不同地區房產現金流的增長潛力

我以前寫過一篇關於加州、德州和佛州房產投資比較的文章，這是原文：

      加州，德州，佛州房產投資大PK 

這裏再評論幾句，實際上是老調重彈。

在我投資過的五個州中，若房產長期持有，我個人認為從好到壞的排序是： UT、CA、ID、FL、TX.

這個排序的主要標準就是現金流的增長潛力，或者說持有成本的反向排序， 基本上也就是地產稅率從低到高的一個排序。

德州家門口的投資房，也是我唯一後悔買的一個房子，買了兩三年來一直虧損，估計會是我最先甩掉的一個，主要有兩個原因：地產稅太高和空置率太高。

佛州的房子我買了有八、九年了，在持有的這些年裏，房價漲、租金漲、地產稅漲、保險漲、維修費漲，唯一一個不漲的就是NOI（或者說現金流）。每年報完稅看到現金流後，我心裏都會暗暗地罵一句：什麽爛玩意兒！並且看完現金流後甚至會失去當地主的信心。當然，我罵的是現金流，房價增值還可以，現在的房價差不多是買價的三倍了。

猶他是做地主少有的好州，州政府重視經濟發展，政策對地主很友善，房屋空置率低，刁民少，人口和經濟增長迅猛，最喜人的是低地產稅，猶他的民居地產稅率平均約0.6%。德州一個80萬的房子，地產稅是2萬，猶他的一個房子市值超1.2米，縣政府估價1米，地產稅不到5千。 也就是說，德州一個80萬的房子，地產稅是猶他一個1.2米房子地產稅的4倍還多。每當我比較幾乎是相同的兩個房子在兩個州的地產稅差別時，我就在想， 是不是隻有SB才到德州投資房產？當然我這樣說肯定會冒犯不少人，不過我也是這SB中的一個， 但我真是這麽想的， 並且我自己兩地房子的回報也可以做為見證，主要是地產稅的差別太過懸殊。比較這兩個地方，很容易知道未來這兩個州現金流的增長潛力。當然現在猶他房價很高，也是泡沫重災區。

加州2012年買的一個房子，現在的市場價格是買價的四倍了，而地產稅卻隻增加了200，房價增長了這麽多，租金肯定會增長，意味著現金流會越來越好。加州的Prop 13是項極不公平的法案，但確是房主的福音，單憑Prop 13這一項，加州房產就值得投資。

ID州我剛開始當地主，還沒什麽體會， 但地產稅率隻有1.2%，應該還可以。

有些朋友會說，加州有租控，對地主也不友好，這是事實。德州對地主是友好，也沒租控，但這裏有高地產稅，高空置率。這裏的房子不管短期內有多短缺，一切恢複正常後幾年房子就可以變得過剩，所以各有各的煩惱。投資房子應該到房子奇缺的地方，加州仍然是美國投資房產最好的州之一。

過去一年，加州沿海是美國房價跌幅最大的地區之一，未來一兩年可能會有不錯的機會。

前麵說了，我的排名標準是現金流的增長潛力。但投資房產，房價的增值也很重要，並且我自己投資就是把房價的增值潛力放在第一位的。但是，房價的增值很難預測，就像ID， 2020年之前的十幾年裏房子基本沒增長， 但2020~2021兩年基本翻倍；佛州2021、2022兩年房價漲幅冠居美國第一， 但之前漲幅也一般，這種漲跌趨勢是根本無法預測的。

但現金流的增長潛力不一樣， 它是可以推測出來的。投資房產，當然應該關心現在的現金流，但同時也應該關心未來的現金流，如果現金流長期都不見好，那是件很悲哀的事。有些地區的房產，捂它個幾十年是會發大財的，比如加州，有些地區，捂久了是會捂臭的。

一孔之見！

建寧  2022/12/28