常規貸款新的費用調整

大家知道，貸款除了利率外，還有費用。而對於常規貸款，有些費用並不是兩房機構自己可以決定的， 而是由它們的頂頭上司FHFA統一規定的。

這個調整費用，Fannie Mae稱之為 Loan-Level Price Adjustment（LLPAs)：

   Loan-Level Price Adjustment

Freddie Mac則稱之為Credit Fees:

   Exhibit 19 - Credit Fees

兩者基本上都屬於同一個東西， 大多是FHFA的統一調節費用。

這個費用， FHFA會根據形勢，經常做一些適當調整。比如，以前Second Home的貸款費用更接近自住房，而從去年開始，Second Home的貸款費用跟出租房完全一樣了。估計是FHFA看到房屋短缺，而有些人竟然還弄個Second Home，大多時間還空著，太不成體統，所以提高費用來打擊Second Home。

多數情況下，FHFA的費用調整變化不大，而五月份將要開始的這次費用調整，是屬於蠻大的一次。

關於這次調整，這裏有一篇不錯的英文介紹文章：

Some BIG Changes to Mortgage Costs Were Just Announced 

我把文章中的圖再貼一遍，這是購房貸款（purchase loan），橫軸是LTV，豎軸是信用分數（正數是比以前費用降低了，負數意味著比以前費用提高了）：

可以看出，費用降低的都是低信用分數，低首付的（高LTV的)，而對信用不錯的大多數中產，購房費用是提高了。這實際上是在鼓勵低信用分和低首付買自住房，對低收入民眾利好。

其它幾項關鍵調整包括：

• 以前隻要信用分數高於740，就可以拿到最好利率，也就是說740跟850一樣。而新的調整增加了 760 和780兩檔，也就是說，以後信用分數必須要在780以上，才能拿到最好的利率。
• Cashout 費用增加
• 2～4單元費用有所降低，看來是鼓勵多單元
• 以前DTI的高低不影響費用， 而新的調整DTI高於40%有額外費用
• 以前 LTV 小於60%屬於一檔，現在增加了LTV小於30%一檔。

作為小地主，我們比較關心投資房，對投資房的調整前後，我對以下情況做了一下對比：

1)  Single Family

若LTV 75%,  在信用分數是740的情況下，無論是購房、非套現重貸、還是套現重貸，調整後的費用都比以前高。但是隨著信用分數的提高， 比如到780以上，前後的差距會越來越小，甚至有些情況差別會消失。

2)   2~4小型多單元

無論信用分數是740還是780 ，無論是購房、非套現重貸(LTV 75%)、還是套現重貸（LTV 70%），調整後的費用都比以前低。

小結

可見，本次調整的受益者是低信用分數低首付的自住房購買者，和2~4單元的房主。購買和擁有Single Family的中產是受害者，但若信用分數在780分以上，即便Single Family受影響也不大。

建寧 2023/1/26