咱也免不了俗套，也來談談房產投資和股票投資。
我在房產投資上做得比股票好，所以我的觀點肯定帶有偏見，並且我可能也是地主中的異類。
看過我文章的朋友可能知道，我是個甩手地主 (hand-off investor)，大多房子沒見過，房客沒見過一個，就連本地唯一的投資房，除了建的過程中看過幾次外，建好後我已經有三四年沒去看過了。
我的房產大多是2016年以後購置的，而自2015年以來，其實我在房產上花的時間並不多，主要是在偶然的一個機會發現了一個建商，跟投了幾個項目。我的主要工作就是辦辦貸款，別的想使勁都使不上，畢竟到目前為止，我尚未掌握在幾千英裏外隔空發功的本領。
可以說，我是把房產，跟股票一樣，看做一種普通的金融產品來投資的。至少我是眼中無房，至於心中有沒有房，到現在連我自己都還沒搞清楚。
而當地主，其實極不適合我，或者說極不適合我的個性。
既然不適合，為什麽還要投呢？
主要是我看到了其中的錢.錢.錢.途!
咱別的本事沒有，加減乘除到會，更了不得的是，大多情況下竟然還能算對。
房產投資的回報，除了稅收等優惠外，主要也不過是兩部分：租金利潤和增值。
租金利潤方麵，獨居屋方麵統計數據不多，但公寓樓有詳細曆史數據，美國公寓樓的曆史平均租金利潤回報率，或者說Cap Rate，大約是4~9%。以前比較高，近二十來年利率較低，Cap Rate也變低，最低時約4%，現在接近5%。
房屋增值方麵，盡管Case-Shiller百年房價指數顯示，美國一百多年來每年房價增值隻有3.3~3.4%。但是，過去半個世紀，尤其更近的時期，房價增速明顯加快，全國平均達到了4%以上。
如果說股票的曆史年平均回報是10%的話，房產就算稍微低一點，也非常接近10%，我們不妨假定房產的年回報也是10%。
如果用現金投資而不用杠杆的話，應該無腦投股市，省事且回報不低於房產。
而杠杆的存在，徹底打破了這種平衡。
在我開始投資地產的三四年後，也就是2015~2016年間，我就意識到，在利率低於5%的情況下，尤其像美國這樣有長期固定利率的國家，財富增長的速度，基本取決於獲取杠杆的速度。我當時就算得很清楚，每1米貸款，每年會帶來約5萬的財富，當然2米就是10萬，5米就是25萬，10米就是50萬，再簡單不過的算數。注意這些都是別人的錢幫我們賺的，而我們自己的錢該怎麽賺還怎麽賺。
或者換種算法，如果房產年回報10%，利率5%，三倍杠杆的年回報是：
10%（自己投入）+（10%-5%）*3 (杠杆）= 25%
就算房產年回報隻有8%：
8%（自己投入）+（8%-5%）*3 (杠杆）= 17%
也不是股市大市能比得了的。
在這種情況下，比較股市回報跟房產回報，對股市極不公平。盡管股市也可以用杠杆，但沒有數據顯示股市中杠杆與回報有相關性。
在利率低於5%的情況下，應該無腦投房市，並盡可能把杠杆最大化。
我以上的算法中隱含了一個重要的前提：就是房產的租金回報（Cap Rate），應該不低於利率。比如利率是5%， Cap rate 也應該至少在5%或者以上，這樣基本可以保證無負現金流。這基本排除了房價奇高的頂級城市，頂級城市租售比太差，無法做到杠杆最大化；當然也要排除差的城市，差的城市誰知道二十年後還有沒人願意住。
在當前高利率的情況下，杠杆就失效了。在杠杆失效的情況下，與股市相比，房產就沒有優勢了。
在有正杠杆的情況下，應該無腦投房市；在沒有正杠杆的情況下，應該無腦投股市。
離開了利率等經濟大環境，討論那個好壞意義不大。
很多人怕麻煩，不願意投房產，這個可以理解。一般雙職工，隻要勤勤懇懇工作，即便不投房產，一輩子也可以積累不少財富，這也是事實。而我，若非生活所迫，也不會選擇當什麽勞什子地主，哈哈！
建寧 2023/11/17
