美國投資房賣後折舊的Recapture問題

美國稅法中關於折舊和recapture的規則是很複雜的。實際上，就連經常所說的depreciation recapture這個術語，大多情況下我們都是在錯誤地使用它，也就是說，大多情況下那不是它的真正含義。

關於折舊和recapture，我曾經寫過好幾篇文章：

 1. 美國出租房折舊及Recapture 

 2. 為何報稅時應從房產中多分出個人財產

 3. 出租房折舊報稅需要注意的幾個問題

 4. 美國四種稅率的個人收入稅收計算 

這些文章，對於我自己正確理解稅法，是非常有幫助的，也算是我的學習總結。在讀這篇文章之前，我建議您先讀一讀它們，否則，這篇文章可能很難理解。

這篇文章，主要想說說出租房賣後折舊的recapture問題。

為方便說明，我還是用一個例子，我發現用例子說明更容易些。

假定小地主黃小仁買賣了一個出租房，這是與這個房子有關的折舊事件：

• 黃小仁在2010年花了24萬買了個房子，其中土地4萬， 也就是說折舊的basis是20萬，顯然這是不動產（Real Property），折舊期是27.5年，這裏不妨稱之為資產1。
• 2011年換了一個新空調，1萬，這也是不動產，折舊期也是27.5年，這裏稱之為資產2。
• 2012年新做了driveway，花了1.5萬，這也是不動產，但折舊期是15年，用的是加速折舊（accelerated depreciation，少於20年折舊期的可以用加速折舊），這裏稱之為資產3。
• 2013年換了個新冰箱， 花了3000，這是個人財產（Personal Property），折舊期是5年，這裏稱之為資產4。

也就是說這個房子總共花了： 24（房子）+1（空調）+1.5（driveway）+0.3（冰箱）= 26.8萬。

假定在十年後的2020年，黃小仁把這個房子賣了，賣價是40萬（用40萬為例主要是為了使賣價高於26.8萬的成本價，這樣既會有capital gain, 也會有recapture）。

我們先來看看房子賣後，上述四種資產各自折舊過的數額（為簡化起見，這裏隻用大約值）：

• 資產1（房子）：已經折舊10年了，折舊額大約是70000： (200000*10/27.5).
• 資產2（空調）：已經折舊9年了，折舊額大約是3000 ：(10000*9/27.5).
• 資產3（driveway）：已經折舊8年了，用的是加速折舊，折舊額大約是10000 (如果是用直線折舊的話應該是8000).
• 資產4（冰箱）：冰箱的折舊期隻有5年，已經7年過去了，早折舊完了，折舊額是全部的3000。

簡單而錯誤的Recapture法

因為沒賣房子前每年報稅需要填的隻是4種資產折舊的總數這一個數字，所以有不少對折舊和recapture了解不多的報稅者在房子賣掉後，會不分青紅皂白，把4種資產折舊直接加起來，一起recapture。比如他們會先把上麵提到的折舊直接加起來：

70000(房子)+3000(空調)+10000(driveway)+3000(冰箱) = 86000

因而得出這個房子賣掉後，capital gain是： 40萬-26.8萬=13.2萬，而折舊是86000。

這種簡單的報法是不符合稅法的，並且在大多數情況下也是要多交稅的（多交稅但不符合稅法可以嗎？這個我不清楚）。

正確的Recapture法

而正確的recapture法是把上述4種資產的買賣、折舊和recapture完全分開，就如同單獨買賣4種完全不相幹的資產一樣對待，當然這裏4種資產唯一的相關性就是它們的賣價總數是40萬，也就是說我們需要把賣掉的40萬分配到4種資產裏，分配完後，各自計算自己的recapture。

以下是對這4種資產各自折舊的recapture分析。

資產1（房子）:

由於這個房子是盈利的，折舊掉的70000都屬於Unrecaptured Section 1250 Gain，普通稅率但不超過25%，這個比較簡單明了。

與資產1（房子）不同的是，後3種資產賣掉時的價值一般都會低於成本價，所以recapture的情形會有所不同。

資產2（空調）:

我們來看3種情況：

Case 1 ：假定房子賣掉時空調的價值跟成本一樣，仍然是1萬，這種情況下折舊掉的3000也屬於Unrecaptured Section 1250 Gain。

Case 2 ：假定房子賣掉時空調的價值是8000，這種情況下利潤是：8000 -（10000-3000）=1000，這1000也屬於Unrecaptured Section 1250 Gain。

Case 3 ：假定房子賣掉時空調的價值是5000，這種情況下損失是：5000 -（10000-3000）= -2000，這2000的損失屬於Section 1231 Loss， 可以從Ordinary Income 中減掉。

Case 2和Case 3是可能發生的情況，而Case 1 是不太可能的情況。

資產3（driveway）:

我們來看3種情況：

Case 1 ：假定房子賣掉時driveway的價值跟成本一樣，仍然是1.5萬，這種情況下折舊掉的10000屬於利潤，但由於driveway用了加速折舊， 所以其中的8000容許折舊屬於Unrecaptured Section 1250 Gain；而超出容許折舊的2000屬於Depreciation Recapture，是普通稅率收入。

Case 2 ：假定房子賣掉時driveway的價值是7000，這種情況下利潤是：7000 -（15000-10000）=2000，這2000應該屬於Unrecaptured Section 1250 Gain(這個我不是100%確定)。

Case 3 ：假定房子賣掉時driveway的價值是3000，這種情況下損失是：3000 -（15000-10000）= -2000，這2000的損失屬於Section 1231 Loss，可以從Ordinary Income 中減掉。

資產4（冰箱）:

我們來看2種情況：

Case 1 ：假定房子賣掉時冰箱的價值是500，這種情況下這500應該屬於Section 1245 Depreciation Recapture，普通稅率。

Case 2 ：假定房子賣掉時冰箱的價值是0，這種情況下，沒有任何利潤，也沒有任何需要Recapture的。這是對報稅者最有利的情形，並且5年後假定冰箱價值為零也不算離譜。

說明

文中的： 

• Unrecaptured Section 1250 Gain，是普通稅率，但不超過25%
• Depreciation Recapture，是普通稅率

 

（注： 非CPA，若有理解錯誤，歡迎指正！）

建寧 2023/2/5