要是房價指數，對細節感興趣的朋友可以讀一讀那篇文章：
美國曆史房價年均增幅到底是多少？
那篇文章中提到，美國房價的統計方法，基本就兩類：
地產經紀協會（RealtorAssociation）所通用的中位數或均值統計法（以下簡稱中位數法），就是把兩個時期房價的中位數或均值前後分別做一個對比。
房價指數，[閱讀全文]
(2023-02-19 09:54:30)
談起現在所處的房產周期，便很自然地想到上一次的次貸危機，以及這兩個周期之間的差別。
次貸危機的主題是濫放貸，致使很多本來不滿足貸款要求、根本沒有買房能力的人也買起了房。危機開始後，失業率大幅升高，銀行又收緊了貸款政策，中低層民眾雪上加霜，無法貸出款來，大批中低端的房子沒有了市場。而相反，好區和富裕階層的狀況會好一些，最終的結果是好[閱讀全文]
(2023-02-13 09:37:07)
我們可以想象一下，賣投資房交稅多少應該與以下因素有關：
賣價
賣房費用（包括經紀傭金和賣前維修費等）
Basis
而Basis又與折舊有關。
所以，賣房報稅最關鍵的還是折舊及recapture。關於這個話題，我剛寫過一篇文章，建議有賣房要報稅者先讀它三遍：
美國投資房賣後折舊的Recapture問題
這篇文章，實際上也不過是上一篇文章的補充解釋。
繼續上篇文章[閱讀全文]
(2023-02-09 09:29:58)
我家網上報稅快二十年了，開始一直用TaxActOnline，當時選TaxAct的主要原因是便宜。 去年我開始改用TurboTaxOnline，改用最直接的原因是，去年有前一年的passivelosscarryovers，按照稅法，前一年的carryovers我是完全可以在去年抵消掉的，但是我用TaxAct弄了好長時間，總也抵消不掉，所以我就決定用TurboTaxOnline試試，結果TurboTax如我所願，順利地抵消掉了前一年的carryovers。其實，去年[閱讀全文]
(2023-02-06 10:53:50)
美國稅法中關於折舊和recapture的規則是很複雜的。實際上，就連經常所說的depreciationrecapture這個術語，大多情況下我們都是在錯誤地使用它，也就是說，大多情況下那不是它的真正含義。
關於折舊和recapture，我曾經寫過好幾篇文章：
1.美國出租房折舊及Recapture
2.為何報稅時應從房產中多分出個人財產
3.出租房折舊報稅需要注意的幾個問題
4.美國四種稅率的個人收入[閱讀全文]
(2023-01-27 19:04:54)
大家知道，貸款除了利率外，還有費用。而對於常規貸款，有些費用並不是兩房機構自己可以決定的，而是由它們的頂頭上司FHFA統一規定的。 這個調整費用，FannieMae稱之為Loan-LevelPriceAdjustment（LLPAs)： Loan-LevelPriceAdjustment FreddieMac則稱之為CreditFees: Exhibit19-CreditFees 兩者基本上都屬於同一個東西，大多是FHFA的統一調節費用。 這個費用，FHFA會根據形勢，經常做一些適[閱讀全文]
(2022-12-30 05:58:16)
我以前曾寫過一遍文章，介紹私募眾籌中的收費和利潤分配：
私募眾籌的收費和利潤分配
其實，私募眾籌中的具體利潤分配規則是很複雜的，有時候連操盤手本人、禦用會計師、甚至起草法律文本的律師都不見得能完全明白，更不用說一般的投資者。
這樣就會帶來問題，具體就是容易產生誤解和糾紛。
一些投資者，很有點天朝投資者的風範，隻要掙錢了，皆大歡喜[閱讀全文]
(2022-12-29 14:19:18)
我以前寫過一篇關於加州、德州和佛州房產投資比較的文章，這是原文：
加州，德州，佛州房產投資大PK
這裏再評論幾句，實際上是老調重彈。
在我投資過的五個州中，若房產長期持有，我個人認為從好到壞的排序是：UT、CA、ID、FL、TX.
這個排序的主要標準就是現金流的增長潛力，或者說持有成本的反向排序，基本上也就是地產稅率從低到高的一個排序。
德州家[閱讀全文]
